Собственники недвижимости нередко обнаруживают, что площадь помещения в выписке из ЕГРН не совпадает с площадью в техническом паспорте или поэтажном плане БТИ. Иногда расхождение выявляется еще и при фактических обмерах: например, в ЕГРН указано 125,4 кв. м, в документах БТИ — 127,1 кв. м, а после обмеров кадастрового инженера получается 126,6 кв. м.

Почему площадь в ЕГРН и БТИ может не совпадать

Разница между сведениями ЕГРН, документами БТИ и современными обмерами сама по себе не означает наличие ошибки. Причины могут быть разными.

Расхождение может возникнуть в следующих ситуациях:

• обмеры БТИ выполнялись много лет назад по действовавшим в тот момент правилам;
• объект впоследствии измерялся повторно;
• изменились требования к определению площади для кадастрового учета;
• при подготовке старых документов была допущена ошибка;
• ошибочные сведения попали в технический план, а затем были перенесены в ЕГРН;
• в самом ЕГРН допущена техническая ошибка;
• после первоначальных обмеров была выполнена перепланировка;
• изменились перегородки или конфигурация помещения;
• после реконструкции фактически изменилась площадь объекта;
• в разных документах использованы сведения разных периодов.

Поэтому сравнение двух цифр — например, площади по БТИ и площади по ЕГРН — еще не позволяет определить, какую из них необходимо исправлять.

Какая площадь считается правильной: ЕГРН, БТИ или фактическая

Для кадастрового учета и государственной регистрации прав используются сведения, содержащиеся в ЕГРН. Если в выписке указана площадь 150 кв. м, именно эта характеристика официально содержится в государственном реестре недвижимости.

Технический паспорт, поэтажный план и экспликация БТИ являются важными техническими документами, но сами по себе они не заменяют сведения ЕГРН.

При этом нельзя автоматически считать правильной и площадь, полученную при новом обмере. Если кадастровый инженер измерил помещение и получил другую цифру, необходимо выяснить, почему возникло расхождение и имеется ли законное основание изменить сведения ЕГРН.

Таким образом, вопрос нужно ставить не как «какая из трех площадей правильная», а как «почему площади различаются и какой характеристике объект должен соответствовать с учетом его фактического состояния и документов».

Почему новые обмеры могут дать другую площадь

Даже если в помещении не выполнялась очевидная перепланировка, новые профессиональные обмеры могут показать площадь, отличающуюся от старой документации.

Это возможно из-за различий в точности старых и современных измерений, округления размеров, особенностей старой технической инвентаризации и применявшихся ранее правил подсчета площади.

Для подготовки документов в целях государственного кадастрового учета площадь здания или помещения определяется по действующим требованиям Росреестра, утвержденным приказом № П/0393. Эти требования применяются именно для кадастрового учета и могут отличаться от правил, по которым площадь определялась при старой технической инвентаризации. Поэтому результат актуальных измерений не обязан буквально совпадать с цифрой в старом техническом паспорте БТИ.

Особенно это характерно для объектов, техническая инвентаризация которых проводилась много лет назад и после этого характеристики помещения повторно не уточнялись.

Когда расхождение площади является ошибкой

Расхождение может быть связано с ошибкой в сведениях ЕГРН. Федеральный закон № 218-ФЗ различает технические и реестровые ошибки.

Техническая ошибка — это, например, опечатка, описка или другая подобная ошибка, допущенная при внесении сведений в ЕГРН, в результате которой запись реестра не соответствует документам, на основании которых она была внесена.

Простой пример: в техническом плане и исходных документах указана площадь 86,4 кв. м, а в ЕГРН в результате ошибки появилась площадь 68,4 кв. м. В такой ситуации сначала необходимо проверять возможность исправления технической ошибки.

Реестровая ошибка возникает, когда ЕГРН воспроизводит ошибку, уже содержащуюся в техническом плане, межевом плане, другом документе кадастровых работ либо в иных документах, на основании которых сведения были внесены в реестр. Например, кадастровый инженер неправильно определил площадь в техническом плане, и именно эта ошибочная площадь затем была внесена в ЕГРН.

Порядок исправления зависит от вида ошибки, документов, истории кадастрового учета и того, затрагивает ли исправление права других лиц.

