Собственник получил уведомление о приостановлении кадастрового учета, передал его кадастровому инженеру, технический план исправили и документы повторно направили в Росреестр. Кажется, что после этого учет должен быть возобновлен.

Однако вместо завершения кадастрового учета иногда приходит уведомление о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета. По существу оно означает, что ранее выявленные причины приостановления не устранены либо в дополнительно представленных документах выявлены иные препятствия для учета.

Такая ситуация вызывает закономерный вопрос: если технический план уже исправляли, почему Росреестр снова не внес изменения в ЕГРН?

Важно понимать, что здесь речь идет уже не о причинах первоначальной приостановки. Основной вопрос другой: были ли после первой приостановки действительно устранены все замечания государственного регистратора и не появились ли недостатки в новом комплекте документов.

При подготовке этой статьи мы проанализировали реальную последовательность уведомлений Управления Росреестра по Москве по одному объекту, где документы для устранения причин приостановления представлялись несколько раз. Этот пример хорошо показывает, почему простая повторная подача исправленного технического плана не всегда приводит к возобновлению кадастрового учета.

Что означает «не устранены причины приостановления»

Уведомление о невозможности возобновления кадастрового учета означает, что после рассмотрения дополнительно представленных документов Росреестр пришел к выводу: ранее выявленные причины приостановления не устранены либо в новых документах выявлены иные причины, препятствующие кадастровому учету.

По сути, первоначальная процедура кадастрового учета еще не завершена. Росреестр повторно проверил документы, но оснований для внесения заявленных изменений в ЕГРН пока недостаточно.

Это принципиально отличается от ситуации, когда человек впервые получает решение о приостановлении. При первой проверке регистратор формулирует причины, препятствующие учету. При повторной подаче основная задача заключается уже в том, чтобы проверить, устранены ли именно эти причины.

Если причины устранены и в Росреестр представлены подтверждающие документы, течение учетно-регистрационного срока возобновляется не позднее чем в течение трех рабочих дней со дня их получения. Если причины не устранены, приостановление продолжает действовать в пределах установленного срока.

Это новая приостановка или продолжение старой

Уведомление о невозможности возобновления связано с уже существующей учетно-регистрационной процедурой, а не запускает ее заново.

Например, первоначально кадастровый учет был приостановлен до определенной даты. После этого заявитель представил дополнительные документы. Росреестр их рассмотрел и сообщил, что отдельные замечания не устранены.

При этом первоначальный срок приостановления продолжает иметь значение. Повторное представление документов само по себе не дает заявителю новый полный срок для устранения причин.

Поэтому получение такого документа нельзя воспринимать как начало процедуры заново и получение нового полного срока для исправлений.

Почему одного «исправленного техплана» может быть недостаточно

Распространенная ошибка — считать, что если после приостановки кадастровый инженер сформировал новый XML-файл технического плана, то замечания автоматически считаются устраненными.

Росреестр оценивает не сам факт подготовки новой версии документа, а результат исправления.

Если государственный регистратор первоначально указал, например, на необходимость обосновать изменение площади, то в новой версии технического плана должно появиться именно такое обоснование, которое позволяет понять происхождение новой площади и проверить результаты кадастровых работ.

Если замечание относилось к графической части, недостаточно просто немного изменить изображение. Необходимо привести графику в соответствие с конкретными требованиями и документами-основаниями.

Именно поэтому перед повторной подачей необходимо отвечать не на общий вопрос «техплан исправили?», а на вопрос «каким конкретно изменением устранен каждый пункт уведомления?».

Реальный пример: документы подавались несколько раз

Показательна ситуация из практики, когда после первоначальной приостановки документы для устранения замечаний подавались неоднократно.

После одной из повторных подач Росреестр указал, что продолжают существовать два замечания.

Первое относилось к графической части технического плана: не все специальные условные обозначения, использованные на плане этажа, были отражены в легенде.

