Раздел здания на помещения требуется, когда собственнику принадлежит здание целиком, но в дальнейшем он хочет распоряжаться расположенными в нем самостоятельными объектами независимо друг от друга. Например, продать разные этажи или блоки разным покупателям, оставить часть помещений за собой, а остальные продать либо использовать отдельно.

Просто указать в договоре, что продается определенная часть здания площадью, например, 300 или 500 квадратных метров, недостаточно. Чтобы такая часть могла самостоятельно участвовать в сделках, она должна существовать как отдельный объект недвижимости и иметь собственный кадастровый номер.

Что означает раздел здания на помещения

С точки зрения кадастрового учета раздел здания на помещения означает, что внутри существующего здания образуются два или несколько самостоятельных объектов недвижимости. Каждое помещение получает свои характеристики: площадь, расположение в пределах здания или этажа, назначение и кадастровый номер.

Пункты 3 и 4 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность образования помещений в результате раздела здания или сооружения. В одном здании или сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.

Важно понимать, что после такой процедуры здание физически никуда не исчезает. Оно продолжает существовать как строительный объект и сохраняется в Едином государственном реестре недвижимости. Меняется прежде всего правовой режим недвижимости: вместо одного права собственности на здание появляются права на расположенные в нем самостоятельные помещения.

Зачем собственнику разделять здание на помещения

Одна из основных причин — необходимость продать расположенные в здании части как самостоятельные объекты. Пока право собственности зарегистрировано на здание целиком, отдельный этаж, офисный блок или иная физически определенная часть здания не становятся самостоятельными объектами недвижимости только из-за их фактического использования.

После образования помещений ситуация меняется. Каждое поставленное на кадастровый учет помещение получает собственный кадастровый номер и может самостоятельно участвовать в гражданском обороте.

Например, собственнику принадлежит трехэтажное нежилое здание площадью 1 500 кв. м. Он хочет оставить первый этаж за собой, второй этаж продать одной компании, а третий — другой. Если в ЕГРН зарегистрировано только здание целиком и самостоятельных помещений внутри него нет, сначала необходимо решить вопрос об образовании помещений.

После выполнения кадастровых работ в здании могут быть образованы, например, три самостоятельных помещения. После их кадастрового учета и регистрации прав каждое из них можно будет использовать и отчуждать как отдельный объект недвижимости.

Можно ли просто продать часть здания без образования помещения

Не следует путать фактическую часть здания и самостоятельный объект недвижимости. Указание площади или расположения части здания в договоре само по себе не создает новый объект недвижимости.

Например, формулировка «продается второй этаж здания площадью 450 кв. м» не означает, что такой этаж автоматически становится самостоятельным объектом. Для отдельной продажи объект должен быть индивидуализирован и поставлен на кадастровый учет.

Если собственник хочет передать часть здания во временное пользование, например в аренду, ситуация может быть иной: для целей регистрации аренды может быть описана часть здания, при этом отдельное самостоятельное помещение образовывать требуется не всегда. Если же цель — продать конкретную физически определенную часть как отдельный объект недвижимости, ее необходимо предварительно образовать и поставить на кадастровый учет. Продажа доли в праве собственности на здание — другая правовая конструкция и не означает образование отдельного помещения.

Можно ли разделить нежилое здание на два помещения

Да. Если конфигурация здания позволяет сформировать два самостоятельных помещения и это соответствует требованиям законодательства и фактическому состоянию объекта, здание может быть разделено на два помещения.

Запрос «раздел здания на 2 помещения» на практике может означать разные ситуации. Иногда собственник хочет оформить отдельными помещениями первый и второй этажи, иногда — разделить площадь на два самостоятельных функциональных блока, а иногда требуется более сложная схема образования объектов.

Поэтому до подготовки технического плана необходимо изучить существующую планировку здания, сведения ЕГРН, поэтажные планы и предполагаемую схему будущего раздела. Не каждая произвольно проведенная линия на плане позволяет образовать самостоятельное помещение.

