После завершения перепланировки и подготовки технического плана собственник обычно ожидает, что сведения о помещении будут внесены в ЕГРН без дополнительных вопросов. Однако на практике Росреестр достаточно часто принимает решение о приостановлении кадастрового учета.

Приостановка не всегда означает, что выполненную перепланировку невозможно оформить. Нередко причиной становятся противоречия между документами, ошибки в техническом плане, неправильное определение границ помещения, отсутствие необходимых приложений или неверно выбранный вид кадастровых работ.

При подготовке этой статьи мы проанализировали реальные уведомления Управления Росреестра по Москве по объектам, в которых после перепланировки выполнялся кадастровый учет изменений. В них хорошо видно, какие замечания фактически возникают у государственных регистраторов.

Разберем основные причины и объясним, какие из них можно устранить исправлением технического плана, а в каких случаях приходится сначала разбираться с исходными документами или самой схемой кадастрового учета.

Что означает приостановление кадастрового учета

Приостановление означает, что Росреестр пока не может внести заявленные изменения в ЕГРН и предоставляет время для устранения выявленных препятствий.

Основания для приостановления установлены статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При кадастровом учете после перепланировки одним из наиболее распространенных оснований является несоответствие формы или содержания представленного документа требованиям законодательства. На практике речь чаще всего идет о техническом плане и документах, на основании которых он подготовлен.

Важно отличать приостановление от окончательного отказа. Пока действует срок приостановления, заявитель может представить исправленный технический план или дополнительные документы и устранить замечания регистратора.

Причина № 1. Нет акта о завершенной перепланировке или он представлен не полностью

Для помещений в многоквартирном доме одним из ключевых документов является акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

На практике недостаточно просто указать реквизиты акта в техническом плане. Росреестр проверяет состав самого документа и его соответствие сведениям, отраженным кадастровым инженером.

В одном из проанализированных нами уведомлений Росреестр приостановил кадастровый учет потому, что акт был представлен не полностью — отсутствовала графическая часть, заверенная Мосжилинспекцией.

В другом случае акт о завершенной перепланировке в составе технического плана отсутствовал полностью.

Поэтому еще до подготовки окончательного технического плана необходимо убедиться, что комплект документов о завершенной перепланировке действительно полный.

Причина № 2. Акт Мосжилинспекции не соответствует фактически выполненным работам

Наличие акта само по себе не гарантирует положительный кадастровый учет.

Графическая часть технического плана и фактически выполненные изменения должны соответствовать документам, подтверждающим завершенную перепланировку.

В одном из рассмотренных нами случаев Росреестр установил, что в помещении был выполнен демонтаж элемента, однако соответствующие работы не были отражены в акте Мосжилинспекции.

Такую проблему нельзя устранить простой заменой цифры или исправлением XML-файла. Сначала необходимо определить, какой документ должен подтверждать фактически выполненные работы и требуется ли корректировка документации по перепланировке.

Причина № 3. Отсутствуют согласия или другие необходимые документы

Иногда технический план подготовлен корректно, но для кадастрового учета не хватает дополнительного документа.

Это может быть согласие банка-залогодержателя, документ, подтверждающий законность выполненных работ, необходимое приложение к акту или иной документ, который требуется именно в конкретной ситуации.

Поэтому до подачи технического плана необходимо анализировать не только саму перепланировку, но и права, ограничения и обременения, зарегистрированные в отношении объекта.

Причина № 4. Графическая часть технического плана противоречит исходным документам

Одна из наиболее частых групп замечаний связана с графикой.

План, включенный в технический план, должен соответствовать акту о завершенной перепланировке, проектной документации и другим документам, использованным кадастровым инженером.

В одном из реальных уведомлений Росреестр обнаружил различия в отображении оконно-дверных проемов между графической частью технического плана и актом о завершенной перепланировке.

Даже если итоговая площадь указана правильно, наличие таких противоречий может стать самостоятельной причиной приостановки.

