При регистрации договора аренды нежилой недвижимости часто возникает ситуация, когда в аренду передается не все помещение или здание целиком, а только его часть. Например, часть торгового зала, часть офиса, часть этажа, складская зона, кабинет, блок помещений или иная выделенная площадь внутри объекта.

Если при этом помещение или здание ранее было перепланировано, задача становится сложнее. Перед регистрацией договора аренды необходимо проверить, соответствуют ли сведения ЕГРН фактическому состоянию объекта, правильно ли описана арендуемая часть, нет ли ранее зарегистрированных обременений и требуется ли подготовка технического плана для регистрации договора аренды.

Когда нужен технический план для аренды части помещения или здания

Если договор аренды заключается в отношении всего объекта недвижимости, который уже стоит на кадастровом учете, обычно достаточно корректно указать объект аренды в договоре. Но если в аренду передается только часть помещения или здания, такую часть необходимо описать так, чтобы ее можно было индивидуализировать.

Для этого кадастровый инженер подготавливает технический план, в котором указываются сведения об арендуемой части: ее площадь, расположение в пределах помещения или здания, этаж, границы и иные характеристики, необходимые для внесения сведений в ЕГРН.

Если арендуемая часть отсутствует в ЕГРН, регистрация договора аренды может потребовать одновременного кадастрового учета такой части. Если же сам объект недвижимости был перепланирован и сведения ЕГРН устарели, может потребоваться отдельный кадастровый учет изменений объекта.

Почему перепланировка усложняет регистрацию аренды

Если помещение или здание было перепланировано, перед регистрацией аренды важно понять, какие сведения сейчас содержатся в ЕГРН и соответствуют ли они фактическому состоянию объекта. Проблема возникает тогда, когда фактическая планировка уже изменилась, но сведения ЕГРН остались прежними.

Например, в ЕГРН и технической документации может быть указана одна конфигурация помещения, а фактически после перепланировки перегородки, площадь, состав помещений или расположение арендуемой части изменились. В такой ситуации технический план для аренды должен быть подготовлен с учетом актуального и документально подтвержденного состояния объекта.

Если перепланировка не оформлена, отсутствуют подтверждающие документы или сведения ЕГРН противоречат фактическому состоянию объекта, при регистрации договора аренды может возникнуть приостановка. В некоторых случаях сначала требуется внести изменения в ЕГРН по самому помещению или зданию, а уже затем регистрировать аренду части объекта.

Важно различать учет части и учет изменений

При регистрации аренды части помещения или здания могут возникать разные кадастровые действия. Одно действие связано с постановкой на учет арендуемой части для целей регистрации договора аренды. Другое действие может быть связано с учетом изменений самого помещения или здания после перепланировки.

Если арендуемая часть ранее отсутствовала в ЕГРН, может потребоваться технический план для постановки такой части на кадастровый учет одновременно с регистрацией договора аренды. Если же перепланировка изменила характеристики объекта недвижимости, может потребоваться технический план для учета изменений самого объекта.

Эти действия не всегда можно смешивать без анализа документов. Неправильный выбор схемы подачи документов может привести к приостановке регистрации.

Чем отличается аренда части помещения от аренды части здания

В аренду может передаваться часть помещения или часть здания. Эти ситуации похожи, но имеют важные различия.

Если в аренду передается часть помещения, кадастровый инженер описывает арендуемую часть в пределах уже существующего помещения. Например, часть офиса, часть торгового зала или отдельная зона внутри помещения.

Если в аренду передается часть здания, технический план должен описывать арендуемую часть в пределах здания. Это может быть часть этажа, несколько помещений, блок помещений или иная площадь, расположенная внутри здания.

В обоих случаях важно, чтобы предмет аренды был определен достаточно точно. Если границы арендуемой части описаны неясно, Росреестр может задать вопросы к предмету договора и техническому плану.

Как влияет 432-ПП на оформление перепланировки в нежилом здании

Если арендуемая часть находится в нежилом здании, а до регистрации договора аренды в объекте выполнялись работы по изменению планировки, необходимо оценить характер этих работ. В Москве при анализе таких изменений может иметь значение постановление Правительства Москвы № 432-ПП.

432-ПП связано с перечнем случаев, когда получение разрешения на строительство не требуется, а также с видами работ по изменению объектов капитального строительства и их частей. Поэтому при оформлении аренды после перепланировки важно определить, относятся ли выполненные работы к допустимым изменениям без получения разрешения на строительство или фактически имеют признаки реконструкции.

Нельзя автоматически считать, что любые работы внутри нежилого здания можно оформить только техническим планом. Если работы затрагивают конструктивные характеристики здания, надежность и безопасность, права третьих лиц или параметры объекта, может потребоваться дополнительный анализ документов и правовой схемы оформления.

