Перепланировка квартиры в Москве может повлечь изменение характеристик помещения: площади, конфигурации, состава комнат, расположения перегородок, санузлов, кухни, коридоров или иных частей квартиры. Если такие изменения должны быть отражены в ЕГРН, после завершения перепланировки может потребоваться кадастровый учет изменений.

Для внесения актуальных сведений в Единый государственный реестр недвижимости кадастровый инженер подготавливает технический план квартиры. На основании технического плана и документов по перепланировке сведения о квартире могут быть обновлены в ЕГРН.

Когда требуется кадастровый учет квартиры после перепланировки

Кадастровый учет изменений квартиры может потребоваться, если после перепланировки изменилась площадь квартиры, ее конфигурация, расположение внутренних перегородок, состав помещений или иные характеристики, которые отражаются в ЕГРН.

Если собственник выполнил только косметический ремонт, заменил отделочные материалы, двери, сантехнику или оборудование без изменения характеристик квартиры как объекта недвижимости, кадастровый учет может не потребоваться. Но если сведения в ЕГРН перестали соответствовать фактическому и документально оформленному состоянию квартиры, их необходимо актуализировать.

Почему важно учитывать постановление Правительства Москвы № 508-ПП

Порядок переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах в Москве связан с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Для квартиры это особенно важно, потому что перепланировка в многоквартирном доме затрагивает не только интересы собственника, но и требования к безопасности дома, инженерным системам, несущим конструкциям и правам других собственников.

Поэтому перед подготовкой технического плана необходимо проверить, была ли перепланировка согласована, имеются ли документы о ее завершении и соответствует ли фактическое состояние квартиры согласованной документации.

Если перепланировка выполнена, но документы о ее согласовании и завершении отсутствуют, сначала может потребоваться оформление перепланировки в установленном порядке. Только после этого можно корректно подготовить технический план для внесения изменений в ЕГРН.

Акт о завершенной перепланировке

Одним из важных документов после выполнения перепланировки является акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. Такой акт подтверждает, что выполненные работы приняты в установленном порядке и соответствуют согласованной документации.

Для кадастрового учета изменений квартиры акт имеет важное значение, потому что технический план должен быть подготовлен на основании документов, подтверждающих законность и завершенность выполненных изменений. Если акт требуется, но отсутствует, при внесении изменений в ЕГРН может возникнуть приостановка.

Как проходит оформление изменений в ЕГРН

В общем виде оформление изменений квартиры после перепланировки можно разделить на несколько этапов.

Сначала анализируются документы по квартире: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, техническая документация, проект перепланировки, решение о согласовании, акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, поэтажный план и экспликация.

Затем кадастровый инженер выполняет обследование и обмер квартиры. По результатам обмеров определяется фактическая площадь, состав помещений и конфигурация квартиры после выполненной перепланировки.

После этого подготавливается технический план. В техническом плане отражаются сведения о квартире после перепланировки, а также документы, на основании которых такие сведения могут быть внесены в ЕГРН.

Далее документы подаются на кадастровый учет изменений. После внесения изменений сведения о квартире в ЕГРН должны соответствовать ее актуальному состоянию.

Какие документы могут понадобиться

Состав документов зависит от конкретной ситуации и характера выполненной перепланировки. Обычно могут потребоваться выписка из ЕГРН, документы о праве собственности, проект перепланировки, решение о согласовании перепланировки, акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, поэтажный план, экспликация и иные материалы по квартире.

Ключевым документом для внесения изменений в ЕГРН является технический план. Его подготавливает кадастровый инженер на основании документов и результатов обследования квартиры.

Если документы неполные, противоречат друг другу или фактическое состояние квартиры не соответствует согласованной документации, при кадастровом учете может возникнуть приостановка. В такой ситуации необходимо анализировать причины приостановки и готовить исправленные документы. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Если перепланировка уже выполнена

На практике часто встречаются ситуации, когда перепланировка квартиры уже выполнена, но сведения в ЕГРН не изменены. Иногда при этом имеются документы о согласовании и акт о завершенной перепланировке, а иногда перепланировка была выполнена без оформления необходимых документов.

Если документы о перепланировке имеются, кадастровый инженер может оценить их состав и подготовить технический план для внесения изменений в ЕГРН. Если документы отсутствуют, сначала необходимо определить возможность оформления перепланировки и получения необходимых документов.

Если после перепланировки изменилась площадь квартиры

Изменение площади квартиры — одна из частых причин для кадастрового учета изменений. Площадь может измениться после переноса или демонтажа перегородок, изменения конфигурации помещений, объединения или перераспределения отдельных зон квартиры.

Если новая площадь отличается от сведений, содержащихся в ЕГРН, необходимо подготовить технический план и внести изменения в реестр. Это особенно важно при продаже квартиры, оформлении ипотеки, наследства, дарения или иных сделок.

Объединение квартир или изменение состава помещений

Иногда перепланировка связана не только с изменением одной квартиры, но и с более сложными действиями: объединением двух квартир, разделом квартиры или изменением состава помещений. В таких случаях может потребоваться не просто учет изменений, а образование нового объекта недвижимости или прекращение существования исходных объектов.

Такие ситуации требуют отдельного анализа до подготовки технического плана, потому что от выбранной схемы оформления зависит состав документов и результат, который должен быть отражен в ЕГРН.

Чем технический план отличается от проекта перепланировки

Проект перепланировки и технический план — это разные документы. Проект описывает планируемые или выполненные строительные решения, а технический план используется для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

Поэтому наличие проекта перепланировки не заменяет технический план. Если после завершения перепланировки необходимо изменить сведения ЕГРН, технический план подготавливает кадастровый инженер.

Почему важно внести изменения в ЕГРН

Если квартира фактически изменилась после перепланировки, но в ЕГРН остались старые сведения, это может создать сложности при продаже, оформлении ипотеки, наследстве, разделе имущества, судебном споре или проверке документов.

Актуальные сведения в ЕГРН помогают подтвердить характеристики квартиры и снизить риск вопросов со стороны покупателей, банков, нотариусов, государственных органов и иных участников сделки.

Связанные услуги и статьи

Для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки квартиры обычно требуется технический план квартиры и кадастровый учет изменений.

Если перепланировка выполнялась не в квартире, а в нежилом помещении многоквартирного дома, порядок оформления отличается. Подробнее об этом можно прочитать в статье о кадастровом учете нежилого помещения после перепланировки в МКД.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше после получения документов о завершенной перепланировке, а в сложных случаях — еще до начала оформления документов. Это особенно важно, если изменилась площадь квартиры, имеются расхождения между фактической планировкой и документами, либо планируется объединение или раздел помещений.

Московское кадастровое бюро подготавливает технические планы квартир после перепланировки, помогает определить порядок кадастрового учета изменений и сопровождает оформление документов для внесения актуальных сведений в ЕГРН.