Собственники нередко хотят объединить два или несколько помещений в одно. Например, два соседних офиса, несколько торговых помещений или кабинеты на одном этаже.
Главное правило простое: помещения должны быть смежными и между ними должен быть проход.
Если помещения не соприкасаются друг с другом, объединить их нельзя. Если они смежные, но между ними нет прохода, объединить их в существующем состоянии тоже нельзя. Сначала нужно законно сделать проход, а уже после этого оформлять объединение.
Что значит объединить помещения
При объединении из двух или нескольких помещений образуется один новый объект недвижимости. Исходные помещения перестают существовать как отдельные объекты, а в ЕГРН появляется новое помещение со своим кадастровым номером и общей площадью.
Закон допускает объединение именно смежных помещений. То есть помещения должны непосредственно соприкасаться друг с другом.
Для кадастрового учета кадастровый инженер подготавливает технический план помещения, в котором показывает исходные объекты и новое объединенное помещение.
Можно ли объединить помещения, если между ними нет прохода
Нет. Если между помещениями нет прохода, объединить их в один объект в существующем состоянии нельзя.
Даже если оба помещения принадлежат одному собственнику и находятся за одной стеной, без внутренней связи они остаются двумя отдельными помещениями.
Если помещения смежные и технически можно сделать проем, сначала нужно понять, можно ли выполнить такие работы законно. После оформления и выполнения работ можно переходить к подготовке технического плана на объединение.
Можно ли объединить несмежные помещения
Нет. Несмежные помещения объединить нельзя.
Например, нельзя объединить в один объект два офиса, если между ними находится чужое помещение, общий коридор, лестничная клетка или другая отдельная зона.
Даже если оба помещения принадлежат одному собственнику и используются как единый бизнес, с точки зрения кадастра они остаются самостоятельными объектами.
Почему наличие прохода так важно
После объединения должно получиться одно реальное помещение, которым можно пользоваться как единым объектом.
Если из одной части можно попасть в другую только через общий коридор, лестницу или чужое помещение, фактически одного помещения не получается.
Поэтому правило для собственника простое: нет внутреннего прохода — нет объединения. Исключение только одно: если проход можно законно сделать, сначала оформляются и выполняются эти работы.
Если помещения находятся в многоквартирном доме
Если помещения расположены в многоквартирном доме, для устройства проема или изменения перегородок необходимо учитывать правила перепланировки помещений в МКД.
В Москве действует постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Если для объединения нужно сделать новый проем, убрать перегородку или изменить конфигурацию помещений, сначала оформляется перепланировка.
После выполнения работ подготавливается технический план. Он используется в процедуре завершения перепланировки и последующего внесения новых сведений в ЕГРН.
Если работы затрагивают общее имущество дома или несущие конструкции, процедура становится сложнее и требует отдельной проверки.
Если помещения находятся в нежилом здании
Для помещений в отдельно стоящем нежилом здании порядок другой. Правила перепланировки из Жилищного кодекса здесь не применяются.
Если для объединения нужно сделать проем, убрать перегородки или изменить границы помещений, необходимо определить, какие строительные работы выполняются и как их правильно оформить.
Для нежилых зданий такие изменения рассматриваются в рамках градостроительных правил. В Москве дополнительно нужно учитывать постановление № 432-ПП, которое определяет случаи, когда отдельные работы могут выполняться без получения разрешения на строительство.
Но основной принцип тот же: если помещения не смежные или между ними невозможно создать законную внутреннюю связь, объединить их нельзя.
Когда объединение возможно
Объединение можно рассматривать, если помещения:
— находятся рядом и имеют общую границу;
— имеют внутренний проход либо такой проход можно законно сделать;
— после объединения образуют одно понятное и обособленное помещение;
— фактическое состояние соответствует документам либо необходимые изменения предварительно оформлены.
После этого кадастровый инженер выполняет обмеры и подготавливает технический план.
Если помещения смежные и имеют внутреннюю связь либо необходимые строительные работы уже оформлены и выполнены, кадастровый инженер проведет обмеры и подготовит технический план объединенного помещения.
Когда объединение невозможно
Объединить помещения нельзя, если они находятся в разных частях здания и не соприкасаются друг с другом.
Также объединение невозможно, если между помещениями находится чужое помещение, общий коридор, лестница или другое пространство, которое нельзя включить в новый объект.
Если помещения смежные, но между ними нет прохода и сделать его законно невозможно, объединение также невозможно.
То, что помещения принадлежат одному собственнику, само по себе ничего не меняет.
Какие документы могут понадобиться
Для первоначальной проверки нужны сведения ЕГРН по исходным помещениям, поэтажные планы, экспликации и документы на помещения.
Если требуется устройство проема или изменение перегородок, дополнительно понадобятся документы на соответствующие строительные работы: проект, техническое заключение, документы по перепланировке или иные документы в зависимости от типа здания.
После завершения всех необходимых работ кадастровый инженер подготавливает технический план на объединенное помещение.
Как проходит оформление
Сначала проверяется, являются ли помещения смежными и есть ли между ними проход.
Затем сравниваются сведения ЕГРН, планы БТИ и фактическая планировка.
Если помещения уже образуют единый объект по факту, можно переходить к кадастровым работам.
Если прохода нет, сначала определяется возможность его устройства и оформляются необходимые строительные работы.
После этого кадастровый инженер выполняет обмеры, подготавливает технический план, а документы подаются для кадастрового учета и регистрации права на новое помещение.
Что делать, если помещения нельзя объединить
Если помещения несмежные или между ними невозможно сделать проход, их нужно оставить самостоятельными объектами.
При этом никто не запрещает использовать их совместно, сдавать одному арендатору или продавать одному покупателю двумя отдельными объектами.
Но объединить такие помещения в один кадастровый объект нельзя.
Почему лучше проверить все до подготовки технического плана
Если сразу заказать технический план, не проверив смежность и фактическую связь помещений, можно потратить деньги на документ, который нельзя будет использовать для кадастрового учета.
Поэтому сначала нужно посмотреть планы, сведения ЕГРН и фактическую планировку, а уже потом определять порядок оформления.
Если Росреестр уже приостановил кадастровый учет, нужно разбирать конкретные причины из уведомления. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».
Связанные услуги и статьи
Если помещения смежные и объединение возможно, для кадастрового учета потребуется технический план помещения.
Если для объединения нужно изменить конфигурацию помещений, сначала оформляются соответствующие строительные работы, а затем выполняются кадастровые работы.
Похожая проблема возникает при разделе помещения, когда будущая граница существует только на бумаге. Подробнее об этом — в статье «Можно ли разделить помещение, если границы проходят не по стенам».
Когда обращаться к кадастровому инженеру
К кадастровому инженеру лучше обратиться до начала оформления, особенно если между помещениями нет прохода, помещения находятся в многоквартирном доме или нежилом здании либо фактическая планировка отличается от документов.