Второе относилось к изменившейся площади помещения. По мнению государственного регистратора, в заключении кадастрового инженера отсутствовал достаточный вывод, объясняющий изменение площади, а также необходимые результаты измерений и расчетов.

Таким образом, технический план уже подавался повторно, но Росреестр посчитал эти две причины неустраненными.

При следующей подаче может появиться новая техническая проблема

Следующий этап этого же дела особенно интересен.

После очередной подачи Росреестр снова указал на замечания к условным обозначениям и обоснованию площади. Но одновременно появилась еще одна проблема: представленный технический план в формате XML не обеспечивал считывание и контроль данных — файл технического плана не загрузился.

Это хороший пример того, почему новая версия технического плана должна проверяться полностью, даже если основная задача заключалась только в исправлении одного или двух первоначальных замечаний.

При корректировке документа можно устранить одну ошибку и одновременно допустить другую — например, при формировании нового XML-файла, приложений или электронной подписи.

Поэтому перед повторной подачей необходим полноценный контроль новой версии документа, а не только проверка исправленного фрагмента.

Замечаний может становиться меньше

Повторное уведомление о невозможности возобновления не означает, что вся предыдущая работа была бесполезной.

В рассматриваемом нами примере после дальнейшей доработки в очередном уведомлении Росреестра осталось уже только одно замечание — к условным обозначениям графической части.

То есть часть первоначальных вопросов была фактически устранена.

Это важный практический момент. При каждом последующем уведомлении необходимо сравнивать его не только с исправленным техническим планом, но и с предыдущим уведомлением.

Так можно определить:

• какие замечания Росреестр больше не предъявляет;
• какие причины остались неустраненными;
• появились ли новые недостатки в представленной версии документов;
• какой именно вопрос препятствует завершению учета на текущем этапе.

Причина № 1. Исправлена форма, но не устранена суть замечания

Один из наиболее распространенных сценариев — формальное исправление документа без устранения причины, на которую указал государственный регистратор.

Например, Росреестр требует обосновать изменение площади.

Кадастровый инженер дополняет заключение одной фразой о том, что площадь изменилась в результате перепланировки. Но если из текста по-прежнему невозможно понять, каким образом получена новая площадь и на основании каких измерений сделан вывод, регистратор может посчитать замечание неустраненным.

То же самое возможно с графической частью. Изменение цвета линии или добавление обозначения не помогает, если после этого графика все равно не позволяет однозначно определить конфигурацию и границы объекта.

Причина № 2. Исправлены не все пункты первоначального уведомления

Приостановка может содержать несколько самостоятельных замечаний.

Если пять пунктов исправлены, а шестой остался без ответа, кадастровый учет все равно может не быть возобновлен.

Поэтому с уведомлением нужно работать как с перечнем отдельных задач.

Напротив каждого пункта должно быть понятно:

• что именно потребовал Росреестр;
• согласен ли кадастровый инженер с замечанием;
• какой документ или раздел технического плана исправляется;
• какое изменение было внесено;
• каким документом подтверждается устранение причины.

Такая проверка значительно надежнее, чем общее утверждение «технический план переделан».

Причина № 3. После исправления появились новые ошибки

При повторном формировании технического плана меняется электронный документ.

В новую версию могут вноситься изменения в XML, графику, приложения, заключение кадастрового инженера и исходные данные.

Из-за этого после устранения первоначального замечания иногда появляется новый технический недостаток.

Рассмотренный выше случай, когда новая версия XML технического плана не загрузилась в системе Росреестра, хорошо показывает этот риск.

Поэтому исправленный технический план необходимо воспринимать как новый итоговый документ и проверять его целиком.

Причина № 4. Изменили технический план, но проблема находится в исходном документе

Не каждое замечание можно устранить работой кадастрового инженера.

Если технический план противоречит акту о завершенной перепланировке, проекту, сведениям ЕГРН или иному документу-основанию, сначала необходимо установить, какой из документов содержит правильные сведения.

Кадастровый инженер не может самостоятельно изменить содержание акта государственного органа или другого исходного документа.

