Нежилые помещения в многоквартирных домах используют под магазины, офисы, салоны, медицинские кабинеты, рестораны, пункты выдачи и другие коммерческие объекты. Собственник может перенести перегородки, сделать или заложить проем, изменить конфигурацию комнат или по-другому приспособить помещение под свои задачи.
После таких работ фактическая планировка может перестать совпадать со сведениями ЕГРН. Возникает вопрос: как оформить перепланировку и внести актуальные сведения о помещении в ЕГРН?
Для нежилого помещения в многоквартирном доме действует тот же порядок перепланировки помещений в МКД, что установлен Жилищным кодексом. В Москве процедуру согласования и завершения перепланировки проводит Мосжилинспекция. После выполнения работ кадастровый инженер подготавливает технический план помещения.
Если перепланировка была согласована заранее, последовательность такая:
Важно: технический план перепланированного помещения готовится до оформления акта приемочной комиссии. Он прикладывается к уведомлению о завершении перепланировки.
Когда нужно вносить изменения в ЕГРН
Изменения нужно внести в ЕГРН, если после перепланировки изменились сведения, которые должны содержаться в реестре.
Например, могли измениться:
- границ помещения;
- его конфигурации;
- общей площади;
- состава и расположения внутренних частей помещения;
- других характеристик, подлежащих отражению в ЕГРН.
Косметический ремонт сам по себе не требует изменения ЕГРН. Если обновилась только отделка, а характеристики помещения не изменились, новый технический план из-за ремонта не нужен.
Что означает изменение конфигурации помещения
Конфигурация помещения — это его форма и внутренняя планировка: где расположены стены, перегородки, комнаты, коридоры и дверные проемы.
Например, если в магазине перенесли перегородку, изменили коридор, объединили два кабинета или устроили новый дверной проем, конфигурация помещения может измениться даже тогда, когда его общая площадь практически осталась прежней.
Поэтому при кадастровых работах оценивается не только итоговая цифра площади. Кадастровый инженер сопоставляет фактическое состояние помещения с документами по перепланировке и определяет, какие характеристики должны быть отражены в техническом плане.
Почему для помещения в МКД действует отдельный порядок
Нежилое помещение находится внутри многоквартирного дома, где есть общее имущество, несущие конструкции, инженерные системы и фасады. Изменения могут затрагивать не только собственника самого помещения.
Поэтому применяется порядок переустройства и перепланировки помещений в МКД. В Москве дополнительно действует постановление Правительства Москвы № 508-ПП.
То есть одной схемы «сделали работы → заказали технический план → подали в Росреестр» недостаточно. Сначала сама перепланировка должна пройти установленную процедуру.
Технический план не заменяет проект перепланировки, решение о согласовании и акт приемочной комиссии. Каждый из этих документов выполняет свою функцию и появляется на своем этапе процедуры.
Что регулирует 508-ПП в Москве
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП регулирует порядок перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы.
Набор документов зависит от конкретных работ. Могут потребоваться проект перепланировки, техническое заключение, документы по скрытым работам и другие материалы.
Особенно внимательно нужно подходить к работам, которые затрагивают:
- несущие конструкции;
- общее имущество многоквартирного дома;
- фасад и внешние ограждающие конструкции;
- входные группы;
- общедомовые инженерные системы;
- вентиляцию;
- перекрытия;
- другие элементы, влияющие на безопасность здания или права остальных собственников.
Поэтому до начала работ лучше заранее проверить, что разрешено сделать и какие документы для этого потребуются.
Когда заказывать технический план — до или после акта
Технический план готовится до акта приемочной комиссии.
После завершения согласованных работ собственник обращается к кадастровому инженеру. Инженер изучает документы, выполняет обмеры помещения и подготавливает технический план с актуальными характеристиками.
Технический план прикладывается к уведомлению о завершении перепланировки. После этого проводится приемка выполненных работ и оформляется акт приемочной комиссии.
Следовательно, схема «сначала получить акт Мосжилинспекции, а потом вызвать кадастрового инженера» для обычной процедуры завершения перепланировки неверна.
Кадастровый инженер подключается после выполнения работ, но до утверждения акта.
