Собственнику двух или нескольких нежилых помещений иногда удобнее иметь не несколько самостоятельных объектов недвижимости, а один. Например, два соседних офиса фактически используются как единый офисный блок, несколько торговых помещений занимает один магазин или отдельные складские помещения давно функционируют как одна площадь.
В такой ситуации можно рассмотреть объединение нежилых помещений в один объект недвижимости. После завершения процедуры исходные помещения прекращают существование как самостоятельные кадастровые объекты, а вместо них в ЕГРН появляется одно новое помещение со своими характеристиками и новым кадастровым номером.
Но объединить можно не любые помещения. До подготовки технического плана необходимо проверить их расположение, смежность, наличие внутренней связи, фактическую планировку, права собственников, обременения и понять, требуется ли сначала выполнять и оформлять перепланировку.
Сначала проверяется, могут ли исходные помещения фактически образовать единый объект. Затем при необходимости оформляются изменения планировки, подготавливается технический план и проводится кадастровый учет нового помещения.
Что означает объединение нежилых помещений
Объединение помещений — это образование одного нового объекта недвижимости из двух или нескольких существующих помещений.
Например, собственнику принадлежат три соседних офисных помещения площадью 70, 90 и 110 кв. м. Каждое из них имеет отдельный кадастровый номер, но помещения соединены между собой и фактически используются как единый офис площадью около 270 кв. м.
Если правовые и технические условия позволяют провести объединение, вместо трех исходных объектов в ЕГРН может появиться одно новое помещение с одним кадастровым номером.
несколько кадастровых номеров
самостоятельные объекты
1 новый кадастровый номер
1 самостоятельный объект
Зачем объединяют нежилые помещения
Причины объединения обычно связаны с дальнейшим использованием недвижимости, а не с самим кадастровым учетом.
Несколько помещений фактически образуют один офис, магазин, медицинский центр, склад или другой коммерческий объект.
Вместо нескольких объектов собственник получает одно помещение, которое можно рассматривать как единый объект при последующих сделках.
Если помещения давно используются как единая площадь, объединение может привести кадастровую структуру недвижимости в соответствие с фактической.
Один кадастровый объект может быть удобнее при эксплуатации, продаже, залоге и других операциях, если фактически недвижимость является единым помещением.
Главное требование: помещения должны быть смежными
Гражданское законодательство прямо связывает образование нового помещения путем объединения с объединением смежных помещений.
На практике это означает, что исходные помещения должны иметь такое взаимное расположение, при котором из них действительно можно сформировать единый объект недвижимости. Недостаточно того, что все помещения находятся в одном здании или принадлежат одному собственнику.
Например, два соседних офиса, имеющих общую стену и внутренний проход, принципиально отличаются от двух помещений, расположенных в разных концах этажа и разделенных общим коридором.
Само по себе общее право собственности не объединяет недвижимость. Если у одного собственника пять помещений в одном бизнес-центре, это не означает, что их можно автоматически зарегистрировать как одно помещение.
Нужен ли проход между объединяемыми помещениями
Для единого помещения важна не только геометрическая близость, но и возможность использовать его части как одну недвижимую вещь.
Действующие требования к техническому плану допускают помещение, состоящее из нескольких смежных изолированных или обособленных частей, если они имеют доступ друг к другу без использования других помещений, права на которые зарегистрированы или подлежат регистрации.
Поэтому ситуация, когда из одной части будущего объекта в другую можно попасть только через общий коридор здания, лестничную клетку или чужое помещение, принципиально отличается от обычного объединения связанных между собой помещений.
Можно ли объединить помещения с разными кадастровыми номерами
Да. Разные кадастровые номера — это как раз обычная исходная ситуация при объединении. До процедуры помещения существуют в ЕГРН как самостоятельные объекты, поэтому каждое из них имеет собственный кадастровый номер.
Задача объединения заключается не в том, чтобы «оставить один из старых номеров», а в образовании нового объекта недвижимости.