Если арендуемая часть не ограничена стенами

Отдельная сложность возникает, когда арендуемая часть не ограничена стенами или перегородками. Например, в аренду передается зона в торговом зале, часть open space офиса, часть этажа или иная площадь, границы которой проходят условно.

В такой ситуации риск приостановки выше, особенно если арендуемая часть отсутствует в ЕГРН и ее границы не совпадают с конструктивными элементами здания или помещения. Подробнее этот вопрос разобран в отдельной статье о регистрации аренды части помещения, не ограниченной стенами.

Что делать, если перепланировка уже выполнена

Если перепланировка уже выполнена, перед регистрацией договора аренды необходимо проверить, оформлены ли изменения. В первую очередь нужно сопоставить фактическую планировку, сведения ЕГРН, поэтажные планы, экспликацию, проектную документацию и документы, подтверждающие допустимость выполненных работ.

Если сведения ЕГРН уже соответствуют фактическому состоянию объекта, можно переходить к подготовке технического плана арендуемой части. Если же сведения ЕГРН устарели, сначала может потребоваться кадастровый учет изменений помещения или здания, а уже затем регистрация договора аренды.

В некоторых случаях возможно одновременное оформление нескольких действий, но это зависит от конкретной ситуации, состава документов и того, какие сведения должны быть внесены в ЕГРН.

Что проверить до подачи договора аренды

До подачи договора аренды на регистрацию необходимо проверить не только технический план, но и сам договор. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определить предмет аренды: объект, часть объекта, площадь, расположение, схема, срок аренды и цель использования.

Также важно проверить, есть ли в ЕГРН ранее зарегистрированные обременения в отношении этого же объекта или его части. Если новая арендуемая часть пересекается с уже зарегистрированной арендой, может потребоваться прекращение прежней записи или изменение предмета ранее зарегистрированного договора.

Дополнительно нужно проверить акт приема-передачи, конкретные даты начала и окончания срока аренды, соответствие цели аренды назначению объекта и виду разрешенного использования земельного участка, а также корректность электронных документов и подписей.

Какие документы могут понадобиться

Для подготовки технического плана и регистрации договора аренды части помещения или здания обычно могут потребоваться договор аренды, выписка из ЕГРН, документы о праве собственности, поэтажный план, экспликация, схема арендуемой части, акт приема-передачи, проектная документация, документы по перепланировке и иные материалы по объекту.

Если объект был перепланирован, особое значение имеют документы, подтверждающие законность и допустимость выполненных изменений. Без таких документов технический план может быть подготовлен некорректно, а при регистрации аренды может возникнуть приостановка.

Если документы подаются в электронной форме, они должны соответствовать требованиям к электронным документам и быть подписаны надлежащими электронными подписями уполномоченных лиц.

Как проходит подготовка технического плана

Сначала кадастровый инженер анализирует документы на объект и договор аренды. Важно понять, что именно является предметом аренды: часть помещения, часть здания, несколько помещений или отдельная зона внутри объекта.

Затем выполняется обследование и обмер арендуемой части. По результатам обмеров определяется площадь, расположение и границы части, которая передается в аренду.

После этого подготавливается технический план. В нем отражаются сведения об объекте недвижимости и арендуемой части, а также документы, на основании которых сведения могут быть внесены в ЕГРН.

Почему может возникнуть приостановка

Приостановка при регистрации аренды части помещения или здания может возникнуть, если предмет аренды описан недостаточно точно, если технический план не соответствует договору аренды, если сведения ЕГРН не соответствуют фактической планировке или если документы по перепланировке вызывают вопросы.

Также приостановка возможна, если арендуемая часть отсутствует в ЕГРН, пересекается с уже зарегистрированной арендой, не имеет достаточной индивидуализации, либо если срок аренды, акт приема-передачи, цель использования или электронные документы оформлены с нарушениями.

Если регистрация аренды уже приостановлена, необходимо анализировать уведомление Росреестра, выявлять причину приостановки и готовить исправленные документы. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Связанные услуги и статьи

Для регистрации договора аренды части помещения или здания обычно требуется технический план для регистрации аренды и правильное описание арендуемой части в договоре.

Если арендуемая часть не ограничена стенами или перегородками, дополнительно нужно учитывать риски, описанные в статье о регистрации аренды части помещения, не ограниченной стенами. Если объект был перепланирован и сведения ЕГРН устарели, может потребоваться кадастровый учет изменений.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи договора аренды на регистрацию. Это особенно важно, если в аренду передается часть помещения или здания, если объект был перепланирован, если сведения ЕГРН устарели, если арендуемая часть не имеет очевидных физических границ или если по объекту уже зарегистрированы другие обременения.

Московское кадастровое бюро подготавливает технические планы для регистрации договоров аренды, помогает описать арендуемую часть объекта недвижимости и определить порядок оформления документов с учетом фактической планировки, сведений ЕГРН и требований Росреестра.