- Главная
- Услуги и цены
- Технический план
- Технический план для регистрации договора аренды
Технический план части помещения или здания для регистрации аренды
Технический план части помещения или здания подготавливается кадастровым инженером, когда при регистрации договора аренды необходимо одновременно поставить арендуемую часть на государственный кадастровый учет и внести сведения о ней в ЕГРН.
В техническом плане определяется, где именно расположена арендуемая часть внутри исходного помещения или здания, указываются ее площадь, границы и другие сведения, необходимые для кадастрового учета. При этом часть, учтенная для целей аренды, не становится самостоятельным объектом недвижимости.
Московское кадастровое бюро подготавливает технические планы частей помещений и зданий в Москве и Московской области. До начала работ мы проверяем договор или проект договора, сведения ЕГРН и схему арендуемой площади и определяем, требуется ли в конкретной ситуации кадастровый учет части и технический план.
Важно: технический план нужен не при каждой аренде части помещения или здания. Если отдельный кадастровый учет арендуемой части не требуется и предмет договора можно индивидуализировать без него, регистрация аренды в предусмотренных законом случаях возможна без подготовки технического плана. Мы проверяем это до заключения договора на кадастровые работы.
Технический план части помещения или здания для аренды: когда он нужен
Что такое технический план части помещения или здания
Технический план части помещения или здания — кадастровый документ, который подготавливает кадастровый инженер, если при регистрации аренды необходимо внести в ЕГРН сведения о части уже существующего объекта недвижимости.
В техплане определяется, где находится арендуемая часть внутри исходного помещения или здания, какую площадь она занимает и как проходят ее границы. Такая часть учитывается в составе исходного объекта для целей соответствующего ограничения или обременения и не становится самостоятельным помещением, зданием либо отдельным объектом права.
Два варианта регистрации аренды части объекта
Передача в аренду части помещения или здания сама по себе не означает, что технический план обязательно нужен. Часть 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривает два разных варианта оформления в зависимости от того, требуется ли государственный кадастровый учет арендуемой части.
Если необходимо внести в ЕГРН сведения о границах и площади арендуемой части, в общем случае подготавливается технический план части помещения или здания. Кадастровый учет части проводится одновременно с регистрацией аренды.
Если технический план части не представлен, по общему правилу отдельный кадастровый учет такой части не выполняется. При этом закон допускает регистрацию договора аренды как обременения соответствующего исходного объекта недвижимости.
Кроме того, статья 44 содержит специальные случаи кадастрового учета части здания без представления отдельного технического плана. Поэтому перед заказом кадастровых работ мы сначала проверяем исходный объект, договор и сведения ЕГРН и только после этого определяем правильный маршрут.
Когда нужен технический план части для регистрации аренды
Технический план имеет смысл заказывать тогда, когда сторонам нужен именно кадастровый учет арендуемой части или без такого учета невозможно корректно реализовать выбранную схему регистрации. Типичные ситуации:
Если требуется только зарегистрировать договор, а отдельный кадастровый учет части не нужен, сначала стоит проверить возможность оформления без технического плана.
Технический план части помещения
Технический план части помещения подготавливается, когда арендуемая площадь находится внутри уже учтенного помещения. Это может быть часть торгового зала, склада, офиса, производственного помещения или другой площади с собственным кадастровым номером.
Кадастровый инженер описывает часть именно в пределах исходного помещения: определяет ее положение на плане, площадь и границы и сопоставляет эти сведения с документами и актуальной информацией ЕГРН.
Если требуется изменить характеристики самого помещения, а не только учесть арендуемую часть, это уже другая кадастровая задача. Для таких случаев используется технический план помещения.
Технический план части здания
Технический план части здания применяется, когда предмет аренды определяется непосредственно в пределах здания: например, часть этажа, несколько помещений или комнат, блок площадей либо другая часть здания, которую необходимо учесть для целей аренды.
Здесь особенно важно проверить структуру сведений ЕГРН. Если все помещения внутри здания уже стоят на кадастровом учете и предмет аренды может быть определен через существующие помещения, закон предусматривает отдельные особенности кадастрового учета части здания. Поэтому технический план не следует заказывать автоматически только потому, что в договоре фигурирует слово «часть».
Если кадастровые работы относятся к изменению характеристик самого здания, используется отдельная услуга технического плана здания.
Что отражается в техническом плане арендуемой части
Технический план подготавливается в электронной форме и содержит сведения, необходимые для кадастрового учета соответствующей части объекта. Конкретный состав разделов зависит от исходного объекта и вида кадастровых работ.
Юридически значимый электронный технический план подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Если границы арендуемой части проходят не по стенам
Арендуемая часть не обязательно должна быть отдельной комнатой со стенами по всему периметру. В торговых, складских и офисных объектах предметом аренды может быть площадь, границы которой проходят условными линиями и привязаны к стенам, колоннам, строительным осям или другим понятным ориентирам.
