У собственника могут быть два соседних земельных участка с разными видами разрешенного использования. Например, у одного участка указан ИЖС, а у другого — садоводство или другой ВРИ. Возникает вопрос: можно ли объединить такие участки в один?
Да, в ряде случаев можно.
С 1 марта 2026 года разные виды разрешенного использования сами по себе больше не означают автоматический запрет на объединение земельных участков. Для обычной ситуации с частными участками главное, чтобы исходные участки были смежными, находились в одной территориальной зоне и соблюдались другие требования Земельного кодекса.
Поэтому перед объединением не нужно автоматически менять ВРИ одного участка на ВРИ другого. Сначала нужно посмотреть документы, территориальную зону и определить, какой вид или виды разрешенного использования могут быть установлены у нового участка.
Что изменилось с 1 марта 2026 года
До 1 марта 2026 года разные ВРИ часто становились препятствием для объединения. Сейчас в Земельном кодексе действует новая статья 11.11, которая прямо предусматривает случаи объединения земельных участков с разными видами разрешенного использования.
Для собственников частных участков правило стало намного понятнее: если участки находятся в одной территориальной зоне и выполняются остальные требования закона, разные ВРИ сами по себе не мешают объединению.
Это не означает, что теперь можно объединить любые два соседних участка. По-прежнему нужно проверить границы, территориальную зону, категорию земель, ограничения и параметры будущего участка.
Какие участки можно объединить
Первое обязательное условие — участки должны быть смежными, то есть иметь общую границу.
Кроме этого, для обычного объединения частных участков с разными ВРИ нужно проверить:
- находятся ли участки в одной территориальной зоне;
- уточнены ли их границы;
- нет ли пересечений и реестровых ошибок;
- соответствует ли новый участок минимальным и максимальным размерам;
- не мешают ли объединению ограничения и обременения;
- какая категория земель указана у исходных участков.
Если по этим пунктам проблем нет, можно переходить к подготовке межевого плана.
Какой ВРИ будет у нового участка
Это один из главных вопросов после изменений 2026 года.
Если объединяются участки с разными ВРИ в обычной ситуации, закон позволяет определить разрешенное использование нового участка несколькими способами. В зависимости от обстоятельств у него может быть:
- совокупность ВРИ исходных участков;
- один из ВРИ исходных участков по выбору правообладателей;
- вид или виды использования, которые допускаются действующим регламентом для этой территории.
При этом выбранный вариант должен соответствовать правилам Земельного кодекса и режиму конкретной территории.
Простыми словами: разные ВРИ у двух участков больше не означают, что перед объединением обязательно нужно сначала сделать их одинаковыми.
Сначала нужно понять, какой ВРИ будет у нового участка и допускается ли он для этой территории.
Нужно ли сначала менять ВРИ одного участка
Не обязательно.
Если участки можно объединить по правилам статьи 11.11 Земельного кодекса, предварительно менять ВРИ только ради того, чтобы сделать их одинаковыми, не требуется.
Иногда изменение ВРИ до объединения все же может быть удобно или необходимо по другим причинам. Но это определяется после проверки документов, а не делается автоматически.
Поэтому правильная последовательность такая: сначала анализируем участки, потом выбираем вариант объединения и только после этого решаем, нужно ли отдельно менять ВРИ.
Что если участки находятся в разных территориальных зонах
Для обычного объединения участков с разными ВРИ это серьезное препятствие.
Кроме специального правила статьи 11.11, Земельный кодекс запрещает образовывать участок, граница которого пересекает границы территориальных зон, кроме отдельных прямо предусмотренных законом случаев.
Поэтому два участка по разные стороны границы территориальных зон нельзя рассматривать так же, как два участка внутри одной зоны. Здесь нужен отдельный анализ, и простого межевого плана на объединение может быть недостаточно.
Можно ли объединить участки разных собственников
Да, само по себе наличие разных собственников объединению не мешает.
Если объединяются земельные участки, принадлежащие разным лицам на праве собственности, после объединения у этих лиц возникает право общей собственности на новый земельный участок.
Но все собственники должны участвовать в оформлении, а кадастровому инженеру нужно заранее проверить права и обременения каждого исходного участка.
Что если у участков разные категории земель
Это уже не просто вопрос разных ВРИ.
Новые правила статьи 11.11 отдельно регулируют виды разрешенного использования, но они не означают, что участки разных категорий земель автоматически можно объединить.
Если категории земель различаются, сначала нужно отдельно проверить правовой режим обоих участков и возможность образования одного нового участка. Такой случай лучше не смешивать с обычной ситуацией «два участка одной категории, но с разными ВРИ».
Что если границы участков не уточнены
Разный ВРИ — не единственная возможная проблема. Для объединения нужно точно понимать, где проходят границы исходных участков и действительно ли они являются смежными.
Если сведения ЕГРН о границах не соответствуют установленным требованиям, сначала решается вопрос с их определением. В некоторых ситуациях потребуется отдельный этап уточнения.
Подробнее это разобрано в статье «Можно ли объединить земельные участки, если границы не уточнены».
Как проходит объединение
- Проверяются сведения ЕГРН. Кадастровые номера, права, площадь, границы, категория земель и ВРИ каждого участка.
- Проверяется территориальная зона. Для обычного объединения участков с разными ВРИ важно, чтобы они находились в одной зоне.
- Определяется ВРИ нового участка. Выбирается вариант, который допускает закон и действующий режим территории.
- Проверяется геометрия. Участки должны быть смежными, а новый участок — соответствовать требованиям к образуемым земельным участкам.
- Подготавливается межевой план. Его составляет кадастровый инженер.
- Документы подаются в Росреестр. Новый участок ставится на кадастровый учет, а право на него регистрируется в установленном порядке.
После завершения процедуры исходные участки прекращают существование как самостоятельные объекты, а вместо них в ЕГРН появляется один новый земельный участок.
Если участки смежные, находятся в одной территориальной зоне и выполняются требования к образованию нового участка, кадастровый инженер проверит исходные сведения и подготовит межевой план для кадастрового учета объединенного земельного участка.
Почему Росреестр может приостановить учет
Приостановка может возникнуть не из-за самого факта разных ВРИ, а из-за того, что не выполнены условия объединения.
Например:
- участки не являются смежными;
- они находятся в разных территориальных зонах;
- есть проблемы с границами;
- новый участок не соответствует предельным размерам;
- неправильно определен ВРИ образуемого участка;
- межевой план противоречит сведениям ЕГРН;
- не учтены права или обременения исходных участков.
Если Росреестр уже вынес решение о приостановлении, нужно разбирать конкретные основания из уведомления, а не просто повторно подавать тот же комплект документов. Подробнее — в разделе «Приостановление Росреестра».
С чего начать собственнику
Если у двух соседних участков разные ВРИ, не нужно сразу подавать заявление на изменение ВРИ.
Сначала нужно проверить четыре вещи: смежность участков, территориальную зону, категорию земель и допустимый ВРИ будущего участка.
После этого станет понятно, можно ли сразу готовить межевой план или сначала требуется решить другой земельно-правовой вопрос.
Когда обращаться к кадастровому инженеру
К кадастровому инженеру лучше обратиться до изменения ВРИ и до подачи документов в Росреестр. Особенно если участки имеют разные виды разрешенного использования, неуточненные границы, ограничения или сложную историю оформления.