На практике часто возникает вопрос: можно ли подготовить технический план и поставить на кадастровый учет объект, который не является объектом капитального строительства. Например, павильон, навес, киоск, модульное строение, временное сооружение, бытовку, контейнерный объект или иную конструкцию, которую можно переместить или демонтировать.

Ответ здесь должен быть однозначным: если объект действительно является некапитальным и не относится к объектам недвижимости, подготовить технический план для его постановки на кадастровый учет нельзя. Такой объект не подлежит кадастровому учету как здание, сооружение или иной объект недвижимости.

Перед подготовкой технического плана необходимо сначала определить, обладает ли объект признаками недвижимости и относится ли он к объектам капитального строительства. Если таких признаков нет, технический план не подготавливается, а постановка объекта на кадастровый учет невозможна.

Что такое объект капитального строительства

Объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение или объект незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

Для кадастрового учета важно, чтобы объект был объектом недвижимости. Если объект имеет прочную связь с землей, не может быть перемещен без несоразмерного ущерба своему назначению, имеет признаки капитальности и соответствует требованиям законодательства, вопрос о подготовке технического плана может рассматриваться.

Если же объект можно демонтировать, переместить и использовать дальше без несоразмерного ущерба, а его характеристики указывают на временный или сборно-разборный характер, такой объект может быть отнесен к некапитальным.

Что такое некапитальный объект

Некапитальный объект обычно не имеет прочной связи с землей. Его конструктивные характеристики позволяют переместить объект, демонтировать его и затем собрать снова без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.

К таким объектам могут относиться временные павильоны, киоски, навесы, бытовки, контейнерные конструкции, сборно-разборные сооружения и другие объекты, которые по своим характеристикам не являются недвижимостью.

Но само название объекта не имеет решающего значения. Например, объект может называться «павильоном», но фактически иметь признаки капитального строения. И наоборот, объект может выглядеть как небольшое строение, но по своим характеристикам быть временным и некапитальным.

Можно ли подготовить технический план на некапитальный объект

Если объект действительно является некапитальным, технический план на него для постановки на кадастровый учет не подготавливается. Технический план нужен для кадастрового учета объекта недвижимости, а не любого фактически существующего объекта на земельном участке.

Нельзя поставить на кадастровый учет павильон, навес, бытовку, контейнер или иную временную конструкцию только потому, что она стоит на участке, имеет площадь, используется в деятельности