Причина № 5. Не все условные обозначения вынесены в легенду

При оформлении графической части используются специальные условные знаки, позволяющие отличать существующие стены, демонтированные конструкции, вновь возведенные перегородки и другие элементы.

В нескольких проанализированных нами уведомлениях Росреестр указывал, что не все условные обозначения, использованные на плане этажа, отражены в легенде.

На первый взгляд это выглядит как формальное замечание, однако графическая часть должна позволять государственному регистратору однозначно понять содержание кадастровых работ.

Если значение какого-либо обозначения невозможно определить, Росреестр может приостановить учет.

Причина № 6. Неправильно выбран план или фрагмент плана этажа

Технический план должен показывать не только внутреннюю конфигурацию помещения, но и его местоположение в пределах здания.

В одном из изученных уведомлений Росреестр указал, что представленного плана только самого помещения недостаточно и граница объекта должна быть показана в пределах соответствующей части этажа или подъезда.

Поэтому выбор графической основы имеет принципиальное значение. Если помещение расположено внутри определенной изолированной части здания, графическая часть должна позволять установить его положение относительно этой части.

Причина № 7. Неправильно определены границы помещения

При кадастровом учете важна не только площадь, но и сама геометрия объекта.

В одном из реальных уведомлений регистратор указал, что в границы помещения были включены вентиляционные шахты, что не соответствовало требованиям к определению границы помещения.

Подобные ошибки могут одновременно влиять и на конфигурацию объекта, и на рассчитанную площадь.

Поэтому технический план нельзя проверять только по итоговой цифре квадратных метров. Необходимо анализировать, по каким поверхностям фактически сформирована граница помещения.

Причина № 8. Не обосновано изменение площади

Изменение площади после перепланировки — одна из наиболее распространенных ситуаций при кадастровом учете изменений помещения.

Однако регистратору недостаточно увидеть в техническом плане новую цифру.

Если изменение площади требует пояснения, в заключении кадастрового инженера должны быть приведены необходимые обоснования, результаты измерений и расчеты.

В одном из рассмотренных нами дел Росреестр неоднократно указывал, что в заключении кадастрового инженера отсутствует обосновывающий вывод об изменении площади и не приведены результаты необходимых измерений и расчетов.

После повторной подачи документов эта причина продолжала оставаться неустраненной.

Это хороший пример того, что новую площадь недостаточно просто указать — она должна подтверждаться логикой технического плана, фактическими обмерами и исходными документами.

Если вообще неизвестно, почему площадь в ЕГРН отличается от фактической, сначала необходимо определить причину расхождения. Подробнее этот вопрос рассмотрен в статье «Площадь помещения в ЕГРН не совпадает с фактической или БТИ: что делать».

Причина № 9. Изменились границы между самостоятельными объектами

Это уже значительно более серьезная ситуация, чем обычный перенос внутренней перегородки.

Иногда после строительных работ часть площади одного самостоятельного помещения фактически переходит в состав другого объекта.

Собственник может считать, что ему нужно просто внести новую площадь своего помещения, однако с точки зрения кадастрового учета произошло изменение границ между объектами недвижимости.

В одном из проанализированных уведомлений Росреестр установил, что после выполненных работ произошло перераспределение существующих площадей и границ объектов.

В такой ситуации учет только одного помещения может быть неправильным.

Причина № 10. Неверно выбран вид кадастровых работ

Этот пункт непосредственно связан с предыдущим.

Если в результате перепланировки фактически образуются новые объекты либо изменяются границы между несколькими существующими помещениями, технический план должен быть подготовлен именно для соответствующего кадастрового действия.

В одном из реальных решений Росреестр прямо указал, что был неверно выбран вид кадастровых работ.

Регистратор рекомендовал учитывать все объекты, участвующие в преобразовании, и проводить предусмотренные законом учетно-регистрационные действия одновременно.

Это принципиально важный момент: иногда причиной приостановки является не ошибка при заполнении технического плана, а изначально неправильно выбранная схема оформления объекта.

Причина № 11. Ошибки в электронных документах

Технический план является формализованным электронным документом, поэтому Росреестр проверяет не только его содержание, но и формат.