Если согласованные работы уже выполнены, кадастровый инженер проверит документы, проведет обмеры помещения и подготовит технический план для завершения перепланировки и последующего внесения актуальных сведений в ЕГРН.
Пошаговый порядок после завершения работ
Фактическое помещение должно соответствовать проектным решениям и документам, по которым выполнялась перепланировка.
Проверяются сведения ЕГРН, решение о согласовании, проектные материалы и другие документы по объекту.
Фиксируются фактическая конфигурация помещения, его площадь и другие необходимые характеристики.
В техническом плане отражается кадастровый результат выполненной перепланировки.
К уведомлению о завершении перепланировки прикладывается подготовленный технический план.
Уполномоченный орган проверяет результат и оформляет акт приемочной комиссии.
После утверждения акта уполномоченный орган направляет необходимые документы для кадастрового учета.
После кадастрового учета необходимо убедиться, что площадь и другие изменившиеся характеристики отражены корректно.
Кто за что отвечает при оформлении
| Участник | Основная задача |
|---|---|
| Собственник помещения | Организует оформление перепланировки, предоставляет документы, обеспечивает доступ к объекту и выполняет необходимые действия со своей стороны. |
| Проектная организация | Подготавливает проектную и техническую документацию в случаях, когда она требуется, и обосновывает допустимость соответствующих строительных решений. |
| Кадастровый инженер | Проводит обмеры после выполнения работ и подготавливает технический план перепланированного помещения. |
| Мосжилинспекция | Осуществляет предусмотренную в Москве процедуру согласования и приемки перепланировки помещений в многоквартирных домах. |
| Росреестр | Проводит государственный кадастровый учет и вносит актуальные сведения об объекте в ЕГРН. |
Кто направляет документы в Росреестр после акта
После утверждения акта собственнику не нужно заново подавать тот же комплект через МФЦ.
Орган, который согласовывает перепланировку, направляет в Росреестр электронное заявление и предусмотренные документы.
В него входят, в частности:
- акт приемочной комиссии;
- технический план перепланированного помещения;
- документ о согласовании перепланировки;
- другие предусмотренные для конкретной ситуации сведения.
Вы заказываете технический план до оформления акта, используете его на этапе завершения перепланировки, а после утверждения акта документы для кадастрового учета направляются в Росреестр уполномоченным органом.
Когда перепланировка считается завершенной
Акт приемочной комиссии — еще не конец процедуры.
Перепланировка считается завершенной после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Если в результате образованы новые помещения — после их кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Поэтому после акта нужно проверить, что в ЕГРН действительно появились актуальные сведения.
Как меняются план и площадь помещения в ЕГРН
После перепланировки кадастровый инженер выполняет измерения фактического помещения и определяет его характеристики по действующим требованиям.
Например, до перепланировки в ЕГРН может быть указана площадь 184,6 кв. м, а после переноса перегородок и выполнения кадастровых обмеров площадь составит 186,1 кв. м.
Но новая цифра не вносится в ЕГРН просто потому, что она получилась при измерениях. Она должна быть связана с надлежащим образом оформленной перепланировкой и отражена в техническом плане.
То же относится к планировке. В бытовой речи собственник может говорить: «хочу изменить план помещения в Росреестре». С кадастровой точки зрения речь идет об оформлении результата перепланировки и внесении в ЕГРН актуальных сведений о границах, площади и других характеристиках объекта.
Если перепланировка не выполнялась, а собственник просто обнаружил, что площадь в ЕГРН отличается от БТИ или современных обмеров, сначала нужно установить причину расхождения. Этому посвящена статья «Площадь помещения в ЕГРН не совпадает с фактической или БТИ: что делать».
Если перепланировка была выполнена давно
Если помещение изменили несколько лет назад, а сведения ЕГРН остались прежними, не нужно сразу заказывать технический план по фактической планировке.
Сначала следует понять, кто и когда выполнял работы, какие документы сохранились, что показывают старые планы и как существующую перепланировку можно оформить сейчас.
Подробно этот сценарий разобран в статье «Старая перепланировка не внесена в ЕГРН: что делать, если изменилась площадь».