Какими должны быть образуемые помещения

Помещение как объект недвижимости представляет собой обособленную часть здания или сооружения, пригодную для использования по соответствующему назначению. Поэтому при разделе необходимо исходить не только из желаемой площади будущих объектов, но и из фактической конфигурации здания.

Границы помещений должны быть определимы в пределах здания и отражаться на плане. Если предполагается образование помещений, которые фактически не обособлены друг от друга и существуют только в виде условных линий на схеме, такой вариант необходимо предварительно оценить с кадастровым инженером.

Эта ситуация отличается от регистрации аренды части объекта. При аренде возможно описание части помещения или здания для целей регистрации обременения, при этом такая часть не становится самостоятельным объектом недвижимости.

Подробнее о проблеме условных границ можно прочитать в статье «Можно ли разделить помещение, если границы проходят не по стенам».

Что происходит с правом собственности на исходное здание

Это один из самых важных моментов, который собственнику необходимо понимать до начала кадастровых работ.

В соответствии со статьей 287.2 Гражданского кодекса РФ при государственной регистрации прав на образованные в здании помещения и (или) машино-места право собственности на здание в целом прекращается.

Например, если одному собственнику принадлежало нежилое здание, а в результате раздела в нем образовано пять самостоятельных помещений, после регистрации прав собственник будет владеть уже не зданием как единым объектом, а пятью помещениями.

Если впоследствии часть помещений будет продана другим лицам, у здания появятся несколько собственников помещений, каждый из которых будет владеть своим самостоятельным объектом недвижимости.

Снимается ли здание с кадастрового учета после раздела

Нет. Прекращение права собственности на здание не означает снятие самого здания с государственного кадастрового учета.

Часть 5 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что при прекращении зарегистрированного права на здание регистрация прав на помещения и машино-места в нем осуществляется одновременно, при этом здание с кадастрового учета не снимается.

Таким образом, после раздела необходимо различать два понятия:

• право собственности на здание как единый объект прекращается;
• сведения о самом здании сохраняются в ЕГРН.

Это нормальная правовая конструкция. Здание продолжает существовать физически и учитываться в кадастре, но самостоятельными объектами зарегистрированных прав становятся расположенные в нем помещения.

Нужно ли регистрировать все помещения одновременно

Если право собственности на исходное здание зарегистрировано в ЕГРН и в результате раздела в нем образуются помещения, необходимо заранее определить полный состав объектов, которые должны существовать после завершения процедуры.

При прекращении зарегистрированного права на здание права подлежат регистрации в отношении помещений и машино-мест, расположенных в таком здании, в установленном законом порядке. Поэтому нельзя рассматривать раздел только как оформление одного удобного собственнику фрагмента площади, не оценив правовой режим остальных помещений здания.

Именно поэтому проект раздела необходимо продумать заранее. До начала кадастровых работ собственнику важно определить, какие самостоятельные помещения должны существовать после завершения процедуры.

Что происходит с коридорами, лестницами и техническими помещениями

При разделе здания нельзя рассматривать только площади, которые собственник планирует продать. В здании могут находиться лестницы, лестничные площадки, коридоры, технические помещения, инженерное оборудование и другие элементы, которые обслуживают несколько помещений.

По статье 287.5 ГК РФ к общему имуществу собственников помещений относятся, в частности, вспомогательные помещения и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения. Поэтому при подготовке схемы раздела необходимо учитывать не только границы будущих объектов, но и доступ к ним, расположение инженерных систем и назначение площадей, которыми будут пользоваться несколько собственников.

Например, лестница, обеспечивающая доступ к нескольким помещениям, или техническое помещение с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения, могут относиться к общему имуществу и не должны автоматически включаться в обычное коммерческое помещение одного из будущих собственников.

Нужны ли строительные работы перед разделом здания

Не всегда. Если существующая планировка уже позволяет образовать обособленные помещения с необходимым доступом и их границы соответствуют фактическим конструкциям, дополнительные строительные работы могут не потребоваться.

Иная ситуация возникает, если собственник хочет получить несколько самостоятельных помещений, а между предполагаемыми объектами отсутствуют необходимые перегородки, доступ организован через будущие чужие помещения либо существующая конфигурация не соответствует планируемому результату.