После успешного кадастрового учета объединенное помещение получает новый кадастровый номер, а исходные помещения снимаются с кадастрового учета в установленном порядке.
Можно ли объединить три, четыре или больше помещений
Объединение не ограничивается двумя объектами. В один объект могут преобразовываться несколько помещений, если они в совокупности соответствуют требованиям к единому помещению и существует необходимое правовое основание.
Например, собственник может объединить несколько соседних офисов или торговых помещений, если они фактически образуют связанную конфигурацию.
При этом необходимо анализировать всю цепочку помещений. Нельзя включить в единый объект одно помещение, расположенное отдельно от остальных, только потому что оно принадлежит тому же собственнику.
Можно ли объединить помещения без перепланировки
Да, в определенных ситуациях. Объединение как кадастровое преобразование не обязательно означает, что собственник сначала должен снести стены или выполнить другие строительные работы.
Например, два отдельно зарегистрированных помещения уже могут иметь существующий внутренний проход и фактически функционировать как один объект. Если их конфигурация позволяет сформировать единое помещение без дополнительных строительных работ, вопрос может рассматриваться непосредственно как образование нового кадастрового объекта.
Кадастровый инженер в такой ситуации проверяет сведения ЕГРН, исходные документы, фактическую планировку и возможность описать объединенное помещение в техническом плане.
Важный принцип: объединение помещений и перепланировка — не одно и то же. Иногда для кадастрового объединения достаточно существующей конфигурации, а иногда сначала необходимо физически изменить помещения и оформить эти изменения.
Когда перед объединением нужно оформить перепланировку
Если исходные помещения являются смежными, но существующая конфигурация не позволяет использовать их как единое помещение, может потребоваться создание прохода, изменение перегородок или выполнение других строительных работ.
В такой ситуации сначала необходимо определить допустимость и порядок оформления самих работ. Здесь принципиально важно, где расположены помещения.
Если для объединения требуется изменение планировки нежилых помещений в МКД, необходимо учитывать московский порядок переустройства и перепланировки и документы, подтверждающие надлежащее оформление работ.
Подробно этот порядок разобран в статье «Кадастровый учет изменений нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве после перепланировки».
В отдельно стоящем нежилом здании необходимо определить характер работ и проверить, затрагивают ли они только помещения или характеристики самого здания.
Подробнее — в статье «Кадастровый учет изменений нежилого помещения в нежилом здании в Москве после перепланировки».
Если для объединения требуется изменить стену или другую конструкцию, порядок оформления лучше определить до начала работ. Особенно это важно для несущих конструкций, общего имущества многоквартирного дома и объектов со сложной технической документацией.
Можно ли объединить помещения на разных этажах
Сам факт расположения частей будущего помещения на разных этажах не всегда исключает возможность единого объекта.
Действующие требования к техническому плану допускают помещение, части которого находятся на нескольких смежных этажах один над другим, если между ними существует внутренний доступ без необходимости пользоваться другими зарегистрированными помещениями.
Например, помещение на первом этаже и расположенная непосредственно над ним площадь второго этажа могут требовать отдельного анализа, если между ними существует внутренняя лестница и фактически они образуют единый объект.
Но помещения просто на разных этажах одного здания, между которыми можно перемещаться только по общей лестнице или через другие помещения здания, автоматически объединить в одно помещение нельзя.
Можно ли объединить помещения разных собственников
Если исходные помещения принадлежат одному лицу, правовая схема обычно проще. Но наличие разных собственников само по себе не означает абсолютный запрет на объединение.
Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает для объединения объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц, специальное соглашение об образовании общей собственности на новый объект.
Поэтому до кадастровых работ необходимо определить не только техническую возможность объединения, но и кому и на каком праве будет принадлежать новое помещение.
