На практике нередко встречаются помещения, в которых перепланировка была выполнена много лет назад, но сведения об изменениях так и не были внесены в ЕГРН. Собственник может годами пользоваться помещением и не знать о проблеме, пока не потребуется продать объект, оформить аренду, получить кредит, провести кадастровые работы или совершить другую сделку.

Например, в помещении перенесли перегородки, объединили несколько комнат, изменили коридор или санузел. По старому плану и сведениям ЕГРН площадь составляет 120,4 кв. м, а после фактических обмеров получается 123,1 кв. м.

Возникает вопрос: можно ли просто подготовить новый технический план и изменить площадь в ЕГРН?

Не всегда. Сначала необходимо установить, почему фактическое состояние объекта отличается от сведений ЕГРН и каким образом была выполнена старая перепланировка. В одной ситуации достаточно завершить кадастровое оформление уже законно выполненных изменений, а в другой сначала придется оформить саму перепланировку.

Что означает «перепланировка не внесена в ЕГРН»

Такая ситуация означает, что фактическая конфигурация помещения уже изменилась, но в ЕГРН по-прежнему содержатся характеристики объекта, существовавшие до выполнения работ.

Расхождение может касаться:

• площади помещения;
• расположения и конфигурации перегородок;
• границ отдельных частей помещения;
• количества комнат или иных помещений;
• расположения входов и проемов;
• плана помещения, содержащегося в ЕГРН.

При этом сам факт наличия старой планировки в ЕГРН еще не позволяет определить порядок оформления. Необходимо понять, были ли когда-либо согласованы выполненные работы и какие документы сохранились у собственника.

Почему после старой перепланировки может измениться площадь

Площадь помещения может измениться даже тогда, когда внешние границы объекта остались прежними.

Например, собственник мог демонтировать массивные перегородки, построить новые стены другой толщины, изменить конфигурацию внутренних помещений или выполнить иные работы, влияющие на расчет площади.

После проведения современных обмеров кадастровый инженер может получить площадь, отличающуюся от той, которая была внесена в ЕГРН много лет назад.

Но разница в площади сама по себе еще не доказывает, что причиной является перепланировка. Иногда расхождение связано со старыми методами измерения, ошибкой в документах или особенностями ранее выполненной технической инвентаризации.

Поэтому перед оформлением необходимо сопоставить фактическую планировку, сведения ЕГРН и старые документы БТИ.

Сначала нужно выяснить, была ли перепланировка когда-либо оформлена

Это один из самых важных вопросов.

На практике возможны несколько принципиально разных ситуаций.

Первая ситуация — перепланировка когда-то была согласована и оформлена, но сведения ЕГРН не были актуализированы.

Например, у собственника имеются документы о согласовании работ, акт о завершенной перепланировке или иные документы, подтверждающие законность существующей планировки, однако площадь и план помещения в ЕГРН остались прежними.

В таком случае основной задачей становится завершение кадастрового оформления изменений и внесение актуальных характеристик объекта в ЕГРН.

Вторая ситуация — перепланировка была выполнена фактически, но никогда не согласовывалась.

Тогда нельзя рассматривать проблему только как расхождение площади. Сначала необходимо определить возможность оформления ранее выполненных работ, а уже после этого решать вопрос с кадастровым учетом.

Третья ситуация — собственник вообще не знает, когда и кем была выполнена перепланировка.

Так бывает при покупке старых помещений. Новый собственник получает объект уже с существующей планировкой, а спустя несколько лет выясняется, что документы БТИ и ЕГРН показывают совершенно другую конфигурацию.

В этом случае приходится восстанавливать историю объекта и определять, какие изменения были выполнены и можно ли их оформить в существующем виде.

Можно ли просто заказать технический план на новую площадь

Нет, технический план не заменяет документы, которые должны подтверждать законность выполненной перепланировки.

Кадастровый инженер выполняет обмеры, определяет фактическую площадь и подготавливает технический план для внесения необходимых сведений в ЕГРН. Но технический план не является способом автоматически узаконить любые ранее выполненные строительные работы.

Если для конкретной перепланировки требовалось согласование, сначала должны быть оформлены необходимые документы.

Поэтому схема «обмерили помещение — получили новую площадь — сразу заменили цифру в ЕГРН» подходит далеко не для каждой ситуации.

Что делать, если старая перепланировка выполнена в квартире

Для квартиры в многоквартирном доме необходимо проверить, была ли ранее выполненная перепланировка согласована и имеются ли документы о ее завершении.

Если работы были выполнены без предварительного согласования, необходимо рассматривать процедуру оформления ранее выполненной перепланировки.

