Если в отдельно стоящем нежилом здании переносят перегородки, устраивают проемы, меняют внутреннюю лестницу, вход или другую часть планировки, разрешение на строительство требуется не всегда.
Для Москвы сначала проверяют две нормы: пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ и постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется». По состоянию на сентябрь 2026 года постановление № 432-ПП действует в редакции от 10.07.2026.
Если выполненные работы входят в приложение 2 к постановлению № 432-ПП и соблюдены установленные для них ограничения, разрешение на строительство не требуется.
Если работы выходят за эти условия — например, увеличивается внешний контур здания, появляется пристройка, новый этаж или меняются высота и объем здания, — сначала нужно определить порядок реконструкции и необходимость разрешения на строительство.
После письма Росреестра 2025 года изменение внутренней планировки нежилого здания стали рассматривать как реконструкцию части объекта капитального строительства. Но это не означает, что для каждой такой работы обязательно требуется разрешение на строительство. Исключение из статьи 51 ГрК РФ и постановление № 432-ПП продолжают действовать.
Когда перепланировку нежилого здания можно выполнить без разрешения
Пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает исключение из общего правила о получении разрешения на строительство.
Разрешение не требуется, если изменения объекта или его части не нарушают характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры строительства и реконструкции, установленные для объекта.
В Москве конкретные виды таких работ перечислены в приложении 2 к постановлению Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».
Для нежилых зданий особенно важны пункты 3.8 и 3.12 приложения 2.
Пункт 3.8 приложения 2 к № 432-ПП
Предусматривает демонтаж перегородок и ненесущих стен, устройство новых перегородок и ненесущих стен, а также ряд проемов в перегородках, стенах и перекрытиях.
При этом работы не должны увеличивать допустимые нагрузки, менять характер их приложения или нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций. Из этого порядка исключены, в частности, проемы в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, колоннах и местах связей между сборными элементами.
Пункт 3.12 приложения 2 к № 432-ПП
Предусматривает создание, ликвидацию и изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
Условие — такие работы не должны ослаблять несущие элементы здания.
Поэтому недостаточно сказать: «Мы только перенесли перегородки» или «Мы сделали один проем».
Проектировщик должен установить, какая именно конструкция изменяется и выполняются ли условия конкретного пункта № 432-ПП.
Зачем нужны проект и техническое заключение
Для оформления внутренних изменений без разрешения на строительство нужны документы, из которых понятно, что именно сделано с объектом и почему эти работы отвечают требованиям № 432-ПП.
Показывает существующую и новую планировку: какие перегородки демонтируются, какие возводятся, где появляются или закрываются проемы, как меняются лестницы, входы и другие элементы.
Подтверждает состояние конструкций здания и возможность выполнить предусмотренные проектом работы.
Готовится после выполнения работ и фиксирует новые характеристики недвижимости, которые нужно внести в ЕГРН.
Пункт 2.2 постановления Правительства Москвы № 432-ПП предусматривает наличие положительного заключения о техническом состоянии конструкций объекта и возможности производства планируемых работ, подготовленного проектной организацией, имеющей право выполнять такие работы.
Проект и техническое заключение должны отвечать на два вопроса: что именно изменяется в здании и почему для этих работ разрешение на строительство не требуется.
Эти документы готовят до выполнения планируемых работ. После завершения работ проводится фактический обмер, а технический план подготавливается тогда, когда новые характеристики здания нужно внести в ЕГРН.
Что говорит Минстрой
20 декабря 2024 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выпустило письмо от 20.12.2024 № 76955-СМ/08.
В письме Минстрой прямо ссылается на пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и разъясняет применение случаев, когда при реконструкции или изменении объекта капитального строительства разрешение на строительство не требуется.
Практический вывод для собственника простой: сам факт изменения здания еще не означает, что обязательно требуется разрешение на строительство. Сначала нужно проверить характер конкретных работ и условия, установленные статьей 51 ГрК РФ и московским постановлением № 432-ПП.
Что изменилось после письма Росреестра от 30 января 2025 года
Следующий важный документ — письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.01.2025 № 13-0728-АБ/25 «О направлении методических рекомендаций».
В нем сформулирована позиция, согласно которой изменение границ помещений, образование новых помещений и изменение внутренней планировки помещений внутри нежилого здания рассматриваются как реконструкция части объекта капитального строительства.
После появления этого письма Росреестр стал использовать такой подход при проверке технических планов.
Само письмо является методическим разъяснением, а не нормативным правовым актом. Даже если внутренние изменения квалифицируются как реконструкция части здания, необходимость разрешения на строительство по-прежнему проверяется по статье 51 ГрК РФ и постановлению № 432-ПП.
Поэтому после письма 2025 года основной вопрос остался прежним: какие именно работы выполнены и отвечают ли они условиям пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и приложения 2 к № 432-ПП?
Что показали суды в 2026 году
В 2026 году Девятый арбитражный апелляционный суд рассмотрел два спора с Управлением Росреестра по Москве, в которых проверялось требование представить разрешение на строительство для внутренних изменений объекта.
Постановление от 01.09.2026 № 09АП-36640/26 по делу № А40-71672/2026
Собственник подал документы на кадастровый учет изменений нежилого здания в Москве. Технический план был подготовлен на основании проекта перепланировки нежилого здания и технического заключения специализированной проектной организации.
