В аренду не всегда передается целое помещение. Например, собственник может сдать часть торгового зала, несколько рабочих мест в большом офисе, часть склада или небольшую площадь под торговый островок.

В таких случаях возникает вопрос: можно ли зарегистрировать договор аренды, если арендуемая площадь не отделена стенами или перегородками?

Да, в некоторых случаях такую аренду можно зарегистрировать. Отсутствие стен само по себе не означает, что Росреестр обязательно приостановит регистрацию. Главное, чтобы из договора и приложенного к нему плана было понятно, какая именно площадь передается в аренду и где она находится.

Однако чем сложнее форма арендуемой площади и чем меньше у нее четких ориентиров, тем выше риск возникновения вопросов со стороны Росреестра.

Какая часть помещения может передаваться в аренду

В аренду может передаваться не только отдельная комната или помещение с собственным кадастровым номером. Стороны могут договориться об аренде определенной площади внутри большого помещения или здания.

Например, предметом договора может быть:

• часть торгового зала;
• площадь под торговый островок;
• часть склада;
• часть офисного помещения;
• несколько рабочих мест в офисе;
• часть этажа здания;
• площадь возле входа, витрины или лестницы;
• часть помещения для установки оборудования.

Такая площадь может не иметь стен со всех сторон. Но ее расположение должно быть понятно из договора и приложенного плана.

Обязательно ли границы должны проходить по стенам

Для аренды части помещения не всегда требуется, чтобы арендуемая площадь была полностью отделена стенами или перегородками.

Например, граница может проходить от стены до колонны, вдоль строительной оси, по линии витрины или на определенном расстоянии от существующей перегородки.

Важно не само наличие стен, а возможность точно определить:

• где находится арендуемая площадь;
• какую площадь она занимает;
• где проходят ее границы;
• как отличить ее от остальной части помещения.

Если по приложенному плану невозможно понять, какую именно площадь стороны имели в виду, Росреестр может приостановить регистрацию.

Нужен ли технический план для регистрации аренды

Технический план требуется не при каждой аренде части помещения.

Возможны два варианта оформления.

Регистрация аренды без технического плана

Иногда договор можно зарегистрировать без технического плана. В этом случае стороны прикладывают к договору план помещения, на котором выделена арендуемая площадь.

План должен быть подписан сторонами договора. На нем желательно указать площадь, размеры и ориентиры, по которым можно определить расположение передаваемой части помещения.

При таком варианте в ЕГРН будет зарегистрирован договор аренды, но сама арендуемая площадь отдельно на кадастровый учет не ставится.

Иными словами, в ЕГРН будет указано, что помещение или здание обременено арендой, но отдельного плана арендуемой части в реестре не появится.

Такой порядок предусмотрен частью 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ.

Регистрация аренды с техническим планом

Технический план подготавливается, если одновременно с регистрацией договора необходимо поставить арендуемую часть на кадастровый учет и внести сведения о ней в ЕГРН.

Кадастровый инженер показывает в техническом плане, где находится арендуемая площадь, какую площадь она занимает и как проходят ее границы.

В результате в ЕГРН появляются сведения о части помещения или здания, в отношении которой зарегистрирован договор аренды.

Подробнее о подготовке такого документа можно узнать на странице технического плана для регистрации договора аренды .

Когда лучше подготовить технический план

Даже когда закон допускает регистрацию без технического плана, его подготовка может снизить риск приостановки.

Технический план рекомендуется рассмотреть в следующих случаях:

• арендуемая площадь имеет сложную форму;
• часть помещения не ограничена стенами;
• на плане мало понятных ориентиров;
• в аренду передается большая часть этажа или здания;
• необходимо внести границы арендуемой площади в ЕГРН;
• по этому же помещению уже зарегистрированы другие договоры аренды;
• Росреестр приостановил регистрацию и запросил технический план;
• сведения ЕГРН отличаются от фактической планировки помещения.

Решение принимается после проверки договора, плана помещения и сведений ЕГРН.

Как правильно показать арендуемую площадь на плане

К договору необходимо приложить план этажа или помещения, на котором выделена передаваемая в аренду площадь.

