Нежилые помещения в нежилых зданиях часто используются под офисы, магазины, склады, медицинские центры, салоны, производственные и иные коммерческие цели. В процессе эксплуатации собственник может изменить конфигурацию помещения: перенести перегородки, изменить состав комнат, объединить отдельные зоны, изменить площадь или подготовить помещение под новый вид использования.

Если после таких работ изменились характеристики помещения, которые содержатся в ЕГРН, может потребоваться кадастровый учет изменений. Для этого кадастровый инженер подготавливает технический план, на основании которого сведения о помещении могут быть обновлены в Едином государственном реестре недвижимости.

Чем нежилое здание отличается от многоквартирного дома

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения зависит от того, где находится помещение. Если помещение расположено в многоквартирном доме, применяются специальные правила для помещений в МКД, включая порядок согласования переустройства и перепланировки.

Если же нежилое помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании, ситуация рассматривается иначе. В таком случае необходимо анализировать не только изменение самого помещения, но и характер выполненных работ: затрагивают ли они конструктивные элементы здания, надежность и безопасность объекта, права третьих лиц, предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции.

Почему важно учитывать постановление Правительства Москвы № 432-ПП

Для нежилых зданий в Москве важное значение может иметь постановление Правительства Москвы № 432-ПП. Оно связано с перечнем случаев, когда получение разрешения на строительство не требуется, а также с видами работ по изменению объектов капитального строительства и их частей.

На практике это означает, что перед подготовкой технического плана необходимо определить, относятся ли выполненные работы к перепланировке помещения, к изменению характеристик части здания или фактически имеют признаки реконструкции. Если работы не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции, может потребоваться проверка их соответствия положениям 432-ПП.

При этом нельзя автоматически считать, что любые работы в нежилом здании можно оформить без дополнительных разрешительных документов. Каждую ситуацию необходимо анализировать отдельно: по составу выполненных работ, технической документации, сведениям ЕГРН, проектным решениям и фактическому состоянию объекта.

Когда требуется кадастровый учет изменений

Кадастровый учет изменений нежилого помещения может потребоваться, если после перепланировки изменилась площадь помещения, его конфигурация, расположение внутренних границ, состав помещений, назначение отдельных частей или иные характеристики, отражаемые в ЕГРН.

Если работы носили характер обычного ремонта и не изменили характеристики объекта недвижимости, кадастровый учет может не потребоваться. Но если в результате работ сведения ЕГРН перестали соответствовать фактическому состоянию помещения, необходимо подготовить технический план и подать документы для внесения изменений.

Как проходит оформление после перепланировки

В общем виде оформление изменений нежилого помещения в нежилом здании начинается с анализа документов и фактического состояния объекта. Проверяются сведения ЕГРН, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, экспликации, проектная документация, технические заключения и иные материалы, которые могут подтверждать выполненные изменения.

Затем кадастровый инженер выполняет обследование и обмер помещения. По результатам обмеров определяется фактическая площадь, конфигурация и расположение помещения в здании после перепланировки.

После этого подготавливается технический план. В техническом плане отражаются сведения о помещении после изменений, а также документы, на основании которых такие изменения могут быть внесены в ЕГРН.

Далее документы подаются для кадастрового учета изменений. Если у Росреестра возникнут вопросы к составу документов, характеру выполненных работ или соответствию сведений, может быть вынесена приостановка.

Какие документы могут понадобиться

Состав документов зависит от характера выполненных работ и того, какие сведения требуется изменить в ЕГРН. Обычно могут потребоваться выписка из ЕГРН, документы о праве собственности, поэтажный план, экспликация, проектная документация, техническое заключение, документы, подтверждающие допустимость выполненных работ, а также иные материалы по объекту.

Ключевым документом для кадастрового учета является технический план. Его подготавливает кадастровый инженер на основании документов и результатов обследования помещения. Если выполненные работы требуют дополнительного подтверждения или анализа по 432-ПП, это необходимо учитывать до подачи документов на кадастровый учет.

