Собственник большого нежилого помещения может захотеть разделить его на несколько самостоятельных объектов. Например, отдельно оформить два офиса, несколько торговых помещений или части большого помещения, чтобы потом продавать, сдавать в аренду или использовать их независимо друг от друга.
Главный вопрос возникает, когда будущую границу хотят провести просто линией на плане, хотя стены или перегородки в этом месте нет.
Так разделить помещение нельзя.
Если будущая граница проходит «по воздуху», а в самом помещении никакой стены, перегородки или другой реальной конструкции нет, два самостоятельных помещения не образуются. Технический план не может создать стену там, где ее фактически нет.
Можно ли разделить помещение «по воздуху»
Нет. Чтобы после раздела появились два или несколько самостоятельных помещений, каждое из них должно реально существовать внутри здания как отдельная, обособленная часть.
Поэтому просто провести линию посередине большого торгового зала или офиса и указать в техническом плане, что теперь это два помещения, нельзя.
Закон определяет помещение как обособленную часть здания или сооружения. Кроме того, технический регламент называет помещением часть объема здания, ограниченную строительными конструкциями.
Для человека без кадастрового опыта правило можно сформулировать проще: если на месте будущей границы ничего нет, провести кадастровую границу только на бумаге нельзя.
По каким границам можно разделить помещение
Если существующая планировка уже позволяет получить несколько самостоятельных помещений, строительные работы могут вообще не понадобиться.
Например, большое помещение уже фактически состоит из нескольких изолированных кабинетов или блоков. Между ними есть стены и перегородки, имеются двери и отдельный доступ, но в ЕГРН все это пока числится одним помещением.
В такой ситуации сначала проверяются документы и фактическая планировка. Если будущие границы совпадают с существующими стенами, перегородками, окнами и дверями и новые помещения можно использовать самостоятельно, раздел может быть оформлен без дополнительной перепланировки.
Это важное различие. Для раздела не всегда нужно сначала строить новые стены. Но будущая граница должна соответствовать реально существующей планировке. Просто условной линии внутри открытого пространства недостаточно.
Когда сначала нужно поставить перегородку
Если собственник хочет разделить один открытый зал на два помещения, а стены между ними нет, сначала необходимо создать реальную границу.
Это может означать устройство перегородки, дверных проемов и других элементов, необходимых для того, чтобы оба новых помещения были обособлены и ими можно было пользоваться отдельно.
Сначала определяется, какие работы разрешено выполнить и как их оформить. После завершения работ кадастровый инженер выполняет обмеры и подготавливает технический план на раздел.
Если помещение находится в многоквартирном доме
Для помещения в многоквартирном доме особенно важно понять, нужны ли строительные работы.
Росреестр в письме от 1 июня 2026 года № 14-5849-ЛЛ/26 отдельно разъяснил две ситуации.
- Если существующая планировка уже позволяет образовать самостоятельные помещения и будущие границы совпадают с существующими стенами, перегородками, окнами и дверями, раздел можно оформить без перепланировки — на основании решения собственника и технического плана.
- Если для образования самостоятельных помещений нужно строить или переносить перегородки, делать дверные проемы либо выполнять другие работы, сначала оформляется перепланировка.
В Москве для перепланировки помещений в многоквартирных домах также применяется постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
После завершения перепланировки технический план используется в процедуре оформления выполненных изменений и последующего кадастрового учета новых помещений.
Если помещение находится в нежилом здании
Для помещения в отдельно стоящем нежилом здании порядок другой: правила перепланировки из Жилищного кодекса РФ здесь не применяются.
Если существующих стен и перегородок достаточно для раздела, сначала нужно проверить документы и возможность образования самостоятельных помещений без строительных работ.
Если же необходимо возводить новые перегородки, менять границы помещений или выполнять другие строительные работы, нужно определить, по какой градостроительной процедуре они оформляются.
В Москве при этом может потребоваться учитывать постановление Правительства Москвы № 432-ПП.