Расхождение после перепланировки — это не обязательно ошибка

Одна из наиболее распространенных ситуаций — фактическая площадь изменилась после перепланировки.

Например, собственник демонтировал или перенес перегородки, объединил помещения, изменил конфигурацию санузла, коридора или других частей объекта. После этого новые обмеры показали площадь, отличающуюся от площади в ЕГРН.

В такой ситуации нельзя автоматически подавать заявление на «исправление ошибки». Если характеристика объекта изменилась в результате реально выполненных работ, необходимо оформлять сами изменения и вносить актуальные сведения об объекте в ЕГРН.

Для этого в зависимости от вида помещения и характера работ оформляются необходимые документы, а кадастровый инженер подготавливает технический план.

Отдельно порядок кадастрового учета после перепланировки мы разбирали для квартир, нежилых помещений в многоквартирном доме и нежилых помещений в нежилом здании.

Может ли площадь измениться только из-за переноса перегородки

Да, иногда после изменения внутренней планировки расчетная площадь помещения меняется, хотя внешний контур объекта остается прежним.

Причина в том, что площадь помещения определяется с учетом его фактической конфигурации и действующих правил измерения. Перенос, устройство или демонтаж внутренних перегородок может повлиять на итоговый результат обмеров.

Но наличие разницы еще не означает, что достаточно просто заказать новые обмеры и заменить цифру в ЕГРН. Необходимо установить основание изменений и проверить документы по перепланировке.

Что делать, если площадь по БТИ больше площади в ЕГРН

Предположим, в техническом паспорте БТИ указано 210,5 кв. м, а в ЕГРН — 205,8 кв. м.

Не следует сразу делать вывод, что Росреестр «потерял» 4,7 кв. м. Сначала необходимо установить:

• когда была проведена техническая инвентаризация БТИ;
• на основании каких документов объект был поставлен на кадастровый учет;
• выполнялись ли после изготовления документов БТИ перепланировка или реконструкция;
• какая конфигурация помещения существует фактически;
• какие документы использовались при внесении площади в ЕГРН;
• соответствует ли площадь действующим правилам ее определения.

После этого можно определить, требуется ли исправление ошибки, кадастровый учет изменений или вообще никаких действий предпринимать не нужно.

Что делать, если площадь по БТИ меньше площади в ЕГРН

Обратная ситуация анализируется точно так же. Большая площадь в ЕГРН не означает автоматически, что именно сведения БТИ являются правильными.

Необходимо сопоставить документы разных периодов, фактическую планировку и основания, по которым существующая площадь появилась в ЕГРН.

Иногда выясняется, что после изготовления документов БТИ объект был законно изменен и сведения ЕГРН являются более поздними. В другом случае новые сведения могли быть внесены ошибочно.

Без анализа истории объекта заменять одну площадь другой нельзя.

Что делать, если фактическая площадь отличается от ЕГРН

Если расхождение обнаружено после обмеров, первым шагом должно быть не изготовление технического плана, а определение причины.

Порядок действий выглядит следующим образом:

1. Получить актуальные сведения ЕГРН. Нужно проверить зарегистрированную площадь и другие характеристики помещения.
2. Поднять техническую документацию. Анализируются поэтажные планы, экспликации, технический паспорт БТИ и другие документы.
3. Проверить историю объекта. Выясняется, выполнялись ли перепланировка, переустройство, объединение, раздел или реконструкция.
4. Провести обмеры при необходимости. Обмеры помещения позволяют установить его фактическую конфигурацию и площадь.
5. Определить причину расхождения. Это может быть техническая или реестровая ошибка, изменение объекта либо различия между старыми и современными результатами измерений.
6. Выбрать правильную процедуру. В зависимости от ситуации исправляется ошибка либо выполняется кадастровый учет изменений.

Нужен ли технический план для изменения площади в ЕГРН

Во многих случаях — да, но технический план нужен не всегда и не является универсальным способом исправить любую разницу в площади.

Если характеристики помещения действительно изменились либо необходимо внести актуальные сведения по результатам кадастровых работ, кадастровый инженер подготавливает технический план помещения.

Если проблема заключается в технической ошибке самой записи ЕГРН — например, сведения реестра не соответствуют документу, на основании которого они были внесены, — новый технический план для исправления такой ошибки может не потребоваться.

