На практике собственники иногда хотят объединить несколько помещений в один объект недвижимости. Например, объединить два офиса, несколько торговых помещений, помещения на одном этаже, соседние кабинеты или блоки помещений в здании.

Однако объединение возможно не во всех случаях. Если помещения не являются смежными или между ними отсутствует проход, объединить их в один самостоятельный объект недвижимости нельзя. В такой ситуации фактически не образуется единое помещение, которое можно поставить на кадастровый учет как один объект.

Само по себе наличие одного собственника у нескольких помещений не означает, что такие помещения можно объединить в один объект недвижимости. Для кадастрового учета важно не только право собственности, но и фактическая конфигурация помещений, их смежность, наличие физической связи и возможность описать образуемый объект как единое помещение.

Что значит объединить помещения

Объединение помещений — это кадастровое действие, при котором из двух или нескольких исходных помещений образуется один новый объект недвижимости. После успешного кадастрового учета исходные помещения прекращают существование как самостоятельные объекты, а в ЕГРН появляется новое объединенное помещение.

Для такого оформления кадастровый инженер подготавливает технический план. В техническом плане отражаются сведения об исходных помещениях, об образуемом помещении, его площади, расположении, границах и иных характеристиках.

Но технический план не может заменить фактическое отсутствие единого объекта. Если помещения физически не связаны между собой, находятся в разных частях здания или между ними нет прохода, подготовка технического плана не решает проблему.

Можно ли объединить помещения, если между ними нет прохода

Если между помещениями нет прохода, объединить их в один объект недвижимости в существующем состоянии нельзя. Без прохода помещения остаются фактически самостоятельными частями здания, даже если они принадлежат одному собственнику.

Единое помещение должно иметь фактическую связь между своими частями. Если из одной части помещения невозможно попасть в другую без выхода в общее имущество, коридор, помещение другого правообладателя или иное пространство, такие части не образуют единый объект недвижимости.

Если помещения являются смежными, но проход между ними отсутствует, сначала нужно рассматривать вопрос о создании прохода. Это уже не просто кадастровое действие, а перепланировка или иное изменение конфигурации помещений. Только после оформления таких изменений может рассматриваться вопрос о подготовке технического плана для объединения.

Можно ли объединить несмежные помещения

Несмежные помещения объединить в один объект недвижимости нельзя. Если помещения находятся в разных частях здания, разделены другими помещениями, общими коридорами, лестничными клетками, техническими зонами или иным пространством, они не образуют единое помещение.

Такие помещения могут принадлежать одному собственнику, использоваться одним арендатором или входить в один коммерческий проект, но с точки зрения кадастрового учета они остаются отдельными объектами недвижимости.

Если между помещениями отсутствует смежность и физическая связь, Росреестр не должен поставить на кадастровый учет одно объединенное помещение, потому что в реальности такого объекта не существует.

Почему наличие прохода имеет решающее значение

Проход между помещениями подтверждает, что помещения фактически связаны между собой и могут использоваться как единый объект. Если прохода нет, а помещения разделены стеной, чужим помещением, общим коридором или иными зонами, единое помещение не образуется.

Особенно проблемной является ситуация, когда после предполагаемого объединения в составе одного помещения должны оказаться комнаты, между которыми невозможно пройти без выхода в общее имущество здания или в помещение другого правообладателя.

В таких случаях правильный вывод однозначный: объединение таких помещений невозможно. Нужно либо сохранять помещения как отдельные объекты, либо сначала менять фактическую конфигурацию при наличии законной возможности.

Если помещения находятся в многоквартирном доме

Если помещения расположены в многоквартирном доме, необходимо учитывать порядок согласования переустройства и перепланировки помещений в МКД, включая постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Это особенно важно, если для объединения помещений требуется устройство проема, изменение перегородок, изменение конфигурации помещений или затрагивание общего имущества.

В существующем виде помещения без прохода объединить нельзя. Если помещения являются смежными и собственник хочет создать проход, сначала необходимо определить, возможно ли выполнить такую перепланировку и оформить ее в установленном порядке.

После выполнения и оформления работ может потребоваться акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, а затем подготовка технического плана для внесения изменений в ЕГРН.

Если помещения находятся в нежилом здании

Если помещения находятся в отдельно стоящем нежилом здании, порядок оформления может отличаться от помещений в МКД. Но главный принцип остается тем же: объединяемые помещения должны фактически образовывать единый объект.

Если для объединения требуется устройство проема, изменение перегородок или изменение конфигурации помещений, необходимо анализировать характер выполняемых работ, конструктивные особенности здания и возможность оформления таких изменений.

При изменении помещений в нежилом здании может потребоваться дополнительный анализ, в том числе с учетом 432-ПП. Но даже если отдельные работы могут выполняться без разрешения на строительство, это не означает, что несмежные помещения или помещения без прохода можно объединить в один объект без создания фактической связи.

Когда объединение может быть возможно

Объединение помещений может быть возможно, если исходные помещения являются смежными, между ними есть проход либо такой проход законно создан и оформлен. В этом случае после завершения необходимых работ кадастровый инженер может подготовить технический план для объединения помещений.

Также важно, чтобы после объединения образуемое помещение можно было описать как единый объект недвижимости: с понятными границами, площадью, расположением и характеристиками.

Если для объединения требуется перепланировка, сначала необходимо оформить соответствующие изменения, а затем подготовить технический план для кадастрового учета.

Когда объединение невозможно

Объединение невозможно, если помещения не являются смежными, расположены в разных частях здания, разделены чужими помещениями или общим имуществом, находятся на разных этажах без внутренней связи либо между ними отсутствует проход и его создание не оформлено.

Также невозможно объединить помещения только на основании того, что они принадлежат одному собственнику или используются совместно. Для ЕГРН должен существовать единый объект недвижимости, а не набор разрозненных помещений.

Если фактически единого помещения нет, технический план не должен использоваться для искусственного объединения нескольких самостоятельных объектов.

Какие документы могут понадобиться

Для объединения помещений обычно могут потребоваться выписки из ЕГРН по исходным помещениям, правоустанавливающие документы, поэтажный план, экспликация, проектная документация, документы по перепланировке, техническое заключение, акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, если он требуется, а также иные материалы по объекту.

Ключевым документом для кадастрового учета является технический план. Его подготавливает кадастровый инженер на основании документов, обмеров и фактического состояния помещений.

Если помещения не связаны между собой, кадастровый инженер должен предупредить заказчика о невозможности их объединения в один объект недвижимости в существующем состоянии.

Как проходит оформление, если объединение возможно

Сначала необходимо проанализировать исходные помещения: их расположение, смежность, наличие прохода, права на объекты, сведения ЕГРН, фактическую планировку и документы БТИ.

Затем определяется, можно ли образовать единое помещение. Если требуется перепланировка, сначала необходимо оформить и завершить соответствующие работы.

После этого кадастровый инженер выполняет обмеры и подготавливает технический план. Далее документы подаются на кадастровый учет и регистрацию прав в отношении образуемого помещения.

Что делать, если помещения нельзя объединить

Если помещения невозможно объединить в один объект недвижимости, можно рассмотреть другие варианты оформления. Например, оставить помещения как самостоятельные объекты, использовать их совместно без объединения, заключить договор аренды на несколько самостоятельных помещений или оформить права на каждое помещение отдельно.

Если помещения смежные, но между ними нет прохода, можно рассмотреть возможность перепланировки с устройством прохода. Но такой вариант требует отдельной оценки и оформления документов.

Если помещения не являются смежными, объединение в один объект недвижимости невозможно. В такой ситуации нужно выбирать иной способ оформления, соответствующий фактическому состоянию объекта.

Почему важно заранее оценить возможность объединения

Если подать документы без предварительного анализа, можно получить приостановку Росреестра. Исправление такой ситуации может потребовать подготовки новых документов, внесения изменений в проект, оформления перепланировки или отказа от выбранной схемы объединения.

Поэтому перед подготовкой технического плана важно заранее понять, действительно ли помещения могут быть объединены в один объект недвижимости.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать уведомление Росреестра и устранять конкретные причины приостановки. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Связанные услуги и статьи

Объединение помещений возможно только тогда, когда в результате образуется единый объект недвижимости. Если помещения не являются смежными или между ними нет прохода, объединить их в один объект нельзя.

Если для объединения требуется перепланировка, сначала необходимо оформить фактические изменения, а затем подготовить технический план помещения. Похожая проблема возникает при разделе помещения без реальных границ — подробнее об этом написано в статье о разделе помещения, если границы проходят не по стенам.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до начала оформления объединения. Это особенно важно, если между помещениями нет прохода, помещения не являются смежными, находятся в многоквартирном доме или уже были перепланированы.

Московское кадастровое бюро анализирует возможность объединения помещений, подготавливает технические планы и помогает определить, можно ли образовать единое помещение в конкретной ситуации. Если помещения не являются смежными или между ними отсутствует проход, специалисты заранее предупредят о невозможности объединения таких помещений в один объект недвижимости.