Нежилые помещения в многоквартирных домах часто используются под магазины, офисы, салоны, пункты выдачи, медицинские кабинеты и другие коммерческие цели. В процессе эксплуатации собственнику или арендатору может потребоваться изменить планировку помещения: перенести перегородки, изменить конфигурацию комнат, объединить отдельные зоны, изменить площадь или подготовить помещение под новый формат использования.

Если после таких работ изменились характеристики помещения, которые содержатся в ЕГРН, может потребоваться кадастровый учет изменений. Для этого кадастровый инженер подготавливает технический план помещения, на основании которого сведения о помещении могут быть обновлены в Едином государственном реестре недвижимости.

Когда требуется кадастровый учет изменений

Кадастровый учет изменений нежилого помещения может потребоваться, если после перепланировки изменилась конфигурация помещения, его площадь, расположение внутренних границ, состав помещений или иные характеристики, которые отражаются в ЕГРН.

Важно понимать, что обычный ремонт сам по себе не всегда требует внесения изменений в ЕГРН. Если были заменены отделочные материалы, инженерное оборудование или выполнены работы, которые не изменили характеристики объекта недвижимости, кадастровый учет может не потребоваться. Но если в результате работ изменились сведения, которые должны быть отражены в реестре, без технического плана и последующего учета изменений обойтись, как правило, нельзя.

Особенность нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме отличается от помещения, расположенного в отдельно стоящем нежилом здании. В многоквартирном доме необходимо учитывать не только характеристики самого помещения, но и требования к перепланировке помещений в МКД, общее имущество дома, несущие конструкции, инженерные сети, права других собственников и порядок согласования выполненных работ.

Поэтому перед подготовкой технического плана важно определить, какие работы были выполнены, затрагивают ли они конструктивные элементы здания, общее имущество, инженерные системы, входные группы, фасад или иные элементы многоквартирного дома.

Почему важно учитывать постановление Правительства Москвы № 508-ПП

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, при оформлении перепланировки необходимо учитывать порядок, установленный для помещений в МКД. В Москве такие вопросы регулируются, в том числе, постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, которое применяется к переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Это важное отличие от нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях. Для помещения в многоквартирном доме обычно недостаточно просто выполнить обмеры и подготовить технический план. Сначала необходимо проверить, были ли работы согласованы, оформлены ли документы по перепланировке и имеется ли акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке.

Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке подтверждает, что выполненные работы приняты в установленном порядке. После этого кадастровый инженер может подготовить технический план для внесения изменений в ЕГРН. Если такой акт требуется, но отсутствует, при кадастровом учете изменений может возникнуть приостановка или отказ во внесении сведений.

Как проходит оформление после перепланировки

В общем виде порядок оформления изменений нежилого помещения после перепланировки можно разделить на несколько этапов.

Сначала анализируются имеющиеся документы: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, поэтажный план, экспликация, проектная документация, документы о согласовании перепланировки и иные материалы по объекту. На этом этапе важно понять, относится ли помещение к многоквартирному дому, требуется ли оформление перепланировки по установленному порядку и какие документы уже имеются у собственника.

Затем выполняются необходимые действия по согласованию или подтверждению выполненной перепланировки. Если работы уже завершены, важное значение имеет наличие акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. Такой акт подтверждает, что выполненные изменения приняты в установленном порядке.

После этого выполняется обследование и обмер помещения, чтобы определить фактическую конфигурацию и площадь после выполненных работ. На основании документов и результатов обмеров кадастровый инженер подготавливает технический план помещения.

В техническом плане отражаются сведения о помещении после перепланировки, а также документы, на основании которых вносятся изменения. Далее документы подаются для внесения изменений в ЕГРН.

Какие документы могут понадобиться

Состав документов зависит от конкретной ситуации, характера выполненных работ и того, какие сведения требуется изменить в ЕГРН. Обычно могут потребоваться выписка из ЕГРН, документы о праве собственности, поэтажный план и экспликация, проектная документация, документы о согласовании перепланировки, акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, а также иные материалы, подтверждающие законность произведенных изменений.