Если одновременно выполняется раздел или объединение помещения

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании может сопровождаться разделом помещения на несколько самостоятельных объектов или объединением нескольких помещений в одно. В таком случае задача становится сложнее, потому что может потребоваться не только учет изменений существующего помещения, но и образование новых объектов недвижимости либо прекращение существования исходных помещений.

При разделе помещения важно определить, могут ли образуемые помещения существовать как самостоятельные объекты недвижимости, имеют ли они необходимые признаки обособленности и соответствует ли их конфигурация требованиям кадастрового учета.

При объединении помещений необходимо проверить, образуется ли единый объект, как изменяются его границы, площадь и расположение в здании. Если исходные помещения не являются смежными или между ними отсутствует проход, такая ситуация требует отдельного анализа до подготовки технического плана.

Чем технический план отличается от проекта перепланировки

Проект перепланировки и технический план — это разные документы. Проект описывает строительные и планировочные решения, а технический план используется для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

Поэтому наличие проекта само по себе не заменяет технический план. Если после выполненных работ необходимо изменить сведения ЕГРН, требуется подготовка технического плана кадастровым инженером.

Распространенные сложности

На практике сложности часто возникают из-за расхождений между фактической планировкой, документами БТИ, проектной документацией и сведениями ЕГРН. Также проблемы могут появиться, если выполненные работы затрагивали несущие конструкции, инженерные сети, фасад, отдельные элементы здания или фактически изменяли характеристики не только помещения, но и здания в целом.

Еще одна распространенная проблема — попытка оформить через технический план такие изменения, которые по своему характеру могут относиться не к обычной перепланировке, а к реконструкции. В таких случаях необходимо заранее оценить правовую и техническую схему оформления, чтобы снизить риск приостановки кадастрового учета.

Почему может возникнуть приостановка Росреестра

Приостановка может возникнуть, если представленных документов недостаточно, если технический план подготовлен без учета необходимых исходных документов, если сведения в документах противоречат друг другу или если у государственного регистратора возникают вопросы к характеру выполненных работ.

Также приостановка возможна, если изменения фактически затрагивают характеристики здания, но документы поданы только как изменение отдельного помещения. В таких случаях требуется анализ причины приостановки и подготовка исправленных документов. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Зачем вносить изменения в ЕГРН

ЕГРН должен содержать актуальные сведения об объекте недвижимости. Если нежилое помещение после перепланировки изменилось, но в реестре остались старые данные, это может затруднить продажу, аренду, оформление залога, регистрацию договора аренды, получение банковского финансирования или подготовку документов для государственных органов.

Внесение изменений в ЕГРН позволяет привести сведения о помещении в соответствие с его фактическим и документально подтвержденным состоянием. Для собственника это снижает риск отказов, приостановок и дополнительных вопросов при последующих сделках с недвижимостью.

Связанные услуги и статьи

Для внесения изменений в ЕГРН по нежилому помещению в нежилом здании может потребоваться технический план помещения, обмеры помещения и кадастровый учет изменений.

Если после перепланировки планируется регистрация аренды части помещения или здания, дополнительно стоит посмотреть статью о регистрации аренды части помещения или здания с учетом перепланировки. Если Росреестр уже приостановил учет или регистрацию, нужно анализировать причины приостановки Росреестра.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи документов на кадастровый учет, а в сложных случаях — еще до выполнения или оформления перепланировки. Это особенно важно, если помещение находится в нежилом здании, если изменяется площадь, планируется раздел или объединение помещений, либо требуется оценить, подпадают ли выполненные работы под положения 432-ПП.

Московское кадастровое бюро подготавливает технические планы нежилых помещений, помогает определить порядок кадастрового учета изменений и сопровождает оформление документов для внесения актуальных сведений в ЕГРН.