В такой ситуации особенно важно, чтобы договор, схема и технический план, если он подготавливается, одинаково определяли положение и площадь части. Само отсутствие перегородки не превращает часть в самостоятельное помещение.
Подробнее этот сценарий разобран в статье «Можно ли зарегистрировать аренду части помещения, если границы проходят не по стенам».
Если помещение или здание было перепланировано
При подготовке технического плана части кадастровый инженер должен понимать, соответствует ли фактическая конфигурация исходного объекта сведениям ЕГРН. Если после перепланировки стены, площадь или иные характеристики изменились, а в реестре остались прежние сведения, простой учет арендуемой части может не решить проблему.
В зависимости от ситуации сначала либо одновременно может потребоваться оформление изменений самого помещения или здания. Технический план части для аренды не является способом автоматически узаконить неоформленную перепланировку.
Подробно эта ситуация рассмотрена в статье «Регистрация договора аренды части помещения или здания с учетом перепланировки».
Чем техплан части для аренды отличается от обычного техплана
При подготовке обычного технического плана кадастровая задача относится к самому объекту недвижимости: например, постановке на учет нового помещения или здания, учету изменений его характеристик, разделу или объединению.
При аренде исходное помещение или здание продолжает существовать как тот же объект. Технический план нужен для описания и кадастрового учета части этого объекта, в отношении которой устанавливается аренда. После учета такой части собственность на отдельный новый объект не возникает.
Что проверить до заказа технического плана
До начала кадастровых работ важно определить не только геометрию арендуемой площади, но и саму регистрационную задачу. Для предварительной проверки обычно достаточно кадастрового номера исходного объекта, договора или проекта договора аренды и схемы, на которой показана передаваемая часть.
После такой проверки можно определить, действительно ли нужен технический план, какой состав кадастровых работ потребуется и нужно ли проводить обмеры.
Как технический план связан с регистрацией договора аренды
Технический план и регистрация договора аренды — это разные части одной процедуры. Кадастровый инженер подготавливает документ для учета части, а государственную регистрацию аренды осуществляет Росреестр на основании заявления и комплекта регистрационных документов.
Если нужно разобраться не только с техническим планом, но и со сроком договора, комплектом документов, госпошлиной, электронной подачей, дополнительными соглашениями или прекращением аренды, эти вопросы подробно раскрыты на странице «Регистрация договора аренды в Росреестре».
Важно: мы сначала определяем, нужен ли вашему договору именно кадастровый учет части. Если технический план не требуется для выбранного варианта регистрации, заказывать кадастровые работы только потому, что в аренду передается не весь объект, не нужно.
Стоимость технического плана части помещения или здания
| Арендуемая часть | Стоимость | Срок подготовки |
|---|---|---|
| до 100 кв. м | от 20 000 руб. | от 5 рабочих дней |
| от 100 кв. м | по запросу | от 5 рабочих дней |
| сложные случаи | по согласованию | индивидуально |
Не нужно заранее собирать универсальный пакет документов. Для начала достаточно прислать то, что уже есть по объекту и арендуемой части. После проверки мы сообщим, какие материалы действительно потребуются для выбранной процедуры.
Итоговая стоимость зависит от площади и конфигурации арендуемой части, состояния сведений ЕГРН, состава исходных материалов, необходимости выезда и обмеров, а также от того, требуется ли именно кадастровый учет части. Если после проверки выяснится, что технический план для выбранного варианта регистрации не нужен, мы сообщим об этом до заключения договора.
Как проходит подготовка технического плана части для аренды
Работа начинается не с изготовления технического плана, а с проверки самой регистрационной задачи. Сначала определяем, требуется ли кадастровый учет арендуемой части, и только после этого согласовываем состав кадастровых работ.
Анализируем кадастровый номер исходного помещения или здания, договор либо проект договора аренды, приложенную схему части и имеющиеся планы. Определяем, нужен ли отдельный кадастровый учет части и технический план либо возможен другой вариант регистрации аренды.
Если учет части требуется, уточняем, какая площадь передается в аренду, где она расположена в пределах исходного объекта и по каким ориентирам определяются ее границы. Проверяем, чтобы описание части в договоре и на схеме не противоречило выбранной кадастровой задаче.
Если имеющихся материалов недостаточно для достоверного определения площади, расположения или границ арендуемой части, выполняем обмеры. При этом одновременно проверяем, соответствует ли фактическая конфигурация исходного объекта сведениям и документам, используемым для кадастровых работ.
Кадастровый инженер формирует технический план части помещения или здания в установленной электронной форме, отражает необходимые текстовые и графические сведения и подписывает документ усиленной квалифицированной электронной подписью.
