Договор аренды нежилого помещения, здания или другой недвижимости часто заключают на 11 месяцев именно для того, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Но вокруг срока аренды существует несколько распространенных заблуждений — особенно о договоре на 364 дня и так называемом договоре «на год минус один день».

Правило зависит от срока договора. Если недвижимость передается в аренду на определенный срок менее одного года, государственная регистрация не требуется. Если срок составляет один год или более, договор нужно зарегистрировать.

В этой статье рассматривается аренда нежилых помещений и зданий. Наем жилой квартиры, аренда земельных участков и другие договоры со специальным регулированием здесь не рассматриваются.

Почему договор аренды заключают на 11 месяцев

В законе нет отдельного правила специально для договора на 11 месяцев. Этот срок распространен потому, что он однозначно меньше одного года и не создает спора о необходимости государственной регистрации.

Поэтому договор аренды нежилого помещения или здания на 11 месяцев в Росреестре регистрировать не нужно.

То же правило действует для договора на 3 месяца, 6 месяцев, 10 месяцев или другой определенный срок менее одного года.

Что говорит закон о регистрации аренды менее года

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года.

Для нежилых помещений это правило отдельно разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 01.06.2000 № 53: договор на срок менее года регистрации не требует, договор на срок не менее года подлежит регистрации.

Основные варианты можно представить так.

Договор «на год минус один день»: нужна ли регистрация

Это одна из самых распространенных ситуаций, в которой стороны ошибаются при определении срока аренды.

Например, в договоре указан срок с 1 сентября 2026 года по 31 августа 2027 года. На первый взгляд может показаться, что договор заканчивается за один день до 1 сентября следующего года и поэтому заключен «на год минус один день».

Однако для целей государственной регистрации такой календарный период признается равным одному году. Договор с таким сроком нужно зарегистрировать в Росреестре.

Это правило основано не на нашем толковании. Оно сформулировано в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и применяется в судебной практике.

Само наличие или отсутствие слова «включительно» после даты окончания не является главным критерием. Это слово лишь уточняет, входит ли указанная дата в срок договора. Для определения необходимости регистрации нужно смотреть на весь установленный сторонами календарный период.

Поэтому формула «дата окончания стоит на один день раньше даты начала следующего года — значит регистрации нет» неверна.

Нужно ли регистрировать пролонгацию договора на 11 месяцев

Продолжение аренды после первоначальных 11 месяцев может оформляться по-разному. Поэтому здесь важно смотреть не на общую продолжительность отношений между сторонами, а на юридическую конструкцию продолжения договора.

Если после окончания договора стороны заключают новый самостоятельный договор еще на 11 месяцев, регистрация не требуется.

Если договор предусматривает продление после окончания первоначального срока еще на такой же краткосрочный период, суммировать эти периоды по принципу «11 + 11 месяцев» для определения необходимости регистрации не нужно. Президиум ВАС РФ разъяснял такую ситуацию как новый период аренды на срок менее года.

Если дополнительным соглашением изменяется еще действующий договор и в результате устанавливается единый определенный срок один год или более, договор подлежит государственной регистрации.

Нужно ли регистрировать договор аренды на неопределенный срок

Договор аренды здания или нежилого помещения на неопределенный срок государственной регистрации не требует.

Такой срок может быть предусмотрен сразу либо возникнуть после окончания первоначального договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не требует.

Что будет, если не зарегистрировать договор на год и более

Если договор аренды подлежит государственной регистрации, оставлять его без регистрации не следует.

При этом отсутствие регистрации не означает, что отношения между арендодателем и арендатором автоматически отсутствуют. Если стороны согласовали условия договора и исполняют его, вопрос последствий отсутствия регистрации оценивается отдельно.

Для третьих лиц государственная регистрация имеет принципиальное значение. Пока аренда не зарегистрирована, соответствующее обременение не отражено в ЕГРН. Это может иметь значение при продаже объекта, смене собственника и других действиях с недвижимостью.

Если срок вашего договора составляет один год или более, документы и порядок подачи подробно разобраны на странице «Регистрация договора аренды в Росреестре».

На чем основаны эти правила

Правила о регистрации краткосрочной и долгосрочной аренды основаны на положениях Гражданского кодекса РФ и разъяснениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, которые используются в судебной практике.

Если после проверки срока выяснилось, что договор подлежит государственной регистрации, подробнее о документах и порядке оформления можно узнать на странице «Регистрация договора аренды в Росреестре».