В аренду можно передать не только целое помещение или здание, но и его часть: часть торгового зала, офиса, склада, этажа или другой площади внутри объекта.
Если объект раньше перестраивали и фактическая планировка отличается от документов, перед регистрацией аренды нужно сначала понять, что сейчас указано в ЕГРН и что реально находится на объекте.
Главное: сама по себе аренда части помещения не означает, что технический план нужен всегда.
Если технический план на часть не подается, договор аренды может быть зарегистрирован как обременение исходного помещения или здания. Если нужно одновременно поставить арендуемую часть на кадастровый учет и внести сведения о ней в ЕГРН, тогда подготавливается технический план.
Когда нужен технический план для аренды части помещения
Здесь есть два разных варианта.
Первый вариант — без кадастрового учета арендуемой части. Если технический план не представляется, часть объекта отдельно на кадастровый учет не ставится, а договор аренды регистрируется как обременение исходного помещения, здания или сооружения.
Второй вариант — с кадастровым учетом части. Если стороны хотят, чтобы сведения о конкретной арендуемой части появились в ЕГРН, кадастровый инженер подготавливает технический план для регистрации договора аренды. Кадастровый учет части проводится одновременно с регистрацией аренды.
Такой порядок прямо предусмотрен частью 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ.
Простыми словами: отсутствие арендуемой части в ЕГРН еще не означает, что договор невозможно зарегистрировать без технического плана.
Технический план нужен именно тогда, когда требуется кадастровый учет этой части и внесение ее границ в ЕГРН.
Почему прежняя перепланировка может создать проблему
Представим, что в ЕГРН и старом плане показана одна конфигурация помещения, а фактически перегородки уже стоят по-другому.
Если арендуемую часть показывать по фактической планировке, а официальные документы отражают старое состояние, у Росреестра могут возникнуть вопросы: где именно находится арендуемая площадь и соответствует ли схема сведениям об исходном объекте.
Поэтому перед подготовкой документов нужно сравнить:
- сведения ЕГРН;
- фактическую планировку;
- поэтажный план и экспликацию;
- документы на выполненные строительные изменения;
- схему арендуемой части.
Если изменения объекта должны быть отражены в ЕГРН, сначала определяется правильный порядок их оформления. После этого решается вопрос с регистрацией аренды.
Учет части и учет изменений — это разные вещи
Эти два действия часто путают.
Кадастровый учет части нужен, когда в ЕГРН хотят внести сведения о конкретной площади, которая передается в аренду.
Кадастровый учет изменений относится к самому исходному помещению или зданию, если после строительных работ изменились сведения, которые должны содержаться в ЕГРН.
Иногда требуется только одно из этих действий, иногда — оба. Поэтому до подготовки технического плана нужно понять, что именно необходимо изменить в реестре.
Если арендуется часть помещения
В этом случае арендуемая площадь находится внутри уже существующего помещения.
Например, это может быть часть торгового зала, часть офиса, зона склада или другая площадь.
Если часть ставится на кадастровый учет для аренды, технический план показывает ее расположение внутри исходного помещения и границы.
Если арендуется часть здания
Здесь арендуемая часть определяется уже в пределах здания. Это может быть часть этажа, блок помещений или другая площадь внутри здания.
Для регистрации важно, чтобы из договора и технического плана было понятно, какую именно часть здания получает арендатор.
При этом Закон № 218-ФЗ предусматривает отдельные случаи, когда часть здания может быть поставлена на кадастровый учет для аренды без представления нового технического плана, если в ЕГРН уже содержатся необходимые сведения о расположенных в здании помещениях. Поэтому состав документов нужно определять по конкретной конфигурации объекта.
Если помещение находится в многоквартирном доме
Для жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме применяется порядок переустройства и перепланировки, установленный Жилищным кодексом РФ. В Москве дополнительно действует постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
Если перегородки переносились, создавались новые проемы или иначе менялась конфигурация помещения, нужно проверить, оформлены ли эти работы и соответствует ли фактическая планировка документам.
Если изменения еще не оформлены, сначала определяется порядок их завершения и внесения необходимых сведений в ЕГРН, а затем готовятся документы на аренду.