В реальных приостановках встречаются замечания к PDF/A, качеству электронных образов, разрешению сканов, цветному или монохромному режиму, оформлению многостраничных документов и файлам графической части.

В одном из случаев технический план в формате XML вообще не обеспечивал считывание и контроль представленных данных — файл не загрузился.

Такая ошибка не связана с законностью перепланировки, однако до исправления электронного документа кадастровый учет также не будет завершен.

Причина № 12. Ошибки в текстовой части технического плана

Формальные сведения технического плана также проверяются регистратором.

В изученных нами уведомлениях встречались замечания к сведениям о заказчике кадастровых работ, кадастровом инженере, адресу объекта, исходным документам, согласию на обработку персональных данных и другим реквизитам.

В отдельных случаях проблема заключается в противоречии между сведениями XML-файла и приложенными документами.

Поэтому проверка технического плана перед подачей должна охватывать не только графику и площадь, но и всю текстовую часть.

Отдельная проблема — объект находится в ипотеке

При перепланировке квартиры или помещения собственники иногда забывают проверить зарегистрированные обременения.

В одном из изученных нами уведомлений объект находился в залоге у банка. Росреестр указал на необходимость письменного согласия залогодержателя для внесения изменений в сведения об объекте, если иное не установлено законодательством или условиями ипотеки.

В результате технического плана было недостаточно — требовался дополнительный документ от банка.

Поэтому перед подачей желательно проверять актуальную выписку ЕГРН не только на предмет площади, но и на наличие ипотеки и других ограничений.

Иногда проблема вообще находится не в помещении, а в здании

Еще один показательный случай из практики связан со статусом здания.

При проведении правовой экспертизы Росреестр установил, что здание, внутри которого расположено помещение, фигурирует в материалах, связанных с признаками самовольного строительства.

Для получения дополнительной информации государственный регистратор направил запрос в Госинспекцию по недвижимости города Москвы.

Такую проблему невозможно устранить исправлением условного знака или пересчетом площади. Необходимо разбираться с правовым статусом самого здания.

Почему в одном уведомлении бывает сразу пять или шесть замечаний

Приостановка редко ограничивается только одной ошибкой.

Например, в одном из проанализированных нами уведомлений одновременно присутствовали следующие замечания:

• акт Мосжилинспекции был представлен не полностью;
• неправильно оформлена графическая часть;
• имелись замечания к согласию на обработку персональных данных;
• не соблюдены требования к электронным документам;
• объект находился в залоге и требовалось согласие банка.

В другом случае одновременно возникли вопросы к статусу здания, изменению границ помещения, условным обозначениям и обоснованию новой площади.

Поэтому исправление только первого или самого очевидного пункта уведомления не гарантирует возобновления учета.

Почему после исправления техплана приостановка может остаться

После представления дополнительных документов Росреестр повторно проверяет, устранены ли все первоначальные причины.

В одном из изученных нами дел документы подавались для устранения замечаний несколько раз.

Однако регистраторы продолжали указывать на отдельные недостатки графической части и отсутствие достаточного обоснования площади, поэтому заявителю направлялись уведомления о неустранении причин приостановления.

Это показывает, почему нельзя механически заменить технический план новым файлом. Необходимо разобрать смысл каждого замечания и проверить, действительно ли оно устранено.

Все ли замечания Росреестра обязательно правильные

Сам факт наличия уведомления о приостановлении еще не означает, что каждое требование государственного регистратора является бесспорным.

Основание приостановления должно соответствовать Федеральному закону № 218-ФЗ.

В отдельных ситуациях кадастровый инженер может прийти к выводу, что технический план и документы соответствуют требованиям, а замечание возникло из-за иной оценки регистратора или неправильного толкования документов.

Поэтому после получения приостановки сначала необходимо проверить ее правовую и техническую обоснованность.

Если замечание объективно — его целесообразно устранить. Если же требование спорное и исправление документов приведет к еще большим противоречиям, может потребоваться обжалование решения.