Росреестр приостанавливал кадастровый учет, а затем отказал, в том числе со ссылкой на выполнение реконструкции без разрешения на строительство.
Суд установил, что работы не затрагивали несущие конструкции, не нарушали пространственную жесткость здания и отвечали пункту 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и постановлению № 432-ПП.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 01.09.2026 № 09АП-36640/26 по делу № А40-71672/2026 оставил в силе решение о признании отказа Росреестра незаконным.
Постановление от 17.08.2026 № 09АП-31283/26 по делу № А40-350509/2025
Во втором деле собственник разделил нежилое помещение на два помещения. При работах демонтировали ненесущие перегородки, возвели новые и изменили оконные проемы.
Росреестр также считал выполненные изменения реконструкцией, для которой требовалось разрешение на строительство.
Суд применил пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и прямо сослался на пункты 3.8 и 3.12 приложения 2 к постановлению № 432-ПП.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.08.2026 № 09АП-31283/26 по делу № А40-350509/2025 оставил решение в пользу собственника без изменения.
Росреестр не вправе требовать разрешение на строительство только потому, что внутри нежилого объекта изменилась планировка. Нужно установить, какие работы фактически выполнены и подпадают ли они под пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и постановление № 432-ПП.
Как оформить перепланировку по № 432-ПП
Если работы только планируются, последовательность выглядит так.
Проектировщик фиксирует существующую планировку и показывает все планируемые изменения.
В заключении проверяется состояние конструкций и подтверждается возможность выполнить предусмотренные проектом работы.
Проектировщик сопоставляет работы с приложением 2 к постановлению и проверяет ограничения конкретных пунктов.
Фактическая планировка после завершения работ должна соответствовать проектной документации.
Если изменились характеристики здания, которые должны содержаться в ЕГРН, проводятся обмеры и подготавливается технический план.
После выполнения работ кадастровый инженер проверит документы, выполнит необходимые обмеры и подготовит технический план для внесения изменений в ЕГРН.
Когда разрешение на строительство все-таки требуется
Порядок без разрешения нельзя использовать только потому, что собственнику удобнее назвать работы «перепланировкой».
Если работы не отвечают условиям пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и постановления № 432-ПП, применяется общий порядок реконструкции.
Это относится, например, к работам, в результате которых выполняется пристройка, увеличивается внешний контур здания, появляется новый этаж, меняется высота или объем здания либо затрагиваются конструкции так, что ограничения конкретного пункта № 432-ПП уже не соблюдаются.
Проектная документация → разрешение на строительство → реконструкция → кадастровые измерения → технический план → ввод объекта в эксплуатацию → изменения в ЕГРН.
Технический план готовится после выполнения реконструкции, но до оформления ввода здания в эксплуатацию, поскольку он используется на этом этапе.
С 1 сентября 2026 года выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод подтверждается записью в соответствующем государственном реестре. Это изменило форму оформления разрешений, но не изменило правило: если разрешение для реконструкции обязательно, заменить его проектом перепланировки, техническим заключением и техническим планом нельзя.
Что делать, если работы уже выполнены
Если планировка уже изменена, начинать с технического плана «по факту» не нужно.
Сначала проектировщик сопоставляет фактическое состояние здания с исходными планами и проверяет выполненные работы по пункту 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и постановлению № 432-ПП.
Если работы отвечают порядку без разрешения, нужно документально подтвердить их состав и техническую допустимость.
Если для выполненной реконструкции требовалось разрешение на строительство, отсутствие разрешения нельзя исправить одним техническим планом.
Что делать, если Росреестр требует разрешение на строительство
Если Росреестр приостановил кадастровый учет именно потому, что считает выполненные внутренние работы реконструкцией без разрешения, сначала нужно проверить документы по работам.
Из проекта и технического заключения должно быть понятно:
- какие работы выполнены;
- какие конструкции они затронули;
- к каким пунктам приложения 2 к № 432-ПП относятся работы;
- соблюдены ли ограничения этих пунктов;
- соответствует ли фактическое состояние проекту.
Если документы подтверждают выполнение условий пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ и постановления № 432-ПП, одного утверждения о том, что работы являются реконструкцией, недостаточно для вывода об обязательности разрешения на строительство.
Именно такой подход отражен в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2026 № 09АП-36640/26 по делу № А40-71672/2026 и постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2026 № 09АП-31283/26 по делу № А40-350509/2025.
Общий порядок работы с уже полученным уведомлением вынесен на отдельную страницу услуги «Приостановление Росреестра».
С чего начать
Если изменения только планируются, передайте проектировщику существующие планы здания и объясните, что именно хотите изменить.
Проектировщик должен показать будущую планировку, проверить затрагиваемые конструкции и определить, подпадают ли работы под конкретные пункты постановления № 432-ПП.
Если работы выполняются без разрешения, до их начала готовятся проект и положительное техническое заключение.
После завершения работ кадастровый инженер подключается к кадастровому этапу и подготавливает технический план, если новые характеристики здания нужно внести в ЕГРН.
Если работы уже выполнены, сначала проверяют их состав и документы, а не пытаются оформить фактическую планировку техническим планом без подтверждения того, на каком основании она появилась.