Важно: вопрос о долях и правовом режиме нового объекта лучше урегулировать до подготовки окончательного комплекта документов. Кадастровый инженер описывает образуемое помещение, но не заменяет соглашение правообладателей о правах на него.
Что если одно из помещений находится в ипотеке, аренде или под другим обременением
Перед объединением необходимо проверить зарегистрированные ограничения и обременения каждого исходного объекта.
Ипотека, долгосрочная аренда, арест, запрет регистрационных действий и другие записи ЕГРН могут повлиять на возможность преобразования недвижимости и состав необходимых документов.
При образовании нового объекта зарегистрированные ограничения не следует считать автоматически исчезнувшими. В зависимости от правовой природы обременения оно может сохраняться в отношении образованного объекта либо потребовать отдельного урегулирования.
Поэтому анализ ЕГРН всех исходных помещений — один из первых этапов подготовки к объединению.
Какие документы нужны для объединения нежилых помещений
Единого списка для всех случаев нет. Комплект зависит от собственников, фактической конфигурации, наличия перепланировки, обременений и других особенностей объекта.
| Документ или сведения | Для чего нужны |
|---|---|
| Кадастровые номера исходных помещений | Для проверки характеристик каждого объекта, его расположения, прав и обременений в ЕГРН. |
| Правоустанавливающие документы | Используются для анализа правовой ситуации, если необходимые сведения или права не полностью отражены в ЕГРН. |
| Поэтажный план, экспликация, документы БТИ | Позволяют проверить взаимное расположение помещений и сопоставить документы с фактической планировкой. |
| Документы по перепланировке | Потребуются, если для получения единого помещения выполнялись работы по изменению существующей конфигурации. |
| Соглашение правообладателей | Имеет значение, если объединяемые объекты принадлежат разным лицам и после объединения возникает общая собственность. |
| Документы по обременениям | Проверяются при ипотеке, аренде и других зарегистрированных ограничениях. |
| Технический план | Основной кадастровый документ, содержащий сведения об образуемом объединенном помещении. |
Практически удобнее начинать не со сбора всех возможных документов, а с кадастровых номеров исходных помещений и имеющихся планов. После предварительной проверки становится понятно, какой комплект нужен именно в конкретной ситуации.
Что делает кадастровый инженер при объединении помещений
Работа начинается с проверки того, возможно ли вообще получить единый объект недвижимости.
Кадастровый инженер анализирует сведения ЕГРН, взаимное расположение помещений, поэтажные планы и документы, проверяет фактическую конфигурацию и при необходимости выполняет обмеры помещений.
Если объединение допустимо и необходимые строительные изменения уже оформлены либо не требуются, подготавливается технический план помещения.
В техническом плане указываются исходные кадастровые объекты и сведения о новом помещении, которое должно появиться в ЕГРН в результате их объединения.
Как проходит объединение помещений: пошагово
Анализируем кадастровые номера, собственников, обременения, расположение объектов и имеющиеся технические документы.
Определяем смежность помещений, наличие внутренней связи и возможность описать их как одно помещение.
Если необходимо создать проход или изменить конфигурацию, сначала определяется порядок оформления этих работ.
Кадастровый инженер определяет характеристики объединенного помещения и формирует электронный документ.
Документы направляются для оформления нового объекта и прекращения существования исходных помещений.
Новому объекту присваивается кадастровый номер, а исходные помещения прекращают существование как самостоятельные объекты.
Что происходит с кадастровыми номерами исходных помещений
После объединения один из старых кадастровых номеров не становится номером нового помещения.
Объединение означает образование нового объекта недвижимости. Поэтому исходные помещения снимаются с государственного кадастрового учета, зарегистрированные права на них прекращаются, а объединенному помещению присваивается новый кадастровый номер.
77:00:...:102
77:00:...:103
новый кадастровый номер
единые характеристики в ЕГРН
Кадастровый учет нового помещения и прекращение исходных объектов происходят одновременно
Объединение нельзя оформить по принципу: сначала зарегистрировать новый объект, а через несколько месяцев отдельно решить судьбу старых помещений.
