Нежилое помещение можно разделить на два, три или несколько самостоятельных объектов недвижимости. После раздела исходное помещение прекращает существовать как отдельный объект, а каждое новое помещение получает собственный кадастровый номер.
Но одной схемы с нарисованными границами недостаточно. В результате раздела должны появиться реальные обособленные помещения, которые можно использовать как самостоятельные объекты недвижимости.
Поэтому до подготовки технического плана нужно проверить будущие границы, доступ к каждому помещению, фактическую планировку, права собственников и зарегистрированные обременения.
Одно зарегистрированное помещение прекращается, а вместо него в ЕГРН появляются два или несколько новых самостоятельных помещений.
Что происходит при разделе помещения
Представим, что в ЕГРН зарегистрировано одно нежилое помещение площадью 600 кв. м. Собственник хочет получить из него три самостоятельных помещения.
После раздела исходное помещение площадью 600 кв. м снимается с кадастрового учета, зарегистрированное право на него прекращается, а вместо него образуются три новых помещения. Каждому присваивается новый кадастровый номер, и права регистрируются уже на новые объекты.
1 кадастровый номер
1 объект недвижимости
новые кадастровые номера
самостоятельные объекты
Старый кадастровый номер не переходит к одному из новых помещений.
Раздел нужен, когда собственник хочет распоряжаться разными частями недвижимости независимо друг от друга: отдельно продавать их, оформлять на разных собственников, передавать в залог или использовать как самостоятельные коммерческие помещения.
Каким должно быть помещение после раздела
Каждый новый объект должен быть обособленной частью здания и иметь определимые границы.
Будущие помещения должны реально существовать. Условная линия внутри открытого пространства не создает два самостоятельных объекта недвижимости.
К каждому помещению должен быть обеспечен нормальный доступ. Отдельный вход непосредственно с улицы для каждого объекта не требуется.
Состояние объекта должно соответствовать результату, который будет отражен в техническом плане.
Если перед разделом менялась планировка, выполненные изменения сначала оформляются в установленном порядке.
Универсальной минимальной площади для любого нежилого помещения нет. Поэтому возможность раздела нельзя определить только по количеству квадратных метров.
Можно ли разделить помещение без перепланировки
Да. Если существующая планировка уже позволяет получить самостоятельные помещения, перепланировка для раздела не нужна.
Например, в ЕГРН зарегистрировано одно помещение, но фактически оно уже состоит из нескольких обособленных блоков с существующими границами и самостоятельным доступом. Если фактическая конфигурация соответствует документам, можно переходить к кадастровым работам.
Если же будущие помещения нужно сначала создать физически — построить перегородки, перенести стены, сделать новые дверные проемы или иначе изменить конфигурацию, — сначала оформляются эти работы.
Если для раздела нужно изменить планировку нежилого помещения в МКД, сначала оформляется перепланировка.
Подробный порядок для Москвы разобран в статье «Кадастровый учет изменений нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве после перепланировки».
Если помещение находится в отдельно стоящем нежилом здании, сначала определяется характер строительных работ и порядок их оформления.
Подробнее — в статье «Кадастровый учет изменений нежилого помещения в нежилом здании в Москве после перепланировки».
Главное правило: существующая конфигурация подходит для раздела — готовим технический план. Если сначала нужны строительные изменения — оформляем эти изменения, затем выполняем раздел. Технический план не заменяет документы на перепланировку или реконструкцию.
Если будущие помещения уже имеют реальные границы и самостоятельный доступ, а необходимые изменения планировки оформлены либо не требуются, кадастровый инженер выполнит обмеры и подготовит технический план со сведениями обо всех образуемых помещениях.
Что делать, если граница проходит не по стене
Если будущую границу предполагается провести условной линией внутри открытого пространства, одной линии на плане недостаточно, чтобы образовать два самостоятельных помещения.
Нужен ли отдельный вход в каждое помещение
Отдельный вход с улицы для каждого нового помещения не требуется.
Доступ можно организовать через общий коридор, холл, лестничную клетку или другую законно используемую общую часть здания.
Но схема, при которой попасть во второе самостоятельное помещение можно только через первое, требует изменения до проведения раздела. После кадастрового учета каждый новый объект должен быть пригоден для самостоятельного использования.
Поэтому входы и проходы проверяются одновременно с будущими границами помещений.
Что делать с коридором или общей зоной
Этот вопрос особенно важен при разделе больших офисов, торговых площадей и этажей.
Например, помещение площадью 800 кв. м разделяется на четыре офиса, а между ними остается коридор площадью 80 кв. м.
Эти 80 кв. м нельзя просто исключить из площади всех новых объектов и оставить без определенного статуса.
До подготовки технического плана нужно решить:
- кому будет принадлежать коридор;
- какие помещения он будет обслуживать;
- на каком основании владельцы новых объектов будут им пользоваться;
- затрагивает ли выбранная схема существующее общее имущество здания.