Поэтому бесконечная корректировка технического плана не поможет, если само противоречие находится вне технического плана.

Причина № 5. Представили пояснение, но не представили подтверждающий документ

Еще одна ошибка — пытаться устранить документальное замечание только текстовым пояснением.

Если Росреестр требует документ, подтверждающий определенное обстоятельство, одного объяснения кадастрового инженера может быть недостаточно.

Например, если для внесения изменений требуется согласие третьего лица, акт, решение уполномоченного органа или иной документ, дополнительный текст в заключении кадастрового инженера не заменяет такой документ.

Поэтому сначала необходимо определить: Росреестр просит пояснить уже имеющиеся сведения или требует юридическое основание для внесения изменений.

Причина № 6. Изначально выбрана неправильная кадастровая процедура

Иногда исправлять технический план в прежней логике вообще не имеет смысла.

Например, собственник подал документы как на обычный кадастровый учет изменений одного помещения, а из фактической ситуации следует, что изменились границы между несколькими самостоятельными объектами.

Тогда проблема заключается не в отдельной строке технического плана, а в самом виде кадастровых работ.

В такой ситуации необходимо заново определить, какие объекты участвуют в кадастровых работах и какие учетно-регистрационные действия должны выполняться.

Если продолжать исправлять технический план только одного помещения, первоначальная проблема может оставаться независимо от количества повторных подач.

Почему нельзя исправлять замечания методом проб и ошибок

Последовательное устранение замечаний по одному увеличивает риск того, что срок приостановления закончится раньше, чем будет подготовлен полностью корректный пакет.

Например:

1. исправили графику и снова подали документы;
2. получили уведомление, что не обоснована площадь;
3. добавили расчет и снова сформировали XML;
4. при новой подаче возникла техническая ошибка XML;
5. после ее исправления осталось еще одно первоначальное замечание.

Формально работа ведется, но срок первоначальной приостановки продолжает идти.

Поэтому после получения первого уведомления нужно провести полный анализ всего пакета и устранить выявленные проблемы до следующей подачи.

Как правильно разбирать уведомление о неустранении причин

Для анализа полезно одновременно сравнить три группы документов:

1. первоначальное уведомление о приостановлении;
2. версию технического плана и документы, которые подавались для устранения замечаний;
3. новое уведомление о неустранении причин.

После этого каждому первоначальному замечанию можно присвоить один из четырех статусов.

Устранено. В новом уведомлении замечание больше не повторяется.

Не устранено. Росреестр повторяет практически то же требование.

Устранено частично. Формулировка изменилась, но проблема по существу осталась.

Новое замечание. Оно появилось уже в отношении исправленной версии технического плана или дополнительно представленных документов.

После такой классификации становится понятно, какие действия действительно необходимо выполнить до следующей подачи.

Полезно составить таблицу устранения замечаний

При сложных приостановках удобно использовать внутреннюю рабочую таблицу.

Такая таблица не является обязательной частью технического плана. Это внутренний инструмент, который помогает не потерять отдельные пункты приостановки при подготовке очередной версии документов.

Нужно ли каждый раз полностью переделывать технический план

Это зависит от характера замечаний.

Если проблема техническая и локальная, может быть достаточно корректировки соответствующего раздела.

Но если при анализе выясняется, что неверно определены границы объекта, использованы неподходящие документы-основания или выбран неправильный вид кадастровых работ, исправления могут затронуть значительную часть технического плана.

Иногда требуется вообще отказаться от первоначальной схемы и подготовить документы по другой кадастровой процедуре.

Поэтому объем переделки определяется не количеством пунктов в уведомлении, а их содержанием.

Что проверить перед очередной повторной подачей

Перед тем как снова направлять документы в Росреестр, нужно выполнить итоговую проверку.