Снятие исходных объектов с кадастрового учета и прекращение зарегистрированных прав на них производится одновременно с кадастровым учетом и регистрацией права на образованный объект в предусмотренном законом порядке.
Именно поэтому перед подачей документов необходимо проверить весь набор исходных помещений, их права и существующие ограничения.
Объединение помещения, изменение характеристик и раздел — разные процедуры
| Ситуация | Что происходит с объектами |
|---|---|
| Объединение помещений | Несколько исходных помещений прекращаются, вместо них образуется одно новое помещение с новым кадастровым номером. |
| Кадастровый учет изменений | Существующее помещение сохраняется, а в ЕГРН изменяются его характеристики; кадастровый номер обычно остается прежним. |
| Раздел помещения | Одно исходное помещение прекращает существование, а вместо него образуются два или несколько новых объектов. |
Если задача противоположная — из одного большого помещения нужно получить несколько самостоятельных объектов, подробный порядок разобран в статье «Раздел нежилого помещения на два или несколько помещений».
Сколько занимает объединение помещений
Общий срок состоит как минимум из двух разных периодов: подготовки исходных документов и технического плана, а затем рассмотрения документов органом регистрации прав.
Продолжительность кадастровых работ зависит от количества помещений, их площади, наличия актуальных планов, необходимости обмеров и того, требуется ли предварительное оформление перепланировки.
Для одновременного государственного кадастрового учета и регистрации права общий федеральный срок составляет в обычной ситуации 10 рабочих дней при непосредственном поступлении документов в Росреестр и 12 рабочих дней при подаче через МФЦ, если законом для конкретного случая не предусмотрен другой срок.
Если требуется предварительно согласовать или оформить строительные изменения либо Росреестр принимает решение о приостановлении, общий срок всего проекта будет больше.
Сколько стоит объединение нежилых помещений
Стоимость кадастровых работ зависит не только от количества исходных помещений.
На нее влияют общая площадь, конфигурация объектов, количество кадастровых номеров, необходимость выезда и обмеров, наличие актуальной документации, выполненная перепланировка, количество собственников и сложность исходной правовой ситуации.
Если перед объединением необходимо разработать или оформить перепланировку, такие работы также рассматриваются отдельно.
Предварительную стоимость технического плана можно определить после проверки кадастровых номеров исходных помещений. Условия подготовки документа размещены на странице технического плана помещения.
Почему Росреестр может приостановить объединение помещений
Основные риски возникают тогда, когда заявленный новый объект не соответствует фактической конфигурации недвижимости или документы не подтверждают выбранный способ образования помещения.
| Возможная проблема | Что требуется проверить |
|---|---|
| Помещения не являются смежными | Из разрозненных объектов невозможно сформировать одно помещение только путем оформления технического плана. |
| Нет внутренней связи | Доступ между частями будущего помещения осуществляется через общие или чужие помещения. |
| Перепланировка не оформлена | Фактически проход или новая конфигурация уже существуют, но необходимые документы на выполненные изменения отсутствуют. |
| Разные собственники | Не определен правовой режим нового объекта или отсутствует необходимое соглашение правообладателей. |
| Ипотека или другие ограничения | Не учтены зарегистрированные обременения исходных объектов. |
| Расхождения в документах | Фактическая планировка, сведения БТИ, ЕГРН и документы по перепланировке противоречат друг другу. |
| Ошибки технического плана | Неверно описаны исходные объекты, площадь, расположение или характеристики образуемого помещения. |
Если документы уже поданы и получено уведомление о приостановлении, сначала необходимо установить точную причину. Простая повторная подача того же технического плана проблему обычно не решает.
Для таких ситуаций можно использовать услугу по анализу и устранению приостановки Росреестра.