Раздел принадлежащего одному лицу помещения не должен изменять права других собственников на существующее общее имущество здания.
Что если помещение принадлежит нескольким собственникам
Если помещение находится в общей собственности, раздел нужно согласовать между собственниками.
Когда все собственники согласны, они заключают соглашение и определяют, какие помещения образуются, кому будет принадлежать каждый новый объект и как прекращается право общей собственности на исходное помещение.
Если договориться о разделе не удалось, спор решается в суде. Кадастровый инженер не определяет, какая физическая часть помещения должна перейти каждому собственнику.
Важно: доля в праве и отдельное помещение — разные вещи. Если человеку принадлежит 1/2 доля помещения, это не означает, что ему уже принадлежит конкретная половина площади. Самостоятельный объект появляется после его образования и регистрации права.
Можно ли разделить помещение, которое находится в ипотеке
Да. Ипотека сама по себе не препятствует разделу нежилого помещения. Предварительно снимать ипотеку с исходного объекта не требуется.
При разделе исходное помещение прекращает существовать как самостоятельный объект, а залог сохраняется в отношении помещений, образованных из него.
1 кадастровый номер
ипотека банка
новые кадастровые номера
ипотека на новых объектах
Росреестр одновременно проводит связанные учетно-регистрационные действия: исходное помещение прекращается, новые объекты ставятся на кадастровый учет, права регистрируются на них, а сохраняющаяся ипотека отражается в отношении новых помещений.
Нужно ли согласие банка
Для регистрационных действий с заложенным помещением требуется письменное согласие залогодержателя, если федеральный закон или договор ипотеки не предусматривает проведение такого действия без отдельного согласия.
Поэтому до подготовки окончательного комплекта документов нужно проверить договор ипотеки.
Если согласие требуется, банку нужно согласовать именно раздел исходного помещения. В документе целесообразно указать кадастровый номер исходного объекта, согласие на его раздел, количество образуемых помещений и сохранение ипотеки на новых объектах.
Предварительно закрывать кредит и погашать ипотеку только для проведения раздела не требуется. По общему правилу залог сохраняется на всех образованных помещениях.
Если собственник хочет освободить один из новых объектов от ипотеки, это отдельно согласовывается с банком.
Что если в ЕГРН стоит запрет или арест
Запрет регистрационных действий и ипотека имеют разные последствия.
Ипотека сама по себе раздел не блокирует.
Запрет регистрационных действий препятствует действиям, на которые он распространяется.
Если в ЕГРН зарегистрирован запрет или арест, до подготовки документов нужно проверить его содержание. Если ограничение запрещает необходимые регистрационные действия, сначала устраняется основание запрета, а затем проводится раздел.
Поэтому актуальные сведения ЕГРН нужно проверять до окончательного утверждения схемы раздела.
Какие документы нужны для раздела
Для первоначальной проверки достаточно кадастрового номера исходного помещения, имеющегося плана и схемы, показывающей, сколько помещений нужно получить и где должны проходить их границы.
Окончательный комплект определяется по основанию раздела.
| Ситуация | Что требуется |
|---|---|
| Помещение принадлежит одному собственнику | Решение собственника о разделе и документы, являющиеся основанием для образования новых объектов. |
| Собственников несколько | Соглашение о разделе либо вступивший в силу судебный акт. |
| Менялась планировка | Документы, подтверждающие оформление выполненных изменений. |
| Помещение находится в ипотеке | Проверяется договор ипотеки и представляется согласие залогодержателя, когда такое согласие требуется. |
| Кадастровый учет раздела | Технический план со сведениями обо всех образуемых помещениях. |
Как проходит раздел нежилого помещения
Изучаем сведения ЕГРН, собственников, обременения, планы и документы на помещение.
Фиксируем количество будущих помещений, их границы, доступ и общие зоны.
Если помещение уже соответствует будущей схеме раздела, переходим к кадастровым работам. Если нужны строительные изменения, сначала оформляем их.
При общей собственности оформляем соглашение или используем судебный акт. При ипотеке получаем согласие банка, когда оно требуется. При наличии запрета сначала устраняем препятствие для регистрационных действий.
Проводятся необходимые измерения, определяются характеристики будущих объектов и подготавливается технический план.
Кадастровый учет и регистрация прав проводятся в отношении всех помещений, образуемых из исходного объекта.
Исходное помещение прекращает существовать как самостоятельный объект, а новые помещения получают собственные кадастровые номера.
Что происходит со старым кадастровым номером
Старый кадастровый номер не сохраняется за одним из новых помещений.
помещение 600 кв. м
77:00:...:202
77:00:...:203
Исходный объект снимается с кадастрового учета.
Этим раздел отличается от кадастрового учета изменений: при учете изменений объект сохраняется и продолжает существовать под прежним кадастровым номером. При разделе исходный объект прекращается, а вместо него образуются новые.
Нужно ли оформлять все новые помещения одновременно
Да.