Для нежилого здания такие изменения нельзя автоматически оформлять как «перепланировку» по правилам Жилищного кодекса. В методических рекомендациях Росреестра и Минстроя изменение границ помещений, образование новых помещений и изменение внутренней планировки помещений в нежилом здании рассматриваются как реконструкция части объекта капитального строительства. Поэтому до кадастрового учета необходимо определить применимый градостроительный порядок и документы, требуемые для выполненных работ.

Сначала нужно определить желаемую схему будущих помещений, сопоставить ее с фактическим состоянием здания и документами, а затем установить, требуются ли строительные работы и какой порядок их оформления применяется.

Какие документы нужны для раздела здания на помещения

Точный перечень документов зависит от истории объекта, существующей документации и способа образования помещений. Для первоначального анализа кадастровому инженеру необходимо изучить имеющиеся документы:

• выписку из ЕГРН на здание;
• правоустанавливающие документы;
• поэтажные планы и экспликации;
• проектную и техническую документацию на здание;
• документы о ранее выполненных перепланировках или реконструкции;
• предполагаемую схему раздела здания;
• при необходимости — результаты обмеров здания.

Состав документов нужно определять после анализа конкретного объекта. Для старых зданий, реконструированных объектов и зданий с расхождениями между ЕГРН, технической документацией и фактической планировкой порядок подготовки документов может отличаться.

Для чего нужен технический план

Ключевым кадастровым документом при образовании помещений является технический план.

В нем кадастровый инженер отражает сведения об образуемых помещениях: их расположение в пределах здания или этажа, площадь, назначение и другие характеристики, необходимые для внесения сведений в ЕГРН.

Если в результате раздела одновременно образуется несколько помещений, технический план подготавливается с учетом всего состава образуемых объектов.

До подготовки технического плана кадастровый инженер должен проверить, соответствует ли предполагаемый результат сведениям ЕГРН, исходным документам и фактическому состоянию здания.

Как проходит раздел здания на помещения

В общем виде процедура состоит из нескольких этапов.

1. Анализ сведений ЕГРН и документов на здание. Необходимо понять, какие сведения зарегистрированы в отношении объекта и соответствуют ли они фактическому состоянию.
2. Определение будущей конфигурации помещений. Собственник совместно со специалистами определяет, какие самостоятельные объекты должны быть образованы.
3. Проверка фактической планировки. При необходимости выполняются обмеры здания и сопоставление фактического состояния с документами.
4. Оформление необходимых строительных изменений. Если для образования помещений требуются строительные работы либо необходимо оформить ранее выполненные изменения, сначала определяется и проходит применимая градостроительная процедура.
5. Подготовка технического плана. Кадастровый инженер формирует сведения об образуемых помещениях.
6. Подача документов в Росреестр. Осуществляются кадастровый учет образованных помещений и государственная регистрация прав.
7. Получение сведений ЕГРН. После завершения процедуры самостоятельные помещения получают кадастровые номера, а права на них регистрируются в ЕГРН.

Можно ли после раздела продать помещения разным собственникам

Да. В этом и состоит одна из основных практических целей раздела здания на помещения.

После того как помещения поставлены на кадастровый учет и права на них зарегистрированы, они становятся самостоятельными объектами недвижимости. Собственник может продать одно помещение, несколько помещений или оставить часть объектов за собой.

Например, после раздела здания на четыре помещения собственник может продать два из них разным покупателям, одно помещение сдать в аренду, а четвертое продолжить использовать самостоятельно.

При этом после появления нескольких собственников необходимо учитывать правовой режим общего имущества здания и вопросы использования земельного участка, на котором расположено здание.

Что будет с земельным участком под зданием

Раздел здания на помещения не означает, что земельный участок автоматически разделяется между собственниками помещений.

Правовой режим земельного участка необходимо анализировать отдельно. По статье 287.6 ГК РФ собственники помещений пользуются земельным участком под зданием в соответствии с установленными законом правилами; конкретный режим зависит от того, кому принадлежит участок и какие права на него оформлены.