Если помещение находится не в многоквартирном доме
Очень важно сначала правильно определить объект.
Если у офиса, магазина, склада или другого помещения есть собственный кадастровый номер, но оно расположено в отдельно стоящем нежилом здании, порядок отличается от процедуры Мосжилинспекции.
Подробнее — «Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании: как оформить изменения в ЕГРН».
Если работы относятся уже не к отдельному помещению, а к самому зданию и его характеристикам, необходимо анализировать реконструкцию объекта капитального строительства и другой градостроительный порядок.
Подробнее — «Перепланировка нежилого здания в Москве: как оформить изменения и когда это реконструкция».
Это разные процедуры, даже если в быту во всех случаях используется одно слово — «перепланировка».
Если одновременно выполняется раздел или объединение помещения
Перепланировка иногда является лишь строительной частью более крупной кадастровой задачи.
Например, собственник хочет разделить один магазин на два самостоятельных помещения либо, наоборот, объединить два зарегистрированных помещения в один объект.
Тогда необходимо заранее определить, какой результат должен появиться в ЕГРН. Это может быть уже не изменение характеристик существующего объекта, а образование новых объектов недвижимости с прекращением существования исходных помещений.
Если из одного существующего помещения должны появиться два или несколько самостоятельных объектов, используйте статью «Раздел нежилого помещения на два или несколько помещений».
Если несколько зарегистрированных помещений преобразуются в один объект, порядок подробно рассмотрен в статье «Объединение нежилых помещений в один объект».
Какие документы могут понадобиться
Точный комплект зависит от конкретных работ и помещения. Единого списка для всех случаев нет.
Для первоначальной проверки
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- поэтажные планы и экспликации;
- проект перепланировки;
- решение о согласовании;
- техническое заключение — если оно требуется для конкретных работ;
- документы на скрытые работы и другие материалы, если они оформлялись.
После выполнения перепланировки
- проводятся кадастровые обмеры;
- подготавливается технический план помещения;
- направляется уведомление о завершении перепланировки;
- оформляется акт приемочной комиссии;
- комплект передается в Росреестр в установленном порядке.
Проект, технический план и акт — в чем разница
| Документ | Для чего он нужен | Когда используется |
|---|---|---|
| Проект перепланировки | Описывает строительные решения и используется для согласования планируемых изменений | До выполнения соответствующих работ |
| Техническое заключение | Подтверждает технические обстоятельства, состояние конструкций и допустимость решений в предусмотренных случаях | На проектном или оформительском этапе в зависимости от ситуации |
| Технический план | Содержит кадастровые сведения о помещении после перепланировки | После выполнения работ, но до оформления акта приемочной комиссии |
| Акт приемочной комиссии | Подтверждает приемку выполненного результата в установленном порядке | После подачи уведомления о завершении перепланировки и технического плана |
Госпошлина за кадастровый учет изменений
На сентябрь 2026 года за кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте уплачивается госпошлина:
- 1 000 рублей — для физического лица;
- 2 000 рублей — для организации.
Сведения об уплате госпошлины указываются в уведомлении о завершении перепланировки. Если в результате работ образуются новые помещения и одновременно требуется регистрация прав на них, размер и состав государственной пошлины будут определяться уже по соответствующей учетно-регистрационной процедуре.
Работы кадастрового инженера, проектной организации и другие профессиональные услуги в государственную пошлину не входят.
Сколько занимает кадастровый учет
После поступления полного комплекта документов в Росреестр срок кадастрового учета изменений составляет 5 рабочих дней.
Но это только кадастровая часть. В общий срок оформления перепланировки не входят проектирование, предварительное согласование, строительные работы, подготовка технического плана и приемка перепланировки.
Кроме того, после получения уведомления о завершении работ органу, осуществляющему согласование, законом предоставляется срок на утверждение акта приемочной комиссии. Поэтому общая продолжительность процедуры зависит прежде всего от стадии, на которой находится объект.
Почему Росреестр может приостановить учет после перепланировки
Даже после прохождения процедуры перепланировки кадастровый учет может быть приостановлен, если представленные сведения или документы противоречат друг другу.