Что лучше проверить до начала объединения
До заказа технического плана полезно ответить на несколько вопросов:
- все ли исходные помещения находятся в одном здании;
- являются ли они смежными;
- существует ли внутренний доступ между помещениями;
- не проходит ли доступ через общий коридор или чужое помещение;
- требуется ли устройство нового проема;
- соответствует ли фактическая планировка документам;
- кому принадлежат исходные помещения;
- есть ли ипотека, аренда, арест или другие обременения;
- оформлены ли ранее выполненные изменения;
- каким должен стать итоговый объект в ЕГРН.
Иногда собственник воспринимает объединение как простую административную операцию: «у меня два кадастровых номера — сделайте один». Но сначала необходимо убедиться, что в действительности существует или может быть законно создан один объект недвижимости. Технический план не может искусственно соединить несколько разрозненных помещений.
Частые вопросы об объединении нежилых помещений
Можно ли объединить два нежилых помещения в одно?
Да, если помещения являются смежными, их фактическая конфигурация позволяет образовать единый объект и имеются необходимые правовые и технические основания. Если для объединения требуется перепланировка, сначала необходимо правильно оформить соответствующие изменения.
Можно ли объединить три или больше помещений?
Да. Количество исходных помещений само по себе не ограничивается двумя. Необходимо, чтобы все они в совокупности могли образовать единое помещение и были включены в общий результат преобразования.
Можно ли объединить помещения с разными кадастровыми номерами?
Да. Исходные помещения обычно и имеют разные кадастровые номера. После объединения они прекращают существование как самостоятельные объекты, а новому помещению присваивается новый кадастровый номер.
Обязательно ли сносить стену между помещениями?
Нет. Единое помещение может иметь внутренние перегородки и отдельные комнаты. Главное — чтобы его части были связаны между собой и в результате существовал единый объект недвижимости. Поэтому объединение не всегда требует удаления стены.
Можно ли объединить помещения, если между ними нет прохода?
Если внутренней связи нет, сначала необходимо определить, возможно ли законно создать проход и оформить изменение планировки. Если помещения не являются смежными либо соединить их без использования других помещений невозможно, обычное объединение в один объект не подходит.
Можно ли объединить помещения на разных этажах?
В отдельных случаях возможно, если помещения расположены на смежных этажах одно над другим и между их частями имеется внутренний доступ без использования других самостоятельных помещений. Конкретную конфигурацию необходимо проверять до подготовки технического плана.
Можно ли объединить помещения разных собственников?
Такой вариант требует дополнительного оформления прав. Закон предусматривает соглашение правообладателей при объединении объектов, находящихся в собственности разных лиц. Необходимо заранее определить правовой режим нового помещения.
Что будет со старыми кадастровыми номерами?
Исходные помещения снимаются с кадастрового учета, а образованному помещению присваивается новый кадастровый номер. Один из прежних номеров не сохраняется в качестве номера нового объекта.
Какой документ готовит кадастровый инженер?
Для кадастрового учета результата объединения кадастровый инженер подготавливает технический план, в котором указываются сведения об исходных объектах и характеристиках образуемого помещения.
Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру
Лучше сделать это до проведения перепланировки и до окончательного утверждения схемы объединения. Тогда можно заранее определить, возможно ли получить желаемый кадастровый результат и какие документы потребуются.
Особенно полезна предварительная проверка, если между помещениями сейчас нет прохода, они расположены на разных этажах, принадлежат разным собственникам, находятся в ипотеке, были ранее перепланированы или сведения БТИ отличаются от ЕГРН.
Для первоначальной оценки обычно достаточно сообщить кадастровые номера исходных помещений и кратко описать, как они расположены относительно друг друга.
Мы можем проверить сведения ЕГРН, планировку и возможность образования единого объекта, определить необходимый комплект документов и подготовить технический план помещения.
Если требуется сопровождение учетно-регистрационной процедуры, дополнительно можно посмотреть услугу кадастрового учета недвижимости.