Чем раздел отличается от аренды части помещения
Здесь часто возникает путаница.
Если собственник хочет создать два самостоятельных объекта недвижимости, речь идет о разделе помещения. У каждого нового помещения появится свой кадастровый номер, и каждым объектом можно будет распоряжаться отдельно.
Если же задача состоит только в том, чтобы сдать арендатору определенную часть большого зала, самостоятельное помещение образовывать нужно не всегда.
Для регистрации аренды можно описать часть помещения. Такая часть используется для регистрации обременения, но отдельным объектом недвижимости не становится.
Подробнее об этом — в статье «Регистрация аренды части помещения, не ограниченной стенами».
Почему нельзя просто нарисовать границу в техническом плане
Технический план описывает объект недвижимости, который существует в действительности. Он не предназначен для создания условных помещений только на чертеже.
Если кадастровый инженер нарисует две новые границы внутри единого открытого пространства, это не сделает части пространства самостоятельными помещениями.
Поэтому перед подготовкой технического плана сначала проверяется фактическая планировка: где находятся стены, перегородки, двери и входы и можно ли пользоваться каждым будущим помещением независимо.
Когда раздел помещения возможен
Раздел можно рассматривать, если в результате действительно образуются самостоятельные помещения.
Перед оформлением нужно проверить:
- где будут проходить границы новых помещений;
- есть ли по этим границам стены, перегородки или другие конструктивные элементы;
- можно ли попасть в каждое новое помещение;
- соответствует ли фактическая планировка документам;
- нужно ли сначала выполнять строительные работы;
- какие документы потребуются для конкретного здания.
После этого можно определить, требуется ли сначала изменить планировку или кадастровый инженер уже может приступать к техническому плану.
Если будущие помещения имеют реальные границы и необходимые изменения планировки уже оформлены либо не требуются, кадастровый инженер выполнит обмеры и подготовит технический план со сведениями об образуемых помещениях.
Какие документы могут понадобиться
Для первоначальной проверки нужны сведения ЕГРН на исходное помещение, поэтажный план, экспликация и документы на объект.
Если планировка уже менялась, дополнительно проверяются документы на выполненные работы. Для помещения в многоквартирном доме это могут быть документы по перепланировке, проект, техническое заключение и акт приемочной комиссии.
Если речь идет о помещении в нежилом здании, состав документов зависит от характера выполненных строительных изменений.
После проверки документов и фактического состояния кадастровый инженер подготавливает технический план помещения.
Что делать, если собственник планировал условную границу
Если предполагалось просто разделить помещение линией на плане, такую схему нужно изменить.
Дальше возможны разные варианты:
- создать реальные перегородки и оформить необходимые строительные работы;
- оставить помещение единым объектом;
- если задача связана только с арендой — оформить аренду части помещения без образования нового объекта.
Правильный вариант зависит от того, зачем вообще нужен раздел: для продажи, аренды, отдельного использования или другой задачи.
Почему лучше проверить все до заказа технического плана
Если заказать технический план на раздел, не проверив фактические границы будущих помещений, можно получить документ, который не подойдет для кадастрового учета.
Поэтому правильная последовательность простая: сначала смотрим фактическую планировку и документы, потом определяем, нужны ли строительные работы, и только после этого готовим технический план.
Если Росреестр уже приостановил кадастровый учет, необходимо разбирать конкретные причины из уведомления. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».
Связанные услуги и статьи
Если помещение уже имеет реальные границы для раздела либо необходимые строительные работы оформлены и выполнены, для кадастрового учета потребуется технический план помещения.
Если собственнику не нужно создавать отдельный объект недвижимости, а требуется только передать часть площади арендатору, стоит рассмотреть регистрацию аренды части помещения, не ограниченной стенами.
Когда обращаться к кадастровому инженеру
К кадастровому инженеру лучше обратиться до окончательного утверждения схемы раздела. Особенно если будущую границу планируется провести внутри открытого помещения, планировка уже менялась или непонятно, нужно ли сначала выполнять строительные работы.