На практике проверять приходится, например:
- соответствует ли фактическая планировка согласованному проекту;
- правильно ли определены новые границы помещения;
- согласуется ли площадь в техническом плане с документами;
- соответствует ли графическая часть технического плана акту и проектной документации;
- правильно ли определен вид кадастровых работ;
- не произошли ли вместо простого изменения характеристик раздел, объединение или иное образование объектов;
- учтены ли ограничения и обременения, если они имеют значение для процедуры.
Если приостановка уже получена, не нужно переделывать технический план методом проб и ошибок. Сначала разбираются конкретные причины из уведомления Росреестра. Подробнее — на странице «Приостановление Росреестра».
Частые вопросы
Что означает изменение конфигурации помещения?
Простыми словами, конфигурация помещения — это его форма и планировка: расположение стен, перегородок, комнат, коридоров, дверных и других проемов. Например, перенос перегородки или объединение двух комнат может изменить конфигурацию помещения даже без существенного изменения общей площади.
Нужно ли вносить перепланировку нежилого помещения в ЕГРН?
Если в результате перепланировки изменились границы и (или) площадь помещения либо возник другой кадастровый результат, соответствующие сведения должны быть внесены в ЕГРН после прохождения предусмотренной процедуры.
Когда нужно заказывать технический план — до или после акта?
До акта. После выполнения работ кадастровый инженер проводит обмеры и готовит технический план. Технический план прикладывается к уведомлению о завершении перепланировки, после чего оформляется акт приемочной комиссии.
Кто готовит технический план после перепланировки?
Технический план подготавливает кадастровый инженер. Он анализирует документы по перепланировке, выполняет необходимые обмеры и формирует электронный документ для кадастрового учета.
Кто отправляет технический план в Росреестр после перепланировки?
После утверждения акта приемочной комиссии орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет в Росреестр заявление и предусмотренный комплект документов в электронном виде. В него входит в том числе технический план.
Когда перепланировка считается завершенной?
При перепланировке помещения в многоквартирном доме процедура считается завершенной после внесения соответствующих изменений в ЕГРН либо после кадастрового учета и регистрации прав на образованные помещения, если результатом стало их образование.
Как изменить площадь нежилого помещения в Росреестре?
Если площадь изменилась в результате оформленной перепланировки, новая величина определяется по результатам кадастровых работ и отражается в техническом плане. После завершения процедуры сведения поступают в Росреестр для государственного кадастрового учета.
Можно ли просто заказать новый технический план без оформления перепланировки?
Если фактические изменения являются перепланировкой, одного технического плана недостаточно. Он не заменяет документы, подтверждающие согласование и приемку выполненных работ.
Что делать, если перепланировка была сделана много лет назад?
Сначала необходимо определить, какие работы были выполнены, какие документы сохранились и можно ли оформить существующее состояние. Подробный разбор такой ситуации приведен в статье «Старая перепланировка не внесена в ЕГРН: что делать, если изменилась площадь».
Что делать, если помещение находится в отдельно стоящем нежилом здании?
К нему не применяется та же процедура Мосжилинспекции, что к помещению в МКД. Если меняется отдельное помещение, смотрите статью «Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании: как оформить изменения в ЕГРН». Если работы относятся уже к самому зданию, используйте материал «Перепланировка нежилого здания в Москве: как оформить изменения и когда это реконструкция».
Что делать, если помещение нужно разделить или объединить?
Это может быть уже не простой учет изменений, а образование новых объектов недвижимости. Для раздела используйте статью «Раздел нежилого помещения на два или несколько помещений», для объединения — «Объединение нежилых помещений в один объект».
Когда обращаться к кадастровому инженеру
Если перепланировка только планируется, кадастрового инженера имеет смысл подключить заранее, когда предполагается раздел или объединение помещений либо есть вопросы к существующим сведениям ЕГРН.
Если согласованные работы уже выполнены, кадастровый инженер требуется до оформления акта приемочной комиссии: он проводит обмеры и подготавливает технический план, который прикладывается к уведомлению о завершении перепланировки.
При необходимости можно отдельно заказать обмеры помещения или уточнить порядок внесения изменений в ЕГРН.