Вопрос об объединении земельных участков с разными видами разрешенного использования возникает достаточно часто. Например, у собственника есть два смежных участка, один из которых предназначен для индивидуального жилищного строительства, а другой — для ведения садоводства, размещения объектов торговли, обслуживания или иного использования.

На первый взгляд может показаться, что участки с разным видом разрешенного использования объединить нельзя. Однако на практике вопрос сложнее. Возможность объединения зависит от правового режима участков, территориальной зоны, градостроительных регламентов, сведений ЕГРН и того, какой вид разрешенного использования может быть установлен для образуемого земельного участка.

Для объединения земельных участков обычно подготавливается межевой план. На основании межевого плана выполняется кадастровый учет образуемого земельного участка, а исходные участки прекращают существование как самостоятельные объекты недвижимости.

Что происходит при объединении земельных участков

При объединении нескольких смежных земельных участков образуется один новый земельный участок. Исходные участки, из которых он образован, прекращают существование. Новый участок получает свои характеристики: площадь, границы, кадастровый номер, категорию земель и вид или виды разрешенного использования.

Именно поэтому перед объединением важно проверить не только геометрию участков, но и их правовой режим. Ошибка в определении ВРИ или несоответствие градостроительным регламентам может привести к приостановке кадастрового учета.

Можно ли объединить участки с разным ВРИ

Объединение земельных участков с разными видами разрешенного использования возможно не всегда, но и не является автоматически запрещенным во всех случаях. Такая возможность зависит от конкретных обстоятельств.

Необходимо проверить, находятся ли участки в одной территориальной зоне, какие виды разрешенного использования допускаются градостроительным регламентом, какие сведения уже внесены в ЕГРН, кто является правообладателем участков и какой ВРИ может быть установлен для образуемого участка.

Если разные ВРИ исходных участков не противоречат требованиям законодательства и градостроительных регламентов, а образуемый участок может получить допустимый вид или виды разрешенного использования, объединение может быть возможно. Если же ВРИ исходных участков несовместимы, участки находятся в разных территориальных зонах или образуемый участок не будет соответствовать установленным требованиям, Росреестр может приостановить кадастровый учет.

Почему нельзя ориентироваться только на название ВРИ

При анализе возможности объединения нельзя смотреть только на текстовое название вида разрешенного использования. Важно учитывать код ВРИ, категорию земель, территориальную зону, правила землепользования и застройки, градостроительный регламент и сведения ЕГРН.

Иногда похожие по смыслу виды разрешенного использования могут иметь разные коды и разные правовые последствия. И наоборот, разные формулировки в документах могут относиться к допустимым видам использования в пределах одной территориальной зоны.

Поэтому перед подготовкой межевого плана необходимо провести правовой и кадастровый анализ исходных участков.

Что нужно проверить перед объединением

Перед объединением земельных участков с разным ВРИ необходимо проверить сведения ЕГРН по каждому участку, категорию земель, вид разрешенного использования, территориальную зону, градостроительные регламенты, наличие ограничений и обременений, уточненность границ, смежность участков и права на каждый участок.

Также важно проверить, не находятся ли участки в зонах с особыми условиями использования территории, не установлены ли ограничения по минимальной или максимальной площади участка, не пересекаются ли границы с соседними участками и соответствует ли образуемый участок требованиям к образуемым земельным участкам.

Если один из участков имеет неуточненные границы, сначала может потребоваться уточнение границ либо подготовка межевого плана, который одновременно решает вопрос уточнения и образования нового участка. Это зависит от конкретной кадастровой ситуации.

Нужно ли сначала менять ВРИ

В некоторых случаях перед объединением действительно целесообразно привести виды разрешенного использования к единому варианту. Например, если участки имеют разные ВРИ, но в пределах территориальной зоны допускается выбор одного подходящего вида разрешенного использования, собственник может рассмотреть возможность изменения ВРИ до объединения.

Однако это не универсальное правило. В некоторых ситуациях ВРИ образуемого участка может определяться иначе: с учетом градостроительного регламента, совокупности видов разрешенного использования исходных участков или иных условий, предусмотренных законодательством.

Поэтому вопрос о необходимости предварительного изменения ВРИ нужно решать только после анализа документов, а не автоматически.

Когда могут возникнуть проблемы

Проблемы при объединении участков с разным ВРИ могут возникнуть, если участки находятся в разных территориальных зонах, если их виды разрешенного использования несовместимы, если образуемый участок не соответствует градостроительному регламенту или если один из участков имеет ограничения, которые препятствуют объединению.

Также приостановка возможна, если исходные участки не являются смежными, если границы не уточнены, если имеются пересечения с соседними участками, если права на участки принадлежат разным лицам и отсутствуют необходимые документы, либо если в ЕГРН содержатся противоречивые сведения.

Отдельное внимание нужно уделять ситуации, когда участки относятся к разным категориям земель. Это уже более сложный вопрос, который не сводится только к разнице в ВРИ.

Какую роль играет межевой план

Межевой план является основным документом для кадастрового учета образуемого земельного участка. Его подготавливает кадастровый инженер на основании сведений ЕГРН, документов на участки, результатов кадастровых работ и анализа возможности образования нового участка.

В межевом плане отражаются сведения об исходных земельных участках, границах образуемого участка, его площади и иных характеристиках, необходимых для кадастрового учета.

Если участки имеют разные виды разрешенного использования, кадастровый инженер должен учитывать правовой режим исходных участков и сведения, которые должны быть внесены в ЕГРН по образуемому участку.

Как проходит объединение земельных участков

Сначала выполняется анализ документов и сведений ЕГРН. Проверяются права на участки, границы, площадь, категория земель, ВРИ, территориальная зона, ограничения и возможность образования одного участка.

Затем кадастровый инженер выполняет необходимые кадастровые работы и подготавливает межевой план. Если требуется согласование границ, оно проводится в установленном порядке.

После подготовки межевого плана документы подаются на кадастровый учет и регистрацию прав. В результате образуется один новый земельный участок, а исходные участки прекращают существование.

Почему Росреестр может приостановить учет

Росреестр может приостановить кадастровый учет, если образуемый земельный участок не соответствует требованиям законодательства, если сведения в документах противоречат ЕГРН, если участки не являются смежными, если границы не уточнены или если выбранный вид разрешенного использования образуемого участка не соответствует градостроительному регламенту.

Также приостановка возможна, если не представлены необходимые документы, если межевой план подготовлен с ошибками, если имеются пересечения границ или если правовой режим исходных участков не позволяет выполнить объединение в заявленном виде.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать уведомление Росреестра и устранять конкретные причины приостановки. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Связанные услуги и статьи

Для объединения земельных участков подготавливается межевой план. Перед началом работ важно проверить вид разрешенного использования, категорию земель, территориальную зону и сведения ЕГРН.

Если у исходных участков не уточнены границы, сначала необходимо разобраться с местоположением границ. Подробнее об этом можно прочитать в статье об объединении земельных участков с неуточненными границами. При сложных ситуациях может потребоваться предварительный анализ кадастрового инженера в Москве.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи документов и до попытки самостоятельно изменить ВРИ. Это особенно важно, если участки имеют разные виды разрешенного использования, находятся в Москве, имеют ограничения, неуточненные границы или расположены в зоне сложного градостроительного регулирования.

Московское кадастровое бюро подготавливает межевые планы для объединения земельных участков, анализирует сведения ЕГРН, градостроительные ограничения и помогает определить, возможно ли объединение участков с разными видами разрешенного использования в конкретной ситуации.