Если из исходного помещения образуются два, три или больше новых объектов, кадастровый учет и регистрация прав проводятся одновременно в отношении всего результата раздела.
Нельзя зарегистрировать только два помещения из трех, а оставшуюся площадь продолжить считать частью старого объекта.
Исходное помещение прекращает существовать целиком.
Чем раздел помещения отличается от соседних задач
| Задача | Что происходит |
|---|---|
| Раздел помещения | Одно зарегистрированное помещение прекращается, а вместо него образуются два или несколько новых помещений. |
| Объединение помещений | Несколько зарегистрированных помещений прекращаются, а вместо них образуется один новый объект. |
| Раздел здания на помещения | Исходным объектом является здание целиком, внутри которого образуются самостоятельные помещения. |
| Аренда части помещения | Исходное помещение продолжает существовать, а его часть используется как предмет аренды. |
Если задача противоположная и из нескольких помещений нужно получить один объект, подробный порядок разобран в статье «Объединение нежилых помещений в один объект».
Если собственнику принадлежит здание целиком, а самостоятельные помещения нужно образовать внутри него, смотрите статью «Раздел здания на помещения: кадастровый учет и регистрация прав».
Если собственнику нужно только передать часть площади арендатору, кадастровый раздел не является обязательным результатом. Отдельно этот вопрос разобран в статье «Можно ли зарегистрировать аренду части помещения, если границы проходят не по стенам».
Почему Росреестр может приостановить раздел
Для раздела наиболее важны причины, связанные именно с образованием новых помещений.
| Проблема | Что именно не так |
|---|---|
| Новые помещения фактически не образованы | На плане показаны самостоятельные объекты, но реальные границы между ними отсутствуют. |
| Не определен весь результат раздела | После раздела остается площадь, которая не относится ни к одному из новых объектов и для которой не определен статус. |
| Не оформлены строительные изменения | Фактическая планировка уже изменена, но необходимые документы на выполненные работы отсутствуют. |
| Не решен вопрос доступа или общей зоны | Схема не обеспечивает самостоятельное использование новых объектов либо оставляет неурегулированный коридор или другую общую площадь. |
| Не оформлены права собственников | При общей собственности отсутствует соглашение о разделе или судебный акт. |
| Не учтена ипотека | Не представлено согласие залогодержателя, когда оно требуется для регистрационных действий. |
Если Росреестр уже выдал уведомление о приостановлении, сначала нужно разобрать конкретные замечания регистратора. Повторная подача того же комплекта документов проблему не устранит.
Подробная работа с такими ситуациями вынесена на отдельную страницу «Приостановление Росреестра».
Частые вопросы о разделе нежилого помещения
Можно ли разделить одно нежилое помещение на два?
Да. Если в результате образуются два самостоятельных помещения, их можно поставить на кадастровый учет как новые объекты недвижимости.
Можно ли разделить помещение на три или больше объектов?
Да. Закон не ограничивает раздел двумя помещениями. Все новые объекты оформляются одновременно.
Нужна ли перепланировка перед разделом?
Нет, если существующая планировка уже соответствует будущему разделу. Если нужно строить перегородки, делать новые проемы или иначе менять конфигурацию, сначала оформляются эти работы.
Нужен ли каждому новому помещению отдельный вход с улицы?
Нет. Доступ можно организовать через общий коридор, холл, лестничную клетку или другую законно используемую общую часть здания.
Можно ли разделить помещение в ипотеке?
Да. Предварительно снимать ипотеку не требуется. Залог сохраняется на образованных объектах. Согласие банка представляется, когда оно требуется по закону или договору ипотеки.
Что будет со старым кадастровым номером?
Исходное помещение снимается с кадастрового учета. Каждому новому помещению присваивается собственный кадастровый номер.
Можно ли после раздела продать только одно новое помещение?
Да. После кадастрового учета и регистрации права каждое новое помещение становится самостоятельным объектом недвижимости и может отдельно участвовать в сделках с учетом зарегистрированных обременений.
Что делать, если помещение принадлежит нескольким собственникам?
Если все собственники согласны, они заключают соглашение о разделе. Если согласия нет, спор решается в суде.
Какой документ готовит кадастровый инженер?
Для кадастрового учета раздела кадастровый инженер подготавливает технический план со сведениями обо всех образуемых помещениях.
На чем основаны правила раздела
Возможность образования новых помещений при разделе предусмотрена Гражданским кодексом РФ.
Порядок кадастрового учета образуемых объектов, прекращения исходного помещения и одновременной регистрации прав установлен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Если исходное помещение обременено ипотекой, действуют также правила о сохранении обременений при образовании новых объектов и требования к регистрационным действиям с заложенной недвижимостью.
С чего начать
Лучше проверить схему раздела до начала строительных работ и до подготовки технического плана.
Для первичной оценки достаточно прислать:
- кадастровый номер помещения;
- имеющийся план;
- схему желаемого раздела.