Поэтому при планировании последующей продажи помещений нужно проверить документы не только на здание, но и на земельный участок.

Какие проблемы могут возникнуть при кадастровом учете

При разделении нежилого здания на помещения приостановка Росреестра может возникнуть, если представленные документы не позволяют однозначно определить образуемые объекты или между документами и фактическим состоянием здания имеются противоречия.

На практике особое внимание следует обратить на следующие ситуации:

• фактическая планировка не соответствует документам;
• в здании имеются неоформленные перепланировки или реконструкция;
• границы образуемых помещений определены неправильно;
• не учтены места общего пользования или технические зоны;
• предполагаемая схема раздела не позволяет сформировать самостоятельные помещения;
• в техническом плане имеются противоречия со сведениями ЕГРН;
• представлен неполный комплект необходимых документов.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать конкретные основания, указанные государственным регистратором. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».

Нужно ли сначала продавать помещения или сначала регистрировать их

Сначала необходимо сформировать самостоятельные объекты недвижимости и зарегистрировать права на них. После этого собственник сможет заключать сделки купли-продажи конкретных помещений как самостоятельных объектов с собственными кадастровыми номерами.

Поэтому собственнику, который планирует «продать здание по частям», нужно начинать не с подготовки договоров купли-продажи, а с анализа кадастровой, правовой и технической возможности образования помещений.

Что проверить до начала раздела здания

До заключения договора на кадастровые работы нужно ответить на несколько вопросов:

• кому и на каком праве принадлежит здание;
• соответствует ли фактическая планировка сведениям и документам;
• сколько самостоятельных помещений необходимо образовать;
• где должны проходить их границы;
• как будет обеспечен доступ к каждому помещению;
• какие площади и инженерные элементы будут использоваться несколькими собственниками;
• требуется ли перепланировка или реконструкция;
• какие права оформлены на земельный участок.

Предварительный анализ помогает определить правильный порядок действий еще до подготовки технического плана и снизить риск приостановки кадастрового учета.

Пример раздела здания для последующей продажи

Предположим, организации принадлежит нежилое двухэтажное здание площадью 1 200 кв. м. В ЕГРН оно зарегистрировано как один объект недвижимости с одним кадастровым номером.

Собственник хочет оставить первый этаж площадью 600 кв. м за собой, а второй этаж продать другому лицу.

Если самостоятельных помещений в здании ранее не существовало, сначала анализируется возможность образования двух помещений. Проверяется планировка, документы и фактическое состояние здания. При необходимости выполняются обмеры и оформляются изменения.

После этого кадастровый инженер подготавливает технический план с описанием образуемых помещений. Документы направляются в Росреестр для кадастрового учета и регистрации прав.

В результате вместо права собственности на здание целиком у первоначального собственника возникают права на самостоятельные помещения. После этого одно из помещений может быть продано другому лицу по договору купли-продажи недвижимости.

Раздел здания или другой способ оформления

Раздел здания на помещения нужен не во всех ситуациях. Если собственник хочет только сдать часть площади в аренду, образование самостоятельного помещения может быть излишним. Если необходимо физически получить два самостоятельных здания, а не помещения внутри одного здания, речь может идти уже о другой кадастровой и строительной процедуре.

Поэтому сначала необходимо определить конечную цель собственника: продажа отдельных частей, аренда, реконструкция, изменение планировки, распределение недвижимости между собственниками или иная задача.

От конечного результата зависит, какие кадастровые работы и документы действительно необходимы.

Когда обращаться к кадастровому инженеру

К кадастровому инженеру нужно обратиться до окончательного утверждения схемы раздела и до заключения договоров с будущими покупателями.

Специалист может проверить сведения ЕГРН, техническую документацию и предполагаемую конфигурацию помещений, определить возможные проблемы и объяснить, какие документы необходимо подготовить до кадастрового учета.

Московское кадастровое бюро выполняет кадастровые работы по образованию помещений в зданиях, подготавливает технические планы и документы для кадастрового учета объектов недвижимости в Москве. Предварительная проверка позволяет определить порядок образования помещений и возможные риски до подачи документов в Росреестр.