Что делать после получения приостановки

Главная ошибка — сразу начинать переделывать технический план, не разобрав само уведомление.

Правильная последовательность действий обычно выглядит следующим образом:

1. Разобрать каждый пункт уведомления отдельно.
2. Определить, к чему относится замечание: к техническому плану, исходным документам, перепланировке, правам на объект или выбранной кадастровой процедуре.
3. Сопоставить графическую часть технического плана с ЕГРН, проектом и актом о завершенной перепланировке.
4. Проверить, правильно ли определены границы помещения.
5. Проверить расчет и обоснование изменившейся площади.
6. Проверить комплектность документов.
7. Проверить электронные форматы и приложения.
8. Установить, правильно ли выбран вид кадастровых работ.
9. Проверить ипотеку и другие обременения.
10. Только после этого готовить исправленный технический план или дополнительные документы.

Если проблема заключается только в оформлении технического плана, ее обычно можно устранить корректировкой документа.

Если же выявлено изменение границ между самостоятельными помещениями, отсутствие документов по перепланировке либо проблема со статусом здания, может потребоваться совершенно другая схема оформления.

Сколько времени дается на устранение причин

Срок приостановления зависит от основания и указывается непосредственно в уведомлении Росреестра.

Поэтому после получения документа необходимо сразу проверить дату, до которой кадастровый учет приостановлен.

Если причины не будут устранены в установленный срок, Росреестр может принять решение об отказе в кадастровом учете.

Откладывать анализ уведомления до последних дней не рекомендуется: иногда для устранения замечаний требуется получение дополнительных документов из Мосжилинспекции, банка, БТИ или других организаций.

Можно ли обжаловать приостановление Росреестра

В предусмотренных законом случаях решение о приостановлении кадастрового учета может быть обжаловано.

Но прежде чем выбирать этот путь, необходимо определить характер замечания.

Если технический план объективно содержит ошибку или отсутствует обязательный документ, зачастую быстрее устранить причину и повторно представить документы.

Если же кадастровый инженер считает, что документы соответствуют требованиям законодательства, а требование регистратора является необоснованным, можно анализировать возможность обжалования.

Как уменьшить риск приостановки еще до подачи документов

Большинство проблем значительно проще выявить до направления технического плана в Росреестр.

Перед подачей документов желательно проверить:

• полный ли комплект документов о перепланировке;
• соответствует ли фактическая планировка акту о завершенной перепланировке;
• совпадает ли графика технического плана с проектом и исходными документами;
• не изменились ли границы между самостоятельными помещениями;
• правильно ли определена новая площадь;
• обосновано ли изменение площади в техническом плане;
• правильно ли отображены границы помещения;
• все ли условные обозначения приведены в легенде;
• правильно ли выбран фрагмент плана этажа;
• правильно ли выбран вид кадастровых работ;
• соответствуют ли приложения требованиям к электронным документам;
• нет ли ипотеки или иных обременений, требующих дополнительного согласия.

Такой предварительный анализ позволяет выявить значительную часть потенциальных замечаний еще до подачи документов.

Итог

Приостановка кадастрового учета после перепланировки может возникнуть по совершенно разным причинам. Одни из них являются техническими и устраняются исправлением технического плана. Другие связаны с отсутствием документов, несоответствием акта фактически выполненным работам, изменением границ недвижимости или неправильно выбранным видом кадастровых работ.

Реальные уведомления Росреестра показывают, что наиболее опасно воспринимать любую приостановку как стандартную ошибку технического плана. Иногда замечание регистратора фактически указывает на то, что изначально выбрана неправильная схема кадастрового оформления.

Поэтому первое действие после получения приостановки — не исправлять документы наугад, а определить точную причину каждого замечания и только затем выбирать способ его устранения.

Если кадастровый учет уже приостановлен, специалисты Московского кадастрового бюро могут проанализировать уведомление Росреестра, технический план и исходные документы, определить причины приостановки и подготовить необходимые документы для их устранения. Подробнее об этой услуге можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».