На плане желательно указать:

• кадастровый номер помещения или здания;
• этаж, на котором находится арендуемая площадь;
• границы передаваемой площади;
• ее размер в квадратных метрах;
• длину основных сторон;
• номер или условное обозначение арендуемой части;
• привязку к стенам, колоннам, входам или другим понятным ориентирам.

Арендуемую площадь можно выделить цветом или штриховкой. Но одной цветной заливки недостаточно, если по плану нельзя точно определить ее границы.

Обозначение площади на плане должно полностью совпадать с описанием в договоре. Если в договоре указана одна площадь, а на плане другая, Росреестр может приостановить регистрацию.

Почему Росреестр может приостановить регистрацию

Чаще всего проблемы возникают не из-за самого отсутствия стен, а из-за того, что арендуемая площадь описана недостаточно точно.

Регистрация может быть приостановлена, если:

• по плану невозможно определить расположение арендуемой площади;
• площадь в договоре не совпадает с площадью на плане;
• договор и технический план содержат разные обозначения;
• арендуемая площадь пересекается с другой зарегистрированной арендой;
• фактическая планировка не совпадает со сведениями ЕГРН;
• в договоре не определен срок аренды;
• не представлен предусмотренный договором акт приема-передачи;
• документы в электронной форме подписаны ненадлежащим образом.

Технический план помогает решить вопрос с описанием арендуемой части, но он не исправляет ошибки в договоре и не устраняет пересечения с ранее зарегистрированной арендой.

Пример из практики

В 2026 году в Московское кадастровое бюро обратились после приостановления регистрации договора аренды части большого здания в Москве.

В договоре были указаны этаж, площадь и внутреннее обозначение передаваемой части здания. Однако такой части в ЕГРН не было.

Росреестр рекомендовал подготовить технический план и одновременно с регистрацией договора поставить часть здания на кадастровый учет.

При этом технический план был не единственной причиной приостановки. Росреестр также указал на пересечение с ранее зарегистрированной арендой, отсутствие акта приема-передачи, неточное определение срока аренды и ошибки в электронных документах.

Этот случай показывает, что перед подачей договора необходимо проверить не только план арендуемой площади, но и весь комплект документов.

Чем часть помещения отличается от отдельного помещения

Отдельное помещение является самостоятельным объектом недвижимости. Оно имеет собственный кадастровый номер и отделено от других помещений стенами или перегородками.

Часть помещения, передаваемая в аренду, самостоятельным помещением не становится. Ее выделяют только для того, чтобы определить, какой площадью будет пользоваться арендатор.

Поэтому аренда части торгового зала или склада не означает, что внутри помещения обязательно нужно строить стены и образовывать новое помещение.

Что делать, если в помещении была перепланировка

Перед регистрацией договора нужно сравнить фактическую планировку помещения со сведениями ЕГРН.

Если стены или перегородки были перенесены, а изменения не внесены в ЕГРН, план арендуемой площади может не совпасть с официальным планом помещения.

В таком случае сначала может потребоваться кадастровый учет изменений, а затем подготовка документов для регистрации аренды.

Подробнее этот вопрос рассмотрен в статье о регистрации договора аренды части помещения или здания после перепланировки .

Какие документы нужно проверить до подачи

До подачи договора на регистрацию желательно проверить:

• выписку из ЕГРН на помещение или здание;
• договор аренды и все приложения к нему;
• план этажа или помещения;
• экспликацию;
• схему арендуемой площади;
• сведения о ранее зарегистрированных договорах аренды;
• акт приема-передачи;
• документы по перепланировке, если она выполнялась;
• электронные подписи сторон при электронной подаче документов.

Итог

Зарегистрировать аренду части помещения, границы которой проходят не по стенам, в некоторых случаях можно.

Главное — точно показать арендуемую площадь на плане и одинаково описать ее во всех документах. Отсутствие стен само по себе не является безусловной причиной для приостановки регистрации.

Договор может быть зарегистрирован без технического плана. Но тогда отдельный кадастровый учет арендуемой части не проводится и ее границы не появляются в ЕГРН.

Если необходимо внести сведения об арендуемой части в ЕГРН или снизить риски при сложной конфигурации, подготавливается технический план.

Московское кадастровое бюро проверит договор, сведения ЕГРН и план помещения, определит необходимость подготовки технического плана и поможет устранить причины приостановления Росреестра.