На практике собственники часто хотят объединить два или несколько земельных участков в один. Например, объединить соседние участки под индивидуальным жилым домом, садовые участки, участки под коммерческим объектом или несколько смежных земельных участков, принадлежащих одному собственнику.

Если границы участков не уточнены, объединить их без определения местоположения границ нельзя. Для объединения необходимо подтвердить смежность участков, определить внешний контур образуемого земельного участка, проверить отсутствие пересечений и подготовить межевой план.

Иными словами, участки с неуточненными границами нельзя просто объединить по заявлению собственника. Сначала кадастровый инженер должен установить, где проходят границы участков и можно ли из них образовать один новый земельный участок.

Что значит неуточненные границы земельного участка

Неуточненные границы означают, что в ЕГРН отсутствует точное описание местоположения границ земельного участка в виде координат характерных точек. В выписке ЕГРН при этом может быть указан кадастровый номер, площадь, адрес или категория земель, но границы участка не будут определены координатами.

Такие участки часто называют участками без межевания или участками с декларативными границами. Это не означает, что участка не существует, но для выполнения кадастровых действий необходимо определить его границы.

При объединении земельных участков вопрос границ имеет решающее значение, потому что из нескольких исходных участков должен образоваться один новый участок с определенной площадью и внешней границей.

Можно ли объединить участки с неуточненными границами

Без определения границ объединить такие участки нельзя. Для кадастрового учета образуемого участка нужно подтвердить, что исходные участки действительно являются смежными, имеют общую границу и могут быть объединены в один объект.

Если в ЕГРН нет координат границ, Росреестр не сможет проверить корректность образования нового участка. Поэтому межевой план должен содержать сведения, позволяющие определить местоположение границ образуемого земельного участка.

При этом в некоторых случаях уточнение границ и объединение участков могут быть подготовлены кадастровым инженером в рамках одного межевого плана. Но это не означает, что участки можно объединить без уточнения границ. Это означает только то, что уточнение и объединение иногда технически оформляются в одном комплекте документов.

Почему простого заявления об объединении недостаточно

Некоторые собственники считают, что если у них есть два кадастровых номера и оба участка находятся рядом, достаточно подать заявление об объединении. Это неверно, если границы участков не уточнены.

Для кадастрового учета образуемого участка необходимо указать его координаты, площадь, конфигурацию, местоположение и связь с исходными участками. Эти сведения подготавливаются кадастровым инженером в межевом плане.

Если координаты исходных участков отсутствуют, сначала нужно определить, где фактически проходят их границы, как они соотносятся с соседними участками и не возникает ли наложений или пересечений.

Почему важна смежность участков

Объединить можно только смежные земельные участки. Это означает, что участки должны иметь общую границу. Если между участками проходит другой земельный участок, дорога, проезд, земля общего пользования или иная территория, такие участки не являются смежными и объединить их в один участок нельзя.

При неуточненных границах смежность невозможно подтвердить без кадастровых работ. На старых документах участки могут выглядеть соседними, но после уточнения границ может оказаться, что между ними есть разрыв, пересечение с соседним участком или фактическое несоответствие документам.

Поэтому перед объединением необходимо выполнить кадастровый анализ и определить, действительно ли участки имеют общую границу.

Нужно ли сначала делать межевание

Да, если границы участков не уточнены, кадастровые работы необходимы. Без определения местоположения границ нельзя корректно образовать новый земельный участок.

В зависимости от ситуации сначала может выполняться уточнение границ исходных участков, а затем их объединение. В некоторых случаях эти действия могут быть подготовлены в рамках одного межевого плана.

Если по границам есть спор с соседями, выявлены пересечения, реестровые ошибки или фактические границы не соответствуют документам, сначала может потребоваться отдельное уточнение границ и устранение проблем. Только после этого можно переходить к объединению.

Как проходит работа кадастрового инженера

Сначала кадастровый инженер анализирует сведения ЕГРН по каждому участку, правоустанавливающие документы, старые планы, схему расположения участков, сведения о соседних участках, территориальную зону, вид разрешенного использования и ограничения.

Затем выполняются кадастровые работы на местности. Определяется фактическое местоположение границ, проверяется смежность участков, наличие пересечений, разрывов и возможных ошибок в сведениях ЕГРН.

После этого кадастровый инженер подготавливает межевой план. В нем отражаются сведения об исходных участках, уточняемых границах, если это требуется, и об образуемом земельном участке.

Нужно ли согласовывать границы с соседями

Если при объединении участков одновременно уточняются внешние границы земельного участка, может потребоваться согласование местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.