• Каждый ли пункт первоначальной приостановки рассмотрен?
• Все ли замечания из последнего уведомления устранены?
• Не противоречат ли исправления документам-основаниям?
• Совпадает ли графическая часть с проектом, актом и фактическим состоянием?
• Обосновано ли изменение площади?
• Правильно ли определены границы помещения?
• Все ли приложения включены?
• Корректно ли сформирован XML?
• Открываются ли все электронные файлы?
• Соответствуют ли сведения XML приложенным документам?
• Не требуется ли дополнительное согласие или иной документ?
• Не истекает ли срок первоначальной приостановки?

Только после такой проверки имеет смысл выполнять очередную подачу.

Что делать, если одно и то же замечание повторяется

Если один и тот же пункт присутствует уже во втором или третьем уведомлении, не нужно автоматически вносить очередные небольшие изменения в технический план.

Необходимо заново прочитать первоначальную формулировку и определить, что именно регистратор считает нарушением.

После этого возможны два принципиально разных сценария.

Замечание действительно не устранено. Тогда нужно изменить документ так, чтобы требование было выполнено по существу.

Кадастровый инженер считает замечание необоснованным. Тогда следует оценивать правовую позицию и возможность обжалования, а не бесконечно менять технический план вопреки исходным документам.

Особенно осторожно нужно действовать, когда предлагаемое исправление может создать противоречие с актом, проектом, сведениями ЕГРН или фактическим состоянием объекта.

Когда нужно перестать исправлять техплан и пересмотреть всю схему

Есть ситуации, при которых очередное редактирование технического плана уже не решает основную проблему.

Стоит заново анализировать всю схему оформления, если выясняется, что:

• перепланировка не оформлена надлежащим образом;
• акт не соответствует фактически выполненным работам;
• изменились границы между самостоятельными объектами;
• фактически произошло образование или преобразование нескольких объектов;
• отсутствует необходимое согласие правообладателя или залогодержателя;
• проблема связана с правовым статусом самого здания;
• исходные документы противоречат друг другу.

В таких случаях задача заключается уже не в том, чтобы «исправить XML», а в том, чтобы определить юридически и кадастрово правильный способ оформления объекта.

Что происходит после полного устранения причин

Если Росреестр получает документы, подтверждающие устранение причин приостановления, проведение кадастрового учета возобновляется в установленном законом порядке.

После этого государственный регистратор продолжает рассмотрение заявления с учетом документов, которые уже находятся в реестровом деле, и дополнительно представленных материалов.

Поэтому цель повторной подачи — не просто отправить очередную версию технического плана, а сформировать пакет, после которого у регистратора действительно отсутствуют причины продолжать приостановление.

Что будет, если срок закончится, а причины останутся

Это главный риск многократных повторных подач.

Если в течение установленного срока причины, препятствующие кадастровому учету, не будут устранены, Росреестр принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Именно поэтому каждое новое уведомление о неустранении причин нужно рассматривать не как очередной формальный документ, а как сигнал о том, что времени на исправление становится меньше.

Первоначальная приостановка и невозможность возобновления — разные задачи

Важно не смешивать эти две ситуации.

Когда приостановление получено впервые, необходимо определить, почему Росреестр не может выполнить кадастровый учет.

Когда после исправлений приходит уведомление о невозможности возобновления, вопрос уже другой: почему предложенный способ устранения не решил проблему.

Именно поэтому повторное уведомление требует сравнительного анализа нескольких версий документов, а не простого повторения первоначального разбора.

Итог

Уведомление о невозможности возобновления кадастрового учета означает, что после повторной подачи Росреестр по-прежнему видит препятствия для завершения процедуры.

Причиной может быть то, что первоначальное замечание исправлено только формально, устранены не все пункты, в новой версии технического плана появились дополнительные ошибки либо проблема вообще находится в исходных документах или выбранной кадастровой процедуре.

Реальная практика показывает, что после каждой доработки количество замечаний может уменьшаться, но даже одно оставшееся неустраненное требование способно препятствовать завершению учета.

Поэтому после повторного уведомления нужно сравнить все версии документов, определить статус каждого замечания и только после этого формировать новый комплект.