В аренду не всегда передают целое помещение. Собственник может сдать часть торгового зала, место под торговый островок, часть склада, несколько рабочих мест в офисе или другую площадь внутри большого помещения.

Возникает вопрос: можно ли зарегистрировать договор аренды, если эта площадь не отделена стенами?

То есть часть торгового зала можно выделить линиями на плане, даже если в самом помещении этих стен нет. Но условная граница должна быть привязана к понятным ориентирам, иначе Росреестр может не понять, какую именно часть объекта стороны договорились передать в аренду.

Можно ли сдавать в аренду часть помещения без стен

Да. Арендовать можно не только отдельную комнату с четырьмя стенами.

Например, предметом договора может быть:

• часть торгового зала;
• место под торговый островок;
• часть склада;
• часть офиса;
• несколько рабочих мест;
• часть этажа;
• площадь возле входа, витрины или лестницы;
• место для оборудования.

Такая площадь может не иметь стен со всех сторон. Для аренды это допустимо, если ее можно точно определить по договору и плану.

Как показать границы, если стен нет

Граница арендуемой части может идти не только по стенам. Ее можно привязать к колоннам, строительным осям, витрине, входу, существующей перегородке или указанному в документах расстоянию.

Человеку, который смотрит договор и план, должно быть понятно:

• на каком этаже находится арендуемая часть;
• в какой части помещения она расположена;
• какова ее площадь;
• где начинаются и заканчиваются ее границы.

Просто закрасить участок плана цветом недостаточно, если по схеме нельзя однозначно понять его положение и размеры.

Нужен ли технический план

Не всегда. Часть 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ прямо предусматривает два варианта.

Поэтому технический план нужен не для того, чтобы сам договор вообще можно было зарегистрировать, а когда требуется кадастровый учет арендуемой части.

Что происходит без технического плана

Если технический план на часть не подается, Росреестр не ставит арендуемую часть на отдельный кадастровый учет.

Сам договор при этом может быть зарегистрирован как обременение исходного помещения, здания или сооружения. Именно такой порядок предусмотрен частью 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ.

Практически это означает: в ЕГРН будет запись об аренде, но отдельная часть помещения с собственным кадастровым учетом не появится.

Чтобы предмет договора был понятен, к договору нужно приложить схему или план, на котором точно показана арендуемая площадь. Описание в договоре и на плане должно совпадать.

Когда нужен технический план на часть помещения

Технический план подготавливается, если стороны хотят одновременно с регистрацией аренды внести в ЕГРН сведения о конкретной части помещения или здания.

Кадастровый инженер показывает в техническом плане местоположение части, ее площадь и границы. После кадастрового учета сведения об этой части будут содержаться в ЕГРН.

Подробнее об этой услуге — на странице «Технический план для регистрации договора аренды».

Нужно ли делать технический план, если площадь сложной формы

Закон позволяет зарегистрировать аренду без технического плана. Но чем сложнее конфигурация арендуемой площади, тем важнее, чтобы договор и схема не оставляли вопросов.

Технический план имеет смысл рассмотреть, если:

• границы сложно понятно показать на обычном плане;
• арендуемая площадь имеет сложную форму;
• часть занимает большую площадь этажа или здания;
• нужно внести сведения о части в ЕГРН;
• в отношении объекта уже зарегистрированы другие договоры аренды;
• Росреестр уже приостановил регистрацию из-за описания арендуемой части.

Но технический план не исправит сам договор, если в нем неправильно указан срок, площадь, предмет аренды или есть другие юридические ошибки.

Как оформить план арендуемой площади

На плане лучше показать:

• кадастровый номер исходного помещения или здания;
• этаж;
• саму арендуемую площадь;
• ее площадь в квадратных метрах;
• основные размеры;
• условное обозначение части, если оно используется в договоре;
• привязку к стенам, колоннам, входам и другим понятным ориентирам.

Самое важное — чтобы договор и схема говорили об одной и той же части объекта. Если в договоре указано 42 кв. м, а на приложенном плане получается другая площадь, это может стать причиной приостановки.

Нужно ли регистрировать сам договор аренды

Эта статья относится к договорам, которые подлежат государственной регистрации.

Для нежилых помещений договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Если договор заключен на срок менее года, государственная регистрация такого договора не требуется.

Поэтому вопрос о техническом плане части помещения возникает именно тогда, когда договор подается в Росреестр либо стороны по иной причине оформляют регистрируемое обременение.

Почему Росреестр может приостановить регистрацию

Само отсутствие стен вокруг арендуемой части не является причиной для автоматической приостановки.

Проблемы возникают, если по документам невозможно понять, что именно передается в аренду, либо есть другие противоречия.

Например, приостановка возможна, если:

• границы на плане показаны непонятно;
• площадь в договоре и на плане различается;
• в договоре и техническом плане используются разные обозначения;
• имеются противоречия с ранее зарегистрированной арендой;
• фактическая планировка отличается от сведений ЕГРН;
• не определен срок договора;
• не представлен документ, который должен быть представлен по условиям договора;
• есть ошибки в электронных документах или подписях.

Если уже получено решение о приостановлении, нужно разбирать каждое основание из уведомления. Подробнее — в разделе «Приостановление Росреестра».

Пример из практики

Этот пример хорошо показывает, почему при приостановке нельзя исправлять только один документ, не прочитав уведомление целиком.

Чем часть помещения отличается от отдельного помещения

Отдельное помещение — самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером.

Часть помещения для аренды самостоятельным объектом недвижимости не становится. Ее границы нужны для того, чтобы определить, какой именно площадью пользуется арендатор.

Поэтому ради аренды торгового островка или части склада не нужно строить стены и создавать новое помещение.

Что делать, если помещение перепланировано

Перед регистрацией договора нужно сравнить фактическую планировку со сведениями ЕГРН.

Если стены или перегородки были перенесены, а сведения реестра остались старыми, схема арендуемой площади может не совпасть с официальными данными.

Тогда сначала нужно определить, требуется ли кадастровый учет изменений и оформление выполненной перепланировки, а уже после этого подавать документы на регистрацию аренды.

Подробнее — в статье «Регистрация договора аренды части помещения или здания после перепланировки».

Что проверить перед подачей документов

До подачи договора стоит проверить:

• сведения ЕГРН на помещение или здание;
• договор аренды и приложения к нему;
• схему арендуемой площади;
• совпадение площади и обозначений во всех документах;
• сведения о ранее зарегистрированной аренде;
• документы по перепланировке, если она была;
• электронные подписи при электронной подаче.

Итог

Аренду части помещения без стен зарегистрировать можно.

Для аренды не требуется превращать эту площадь в самостоятельное помещение. Главное — точно и одинаково показать ее в договоре и на плане.

Если технический план не подается, отдельный кадастровый учет части не проводится, а аренда регистрируется как обременение исходного объекта.

Если нужно внести сведения о части помещения или здания в ЕГРН, кадастровый инженер подготавливает технический план.