Поэтому сначала необходимо определить характер расхождения, а уже затем заказывать соответствующие кадастровые работы.

Можно ли просто заказать новый обмер и изменить площадь

Нет, одного результата обмеров недостаточно.

Кадастровый инженер действительно может определить фактическую площадь помещения, но для внесения изменений в ЕГРН необходимо основание, предусмотренное законодательством.

Например, если фактическая площадь отличается потому, что в помещении выполнена неоформленная перепланировка, нельзя обойти процедуру оформления перепланировки только путем подготовки нового технического плана.

И наоборот, если объект фактически не изменялся, но в старом техническом плане была допущена ошибка, не нужно искусственно оформлять перепланировку. Необходимо рассматривать механизм исправления ошибочных сведений.

Может ли небольшая разница в площади не требовать исправления

Размер расхождения сам по себе не определяет порядок действий. Нельзя установить универсальное правило вроде «разница до одного квадратного метра допустима и ничего делать не нужно».

Даже небольшая разница может иметь принципиальное значение, если она связана с неверными исходными сведениями, изменением конфигурации объекта или ошибкой в документах.

С другой стороны, сама по себе разница между старым документом БТИ и современным результатом измерений еще не доказывает наличие реестровой ошибки.

Поэтому оценивать нужно не только величину расхождения, но и его причину.

Влияет ли неправильная площадь на продажу или другую сделку

Расхождение между фактическим состоянием помещения и сведениями ЕГРН лучше выявить до сделки.

Особенно это важно, если покупатель или банк проверяет техническую документацию, помещение приобретено с использованием кредитных средств, требуется регистрация изменений или фактическая планировка заметно отличается от реестровой.

Если в договоре указывается зарегистрированная характеристика объекта, она должна соответствовать сведениям ЕГРН. При обнаружении существенных противоречий сначала нужно установить их причину и решить вопрос с документами.

Какие документы понадобятся для проверки

Для предварительного анализа нужно собрать имеющиеся документы:

• актуальную выписку из ЕГРН;
• поэтажный план;
• экспликацию;
• технический паспорт БТИ, если он имеется;
• старые технические планы;
• документы по перепланировке или реконструкции;
• правоустанавливающие документы;
• при наличии — результаты предыдущих обмеров.

По этим документам можно восстановить историю изменения площади и определить, какие действия действительно необходимы.

Когда нужна помощь кадастрового инженера

К кадастровому инженеру нужно обратиться, если требуется определить фактическую площадь и конфигурацию помещения, сопоставить их со сведениями ЕГРН и технической документацией либо подготовить технический план для выбранной кадастровой процедуры.

Кадастровый инженер сопоставляет сведения ЕГРН, техническую документацию и фактическое состояние объекта. После этого можно определить правильный способ оформления.

Если требуется изменение характеристик помещения, подготавливается технический план и документы направляются для кадастрового учета изменений. Если выявлена ошибка, выбирается порядок ее исправления.

Что делать, если Росреестр уже приостановил учет

Иногда расхождение площади обнаруживается уже после подачи технического плана. Например, государственный регистратор видит противоречие между документами, техническим планом и сведениями ЕГРН и принимает решение о приостановлении.

В такой ситуации не следует исправлять документы наугад. Сначала необходимо изучить каждое основание, указанное в уведомлении Росреестра, а затем определить, какие документы или сведения требуют корректировки.

Подробнее порядок работы с такими ситуациями рассмотрен в разделе «Приостановление Росреестра».

Итог: что делать при разных площадях

Если площадь помещения в ЕГРН, документах БТИ и по фактическим обмерам не совпадает, не нужно сразу выбирать одну из цифр и пытаться заменить ею остальные.

Сначала необходимо определить причину расхождения. Если это техническая или реестровая ошибка, используется процедура исправления ошибочных сведений. Если площадь изменилась из-за перепланировки, реконструкции или другого фактического изменения объекта, требуется оформить изменения и внести актуальные характеристики в ЕГРН.

Если различие связано со старыми документами БТИ и современными правилами определения площади, необходимо сопоставить исходные документы и результаты актуальных обмеров.

Главный принцип — сведения ЕГРН должны соответствовать документально подтвержденному фактическому состоянию объекта.