Это особенно важно, если границы ранее не были установлены, если фактическое пользование землей отличается от старых документов или если рядом расположены участки, сведения о которых уже внесены в ЕГРН с координатами.

Если соседи не согласны с местоположением границ, может возникнуть спор. В такой ситуации кадастровый учет объединения может быть приостановлен до устранения разногласий.

Какие проблемы могут обнаружиться

При подготовке межевого плана могут выявиться разные проблемы: пересечение границ с соседними участками, наложение на земли общего пользования, отсутствие фактической смежности, расхождение площади по документам и по результатам измерений, реестровые ошибки или несоответствие фактического пользования сведениям ЕГРН.

Также может оказаться, что участки имеют разные категории земель, разные виды разрешенного использования, находятся в разных территориальных зонах или образуемый участок не соответствует требованиям к минимальной или максимальной площади.

В таких случаях перед объединением необходимо устранить выявленные проблемы или выбрать иной способ оформления.

Если один участок уточнен, а второй нет

Часто встречается ситуация, когда один земельный участок уже имеет уточненные границы, а второй участок числится в ЕГРН без координат. В этом случае нужно уточнить границы второго участка и проверить, как они соотносятся с уже установленными границами первого участка.

Если после уточнения подтверждается смежность и отсутствуют пересечения, можно рассматривать подготовку межевого плана для объединения.

Если же уточнение показывает, что участки фактически не смежные или между ними есть разрыв, объединение выполнить нельзя до устранения такой проблемы.

Если оба участка без уточненных границ

Если оба участка имеют неуточненные границы, кадастровая работа становится сложнее. Нужно определить внешний контур будущего образуемого участка, проверить фактические границы, сопоставить документы, сведения ЕГРН и границы соседних участков.

В такой ситуации особенно важно проверить, не возникнет ли пересечений с участками соседей и не изменится ли площадь участков сверх допустимых пределов при уточнении.

Без определения границ подача документов на объединение приведет к высокому риску приостановки кадастрового учета.

Почему Росреестр может приостановить кадастровый учет

Росреестр может приостановить кадастровый учет, если из межевого плана невозможно определить местоположение границ образуемого участка, если участки не являются смежными, если имеются пересечения с соседними участками или если сведения в документах противоречат ЕГРН.

Также приостановка возможна, если не согласованы уточняемые границы, если образуемый участок не соответствует требованиям земельного законодательства, если нарушены предельные размеры участка или если выявлена реестровая ошибка.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать уведомление Росреестра и устранять конкретные причины приостановки. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Какие документы могут понадобиться

Для подготовки межевого плана могут потребоваться выписки ЕГРН на исходные земельные участки, правоустанавливающие документы, старые свидетельства, постановления, договоры, схемы, планы БТИ, документы о предоставлении земельного участка, градостроительные сведения, а также документы, подтверждающие права собственника.

Если участки принадлежат разным лицам, может потребоваться соглашение об объединении земельных участков. Если участки находятся в долевой собственности, необходимо учитывать состав правообладателей и порядок оформления прав на образуемый участок.

Точный состав документов зависит от правового статуса участков, сведений ЕГРН и цели объединения.

Когда объединение невозможно

Объединение невозможно, если участки не являются смежными, если между ними находится чужой участок, дорога или земля общего пользования, если после уточнения границ выявлены неустранимые пересечения или если образуемый участок не соответствует требованиям законодательства.

Также объединение может быть невозможно, если участки имеют несовместимый правовой режим, находятся в разных территориальных зонах или не соответствуют требованиям к виду разрешенного использования, категории земель или предельным размерам участка.

В таких случаях сначала нужно устранить причины, препятствующие объединению, либо выбрать другой способ оформления земельных отношений.

Связанные услуги и статьи

Если границы земельных участков не уточнены, объединить их без кадастровых работ нельзя. Для этого требуется определить местоположение границ, подтвердить смежность участков и подготовить межевой план.

Если участки имеют разные виды разрешенного использования, дополнительно нужно проверить возможность их объединения с учетом ВРИ, территориальной зоны и требований законодательства. Подробнее об этом можно прочитать в статье об объединении земельных участков с разным видом разрешенного использования.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи документов в Росреестр. Это особенно важно, если один или несколько участков имеют неуточненные границы, если есть старые документы без координат, если участки расположены в Москве или Московской области, либо если есть риск пересечений с соседними участками.

Московское кадастровое бюро подготавливает межевые планы для уточнения границ и объединения земельных участков, анализирует сведения ЕГРН, проверяет смежность участков и помогает определить, можно ли объединить участки в конкретной ситуации.