Если помещение находится в нежилом здании
Для помещений в отдельно стоящем нежилом здании правила перепланировки из Жилищного кодекса РФ не применяются.
По методическим рекомендациям Росреестра и Минстроя изменение границ помещений, образование новых помещений и изменение внутренней планировки в нежилом здании рассматриваются как реконструкция части объекта капитального строительства.
Это не означает, что для любых внутренних работ обязательно нужно разрешение на строительство. Градостроительный кодекс и постановление Правительства Москвы № 432-ПП предусматривают случаи, когда разрешение не требуется.
Но сначала нужно определить характер выполненных работ и применимый порядок их оформления. Одного технического плана недостаточно, если строительные изменения сами по себе оформлены неправильно.
Если арендуемая часть не ограничена стенами
Для аренды это допустимо.
Например, можно передать часть торгового зала, open space или склада, даже если по периметру арендуемой площади нет стен.
Главное — точно показать границы на плане и одинаково описать их во всех документах.
Подробнее этот вопрос разобран в статье «Регистрация аренды части помещения, не ограниченной стенами».
Что делать, если планировка уже изменена
Не нужно сразу заказывать технический план на аренду.
Сначала стоит проверить:
- что сейчас содержится в ЕГРН;
- как помещение выглядит фактически;
- оформлены ли выполненные строительные работы;
- нужно ли менять сведения об исходном объекте;
- нужно ли ставить арендуемую часть на кадастровый учет.
После этого становится понятно, какой технический план требуется и нужен ли он вообще.
Если при регистрации договора требуется одновременно внести в ЕГРН сведения об арендуемой части помещения или здания, кадастровый инженер проверит исходные документы, определит границы части и подготовит технический план для кадастрового учета.
Что проверить в договоре аренды
Даже правильно подготовленный технический план не исправит ошибки в самом договоре.
Перед подачей документов нужно проверить:
- какой объект или часть объекта передается в аренду;
- площадь и расположение арендуемой части;
- срок договора;
- совпадает ли схема с текстом договора;
- нужен ли по условиям договора акт приема-передачи;
- есть ли по объекту другие зарегистрированные обременения;
- корректно ли подписаны электронные документы.
Если по этому же объекту уже зарегистрирована другая аренда, нужно отдельно проверить, не возникает ли противоречия между зарегистрированными правами и новым договором.
Какие документы могут понадобиться
Состав документов зависит от ситуации, но для первоначальной проверки нужны:
- договор аренды и приложения;
- сведения ЕГРН на помещение или здание;
- поэтажный план и экспликация;
- схема арендуемой части;
- документы на выполненные изменения планировки, если они были;
- сведения о ранее зарегистрированных обременениях.
Если требуется кадастровый учет арендуемой части, кадастровый инженер дополнительно выполняет необходимые измерения и подготавливает технический план.
Почему Росреестр может приостановить регистрацию
Причина не обязательно связана с техническим планом.
Приостановка может возникнуть, если:
- непонятно, какая именно часть передается в аренду;
- договор и схема описывают разные площади;
- технический план не соответствует договору;
- фактическая планировка расходится со сведениями и документами;
- есть противоречия с ранее зарегистрированными обременениями;
- не определен срок договора;
- не хватает предусмотренного договором документа;
- есть ошибки в электронной подаче.
Если регистрация уже приостановлена, нужно разбирать каждое основание из уведомления Росреестра. Подробнее — в разделе «Приостановление Росреестра».
Итог
Если объект был перепланирован, регистрация аренды части начинается не с технического плана, а с проверки фактической планировки и сведений ЕГРН.
После этого нужно ответить на два вопроса: нужно ли актуализировать сведения о самом объекте и нужно ли ставить арендуемую часть на кадастровый учет.
Если кадастровый учет части не требуется, договор может быть зарегистрирован как обременение исходного объекта без технического плана на часть. Если сведения о части нужно внести в ЕГРН, подготавливается технический план для регистрации договора аренды.
Когда обращаться к кадастровому инженеру
К кадастровому инженеру лучше обратиться до подачи договора, особенно если планировка менялась, сведения ЕГРН устарели, арендуемая часть имеет сложную форму или по объекту уже есть зарегистрированные обременения.