Для кадастрового учета изменений ключевым документом является технический план, который подготавливает кадастровый инженер. При этом технический план должен быть подготовлен с учетом документов, подтверждающих выполненную и принятую перепланировку. Если помещение находится в многоквартирном доме, отсутствие необходимых документов по перепланировке может стать причиной приостановки кадастрового учета.

Если документы неполные, противоречат друг другу или фактическое состояние помещения не соответствует согласованной документации, при кадастровом учете может возникнуть приостановка. В таких случаях требуется анализ причин приостановки и подготовка исправленных документов. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Если одновременно выполняется раздел или объединение помещения

Иногда перепланировка нежилого помещения сопровождается не только изменением его характеристик, но и более сложными действиями: разделом одного помещения на несколько самостоятельных помещений или объединением нескольких помещений в одно.

В таких случаях задача усложняется. Может потребоваться не просто учет изменений существующего помещения, а образование новых объектов недвижимости, прекращение существования исходных помещений или одновременное изменение нескольких объектов. Для таких ситуаций технический план подготавливается с учетом выбранного способа кадастрового учета и правовой схемы оформления.

Если при перепланировке планируется разделить помещение, объединить помещения или изменить состав объекта, лучше заранее определить, какой результат должен быть получен в ЕГРН: изменение характеристик одного помещения, образование нескольких помещений или объединение помещений в один объект.

Чем технический план отличается от проекта перепланировки

Проект перепланировки и технический план — это разные документы. Проект описывает планируемые или выполненные строительные решения, а технический план используется для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

Иными словами, проект нужен для согласования и подтверждения допустимости работ, а технический план — для кадастрового учета изменений. Поэтому после завершения перепланировки и оформления необходимых документов может потребоваться подготовка технического плана помещения.

Распространенные сложности

На практике сложности часто возникают из-за расхождений между документами БТИ, фактической планировкой и сведениями ЕГРН. Также проблемы могут появиться, если перепланировка затрагивала общее имущество многоквартирного дома, инженерные коммуникации, несущие конструкции или если были изменены границы помещения без надлежащего оформления.

Еще одна частая ситуация — когда помещение фактически уже давно используется в измененном виде, но сведения в ЕГРН остались прежними. При продаже, аренде, оформлении залога, судебном споре или проверке документов такие расхождения могут стать проблемой.

Зачем вносить изменения в ЕГРН

ЕГРН должен содержать актуальные сведения об объекте недвижимости. Если нежилое помещение после перепланировки фактически изменилось, но в реестре остались старые данные, это может затруднить сделки, регистрацию аренды, оформление залога, подготовку документов для банка, нотариуса или государственных органов.

Внесение изменений в ЕГРН позволяет привести сведения о помещении в соответствие с его фактическим и документально оформленным состоянием. Для собственника это снижает риск отказов, приостановок и дополнительных вопросов при последующих сделках с недвижимостью.

Связанные услуги и статьи

Если после перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме необходимо внести изменения в ЕГРН, обычно требуется технический план помещения и кадастровый учет изменений.

Если перепланировка выполнялась в квартире, порядок оформления отличается. Подробнее об этом можно прочитать в статье о кадастровом учете квартиры после перепланировки. Если изменения связаны с последующей регистрацией аренды части объекта, полезна статья о регистрации договора аренды части помещения с учетом перепланировки.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи документов на кадастровый учет, а в сложных случаях — еще до начала оформления перепланировки. Это особенно важно, если помещение находится в многоквартирном доме, если изменилась площадь, планируется раздел или объединение помещений, либо имеются расхождения между фактическим состоянием, документами БТИ и сведениями ЕГРН.

Московское кадастровое бюро подготавливает технические планы помещений, помогает определить порядок кадастрового учета изменений и сопровождает оформление документов для внесения актуальных сведений в ЕГРН.