Передаем готовый технический план и объясняем дальнейшие действия. Если выбран вариант с кадастровым учетом части, техплан используется в соответствующей процедуре одновременно с регистрацией аренды. Сам технический план отдельно в Росреестре не регистрируется.
Частые вопросы о техническом плане части для аренды
Ответы на практические вопросы о необходимости технического плана, кадастровом учете части, стоимости, сроках, обмерах, условных границах и регистрации договора аренды.
Нужен ли технический план при любой аренде части помещения или здания?
Нет. Сам факт передачи в аренду части объекта не означает, что технический план обязателен. Он нужен прежде всего тогда, когда одновременно с регистрацией аренды требуется государственный кадастровый учет части. Если отдельный учет части не требуется, в предусмотренных законом случаях договор аренды может быть зарегистрирован без нового технического плана.
Можно ли зарегистрировать аренду части объекта без технического плана?
Да, в предусмотренных законом случаях это возможно. Если технический план части не представлен, отдельный кадастровый учет такой части по общему правилу не проводится, а аренда регистрируется как обременение исходного помещения или здания. Возможность такого варианта нужно проверять по договору, схеме арендуемой площади и сведениям ЕГРН.
Становится ли учтенная часть самостоятельным объектом недвижимости?
Нет. Кадастровый учет части для целей аренды не образует новое самостоятельное помещение или здание и не создает отдельный объект права собственности. Часть учитывается в пределах исходного объекта для соответствующего ограничения или обременения.
Кто подготавливает технический план части помещения или здания?
Технический план подготавливает кадастровый инженер. Юридически значимый документ формируется в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Нужны ли обмеры арендуемой части?
Не всегда. Сначала кадастровый инженер проверяет сведения ЕГРН, договор, схему арендуемой площади и имеющиеся планы. Если этих данных недостаточно для достоверного определения площади, расположения или границ части, выполняются обмеры.
Можно ли учесть часть помещения, если ее границы проходят не по стенам?
Возможность зависит от того, насколько однозначно можно определить арендуемую площадь. Условные границы могут быть привязаны к стенам, колоннам, строительным осям или другим понятным ориентирам. Договор, схема и технический план, если он требуется, должны одинаково описывать расположение и площадь части.
Сколько стоит технический план части для аренды?
Для арендуемой части площадью до 100 кв. м стоимость подготовки технического плана начинается от 25 000 руб. Для частей большей площади и сложных случаев стоимость определяется после проверки исходных документов, конфигурации и состава кадастровых работ.
Сколько времени занимает подготовка технического плана?
Срок подготовки начинается от 5 рабочих дней после получения необходимых исходных данных и согласования состава работ. Если требуются обмеры, дополнительные документы или предварительное устранение противоречий в сведениях ЕГРН, срок определяется по конкретной ситуации.
Что прислать для предварительной проверки?
Для начала достаточно кадастрового номера исходного помещения или здания, договора либо проекта договора аренды и схемы, на которой показана арендуемая часть. Поэтажный план, экспликацию и документы по перепланировке стоит приложить, если они есть. После проверки мы сообщим, какие материалы действительно потребуются.
Что делать, если помещение или здание было перепланировано?
Сначала нужно проверить, соответствуют ли фактическая конфигурация и сведения ЕГРН друг другу. Если характеристики исходного объекта изменились и эти изменения не отражены в реестре, одного технического плана арендуемой части может быть недостаточно. Может потребоваться отдельный учет изменений самого помещения или здания.
Нужно ли отдельно регистрировать технический план в Росреестре?
Нет. Технический план сам по себе отдельно не регистрируется. Он используется как кадастровый документ, когда выбранная процедура предусматривает учет части одновременно с регистрацией аренды.
Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию аренды?
Нужно анализировать конкретное уведомление о приостановлении. Причина может относиться к договору, описанию предмета аренды, исходному объекту, схеме части, техническому плану, ранее зарегистрированным обременениям или другим документам. После проверки определяется, нужно ли исправить технический план, дополнить комплект документов либо изменить порядок оформления.
Пришлите кадастровый номер помещения или здания, договор либо проект договора аренды и схему, на которой показана передаваемая часть. Мы предварительно проверим сведения ЕГРН и предмет аренды, определим, требуется ли в вашей ситуации кадастровый учет части и технический план, нужны ли обмеры и какие документы необходимо подготовить. После проверки сообщим стоимость, срок и дальнейший порядок действий. Работаем в Москве и Московской области.
Предварительная консультация бесплатная. Если отдельный кадастровый учет арендуемой части не требуется и выбранный вариант регистрации допускает оформление без технического плана, мы сообщим об этом до заключения договора на кадастровые работы. Если сначала необходимо актуализировать сведения ЕГРН после перепланировки или устранить другие противоречия по объекту, это также будет видно на предварительной проверке.