В Москве возможность сохранения существующей планировки зависит от состава выполненных работ и их соответствия установленным требованиям. В зависимости от ситуации могут потребоваться техническая документация, проектные материалы, техническое заключение и другие документы.

После оформления перепланировки подготавливается технический план, содержащий актуальные характеристики квартиры, необходимые для внесения изменений в ЕГРН.

Подробно кадастровую часть процедуры мы разбирали в статье «Кадастровый учет изменений квартиры после перепланировки в Москве».

Что делать с нежилым помещением в многоквартирном доме

Для нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, также необходимо учитывать требования к перепланировке помещений в МКД.

Особое внимание требуется, если старая перепланировка затронула фасад, входную группу, несущие конструкции, общее имущество дома, инженерные коммуникации или привела к изменению границ помещения.

Если выполненные работы можно сохранить и оформить, после прохождения необходимой процедуры кадастровый инженер подготавливает технический план с актуальной конфигурацией и площадью объекта.

Подробнее порядок для таких объектов рассмотрен в статье «Кадастровый учет изменений нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве после перепланировки».

А если нежилое помещение находится в нежилом здании

Эта ситуация отличается от перепланировки квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Для помещения в отдельно стоящем нежилом здании необходимо определить характер выполненных работ и основания, на которых может быть подготовлен технический план.

Особенно важно отличить обычное изменение внутренней планировки от реконструкции. Если выполненные работы затронули характеристики самого здания, конструктивные элементы или иные параметры объекта капитального строительства, процедура может быть значительно сложнее.

Поэтому нельзя автоматически применять к любому нежилому помещению тот же порядок, который используется для квартир.

Отдельно эту ситуацию мы разбирали в статье «Кадастровый учет изменений нежилого помещения в нежилом здании в Москве после перепланировки».

Что делать, если перепланировка была сделана предыдущим собственником

Покупатель помещения иногда узнает о старой перепланировке уже после регистрации права собственности.

Например, по факту помещение имеет современный офисный ремонт, несколько кабинетов и измененную конфигурацию коридоров, а из архивного плана выясняется, что раньше помещение выглядело совершенно иначе.

В такой ситуации важно установить не столько то, кто именно выполнял работы, сколько правовой статус существующей планировки и наличие документов на нее.

Необходимо запросить техническую документацию, сведения ЕГРН, документы БТИ, имеющиеся проекты и акты, после чего сравнить их с фактическим состоянием.

Если документы не подтверждают существующую планировку, потребуется определить возможность ее оформления в установленном порядке.

Что делать, если в БТИ новая планировка есть, а в ЕГРН ее нет

Наличие актуального поэтажного плана или экспликации БТИ является важным обстоятельством, но не означает автоматически, что сведения ЕГРН должны быть изменены только на основании этих документов.

Необходимо понять, на каком основании БТИ зафиксировало существующую планировку и какие документы сопровождали выполненные работы.

Если перепланировка была оформлена надлежащим образом, но кадастровый учет изменений по каким-либо причинам не был завершен, ситуация обычно проще.

Если же БТИ лишь зафиксировало фактическое состояние помещения, а документы о законности перепланировки отсутствуют, необходимо отдельно решать вопрос оформления выполненных работ.

Что делать, если изменилась только площадь

Иногда собственник утверждает, что перепланировки не было, но площадь по фактическим обмерам отличается от ЕГРН.

В такой ситуации нельзя автоматически считать расхождение следствием старой перепланировки.

Причиной могут быть особенности старых обмеров, ошибки в технической документации, реестровая или техническая ошибка либо применение разных правил определения площади.

Такую ситуацию необходимо сначала диагностировать. Подробнее причины расхождения площади мы рассматриваем в статье «Площадь помещения в ЕГРН не совпадает с фактической или БТИ: что делать».

Какие документы нужно найти

Чем старше перепланировка, тем важнее собрать максимальное количество документов по истории помещения.

Для первоначального анализа могут понадобиться:

• актуальная выписка из ЕГРН;
• поэтажный план и экспликация;
• технический паспорт БТИ;
• архивные планы помещения;
• решение о согласовании перепланировки, если оно оформлялось;
• акт о завершенной перепланировке;
• проект перепланировки;
• техническое заключение;
• старый технический план;
• правоустанавливающие документы;
• документы, сохранившиеся от предыдущего собственника.

Не во всех случаях потребуется весь этот комплект. Задача первоначального анализа — понять историю объекта и определить, каких документов не хватает для оформления.

Нужны ли новые обмеры помещения

Если старая перепланировка не отражена в ЕГРН, актуальные обмеры помещения часто являются одним из первых практических этапов работы.

Они позволяют установить фактическую конфигурацию объекта, расположение перегородок и действительную площадь.

После этого фактический план можно сопоставить с ЕГРН, документами БТИ и проектной документацией.

Однако сами обмеры не легализуют перепланировку. Они дают исходную информацию для выбора правильной процедуры.

Когда нужен технический план

Технический план требуется на этапе, когда имеются основания для внесения актуальных сведений об объекте в ЕГРН.

Кадастровый инженер отражает в техническом плане новую конфигурацию помещения, его местоположение и площадь, а также использует предусмотренные законодательством документы-основания.

Если изменились характеристики существующего помещения, технический план подготавливается для кадастрового учета изменений.

Если в результате работ образовались новые объекты недвижимости, порядок может быть другим и требует отдельного анализа.

Как выглядит правильная последовательность действий

Универсального комплекта документов для всех старых перепланировок не существует, но общий алгоритм обычно выглядит следующим образом:

1. Получить актуальные сведения ЕГРН.
2. Найти старые планы БТИ и другую техническую документацию.
3. Сравнить документы с фактической планировкой.
4. Выяснить, была ли перепланировка когда-либо согласована.
5. Определить характер выполненных работ.
6. При необходимости оформить ранее выполненную перепланировку.
7. Выполнить актуальные обмеры.
8. Подготовить технический план.
9. Внести актуальные сведения в ЕГРН.

Именно порядок этих действий имеет принципиальное значение. Попытка сразу начать с технического плана иногда приводит только к дополнительным расходам и последующей приостановке кадастрового учета.

Что будет, если ничего не менять в ЕГРН

Несоответствие фактической планировки сведениям ЕГРН может долго не проявляться, пока помещение просто используется собственником.

Проблемы часто возникают позднее — например, при продаже, ипотеке, аренде части помещения, подготовке нового технического плана, разделе или объединении объектов.

При проведении кадастровых работ специалист видит фактическую конфигурацию помещения и должен учитывать существующие документы. Если они противоречат друг другу, вопрос старой перепланировки приходится решать до завершения оформления.

Можно ли продать помещение со старой перепланировкой

Само наличие расхождения между фактической планировкой и сведениями ЕГРН требует отдельной оценки и не означает автоматически одинаковый результат для любой сделки.

Однако покупатель, банк или его специалисты могут обнаружить несоответствие при проверке объекта. Особенно заметной проблема становится, если изменилась площадь или фактический план существенно отличается от документации.

Поэтому если собственник заранее знает о старой неоформленной перепланировке, разумно разобраться с документами до начала сделки.

Почему Росреестр может приостановить кадастровый учет

Приостановка может возникнуть, если технический план показывает новую площадь или конфигурацию помещения, но приложенные документы не подтверждают основание таких изменений.

Также вопросы могут возникнуть при противоречиях между техническим планом, документами о перепланировке, актами и сведениями ЕГРН.

Поэтому задача кадастрового инженера заключается не только в выполнении обмеров, но и в анализе документов до подготовки окончательного технического плана.

Если решение о приостановлении уже получено, причины необходимо анализировать по тексту уведомления Росреестра. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».

Главная ошибка собственника

Наиболее распространенная ошибка — считать, что если перепланировка существует уже десять или двадцать лет, то она автоматически стала законной либо ее можно внести в ЕГРН только на основании фактических обмеров.

Возраст выполненных работ сам по себе не решает вопрос их оформления.

Нужно установить, какие именно работы были выполнены, какие документы существуют, какой порядок применим к конкретному виду помещения и можно ли сохранить существующую планировку.

Итог: что делать со старой перепланировкой

Если старая перепланировка не внесена в ЕГРН и фактическая площадь помещения отличается от зарегистрированной, начинать нужно не с попытки заменить площадь в реестре.

Сначала необходимо восстановить историю объекта, сопоставить ЕГРН, документы БТИ и фактическую планировку, определить правовой статус выполненных работ и понять, требуется ли оформление ранее выполненной перепланировки.

После того как имеются необходимые документы-основания, кадастровый инженер выполняет обмеры, подготавливает технический план помещения и обеспечивает возможность внесения актуальных характеристик объекта в ЕГРН.

Главное — не пытаться исправить следствие в виде другой площади, не разобравшись сначала с причиной ее изменения.

Московское кадастровое бюро анализирует сведения ЕГРН и техническую документацию, выполняет обмеры помещений и подготавливает технические планы для внесения актуальных сведений об объектах недвижимости в Москве.