На практике собственники нежилых помещений иногда хотят разделить одно большое помещение на несколько самостоятельных объектов недвижимости. Например, разделить торговый зал, офисный блок, складское помещение или часть этажа на отдельные помещения, которые в дальнейшем можно будет продать, сдать в аренду или использовать отдельно.

Один из сложных вопросов возникает тогда, когда границы образуемых помещений планируется провести не по стенам или перегородкам, а условно — «по воздуху». То есть фактически внутри помещения нет конструктивного разделения, но собственник хочет поставить на кадастровый учет несколько самостоятельных помещений.

Такой раздел невозможен по закону. Если границы образуемых помещений не проходят по стенам, перегородкам или иным конструктивным элементам, самостоятельные помещения фактически не образуются. В такой ситуации технический план не может создать отдельные объекты недвижимости только за счет линий на плане.

Можно ли разделить помещение «по воздуху»

Раздел помещения, при котором границы образуемых помещений проходят не по стенам или перегородкам, невозможен. Для кадастрового учета должны образоваться самостоятельные помещения, которые можно индивидуализировать как отдельные объекты недвижимости.

Если внутри исходного помещения отсутствуют стены, перегородки или иные конструктивные элементы, позволяющие определить границы образуемых помещений, такие помещения не существуют как самостоятельные объекты недвижимости.

Простого нанесения линии на плане недостаточно. Для кадастрового учета важно, чтобы образуемые помещения имели реальные определяемые границы, соответствовали документам и могли быть отражены в техническом плане как самостоятельные объекты.

Почему такой раздел невозможен

Помещение как объект недвижимости должно иметь границы, позволяющие определить его местоположение в здании или сооружении. Если границы проходят условно, без стен, перегородок или иных конструктивных элементов, невозможно достоверно определить самостоятельные помещения.

Кадастровый учет не предназначен для условного деления площади только на бумаге. Технический план отражает характеристики реально существующего объекта недвижимости, а не создает объект, которого фактически нет.

Поэтому раздел помещения «по воздуху» невозможен: в результате такого раздела не образуются самостоятельные помещения, которые могут быть поставлены на кадастровый учет.

Чем раздел помещения отличается от аренды части помещения

Раздел помещения и аренда части помещения — это разные правовые и кадастровые ситуации. При аренде часть помещения может описываться для целей регистрации договора аренды. Такая часть не всегда становится самостоятельным объектом недвижимости.

При разделе помещения задача другая: из одного помещения должны образоваться два или несколько самостоятельных помещений. Каждое из них должно быть поставлено на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости.

Если цель состоит только в том, чтобы передать часть площади арендатору, правильнее рассматривать не раздел помещения, а регистрацию аренды части помещения. Подробнее об этом можно посмотреть в статье о регистрации аренды части помещения, не ограниченной стенами.

Почему Росреестр приостановит кадастровый учет

Росреестр может приостановить кадастровый учет, если из представленных документов невозможно определить границы образуемых помещений, если технический план не подтверждает существование самостоятельных помещений или если фактическое состояние объекта не соответствует документам.

При разделе помещения с границами «по воздуху» основная проблема состоит в том, что образуемые помещения фактически не существуют. Они не отделены друг от друга стенами, перегородками или иными конструктивными элементами, а значит не могут быть описаны как самостоятельные объекты недвижимости.

В такой ситуации приостановка или отказ фактически неизбежны, если документы подаются именно на раздел помещения с образованием самостоятельных объектов.

Когда раздел помещения возможен

Раздел помещения возможен, если фактическая конфигурация объекта позволяет образовать самостоятельные помещения, границы которых проходят по стенам, перегородкам или иным конструктивным элементам и могут быть определены на плане этажа.

Например, если в помещении выполнена перепланировка, установлены перегородки, сформированы отдельные помещения, определены входы и фактическое состояние соответствует документам, кадастровый инженер может подготовить технический план для раздела.

Но если образуемые помещения существуют только на схеме, а фактически внутри объекта отсутствуют стены или иные элементы разделения, раздел невозможен.

Если требуется сначала выполнить перепланировку

В ряде случаев перед разделом помещения необходимо сначала выполнить и оформить перепланировку. Это может потребоваться, если для образования самостоятельных помещений нужно установить перегородки, изменить конфигурацию объекта, сформировать отдельные входы или привести фактическое состояние помещения в соответствие с будущей схемой раздела.

Если помещение находится в многоквартирном доме, необходимо учитывать порядок согласования переустройства и перепланировки помещений в МКД, включая постановление Правительства Москвы № 508-ПП и документы о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

Если помещение расположено в нежилом здании, необходимо анализировать характер выполненных работ, возможность их оформления и, при необходимости, учитывать положения 432-ПП.

Только после фактического образования самостоятельных помещений и оформления необходимых документов можно рассматривать подготовку технического плана для раздела.

Какие документы могут понадобиться

Для раздела помещения могут потребоваться выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, поэтажный план, экспликация, проектная документация, документы о перепланировке, техническое заключение, документы о завершении выполненных работ и иные материалы по объекту.

Ключевым документом для кадастрового учета является технический план. В нем кадастровый инженер отражает сведения об исходном помещении и об образуемых помещениях, их площадь, расположение, границы и иные характеристики.

Если помещение разделяется после перепланировки, технический план должен быть подготовлен на основании документов, подтверждающих выполненные и оформленные изменения.

Что делать, если границы планировались условно

Если собственник планировал провести границы образуемых помещений условно, без стен и перегородок, от такой схемы раздела нужно отказаться. Такой вариант не приведет к образованию самостоятельных объектов недвижимости.

Вместо этого можно рассмотреть другие варианты: оформить аренду части помещения, выполнить перепланировку с созданием реальных границ, сохранить объект как единое помещение или выбрать иной способ оформления отношений между собственником и пользователями площади.

Выбор зависит от цели собственника: продажа части объекта, сдача в аренду, внутреннее распределение площадей, оформление отдельного входа, подготовка объекта к сделке или устранение расхождений в документах.

Что проверить до подготовки технического плана

До подготовки технического плана необходимо проверить сведения ЕГРН, фактическую планировку, наличие стен и перегородок, документы БТИ, проектную документацию, документы по перепланировке, права на объект и планируемый результат.

Также нужно определить, что именно требуется собственнику: раздел помещения на самостоятельные объекты, регистрация аренды части помещения, учет изменений после перепланировки или оформление иного результата.

От правильного выбора способа оформления зависит состав документов, содержание технического плана и вероятность успешного кадастрового учета.

Почему важно заранее оценить ситуацию

Если подать документы на раздел помещения с границами, проходящими не по стенам, можно получить приостановку Росреестра. В такой ситуации исправление проблемы может потребовать изменения всей схемы оформления, подготовки новых документов или выполнения перепланировки.

Поэтому до начала оформления важно понять, можно ли реализовать желаемый результат через кадастровый учет или сначала нужно изменить фактическую планировку и подготовить дополнительные документы.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать уведомление Росреестра и устранять конкретные причины приостановки. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Связанные услуги и статьи

Раздел помещения на самостоятельные объекты возможен только при наличии реальных границ образуемых помещений. Если границы проходят не по стенам или перегородкам, такой раздел невозможен.

Если цель собственника — не раздел, а передача части площади арендатору, стоит рассмотреть регистрацию аренды части помещения. Подробнее об этом можно прочитать в статье о регистрации аренды части помещения, не ограниченной стенами. Если помещение уже перепланировано, может потребоваться технический план помещения.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подготовки проекта раздела и до подачи документов в Росреестр. Это особенно важно, если границы образуемых помещений планируется провести не по стенам, если помещение уже перепланировано или если собственник не уверен, какой способ оформления выбрать.

Московское кадастровое бюро анализирует возможность раздела помещений, подготавливает технические планы и помогает определить, можно ли образовать самостоятельные помещения в конкретной ситуации или лучше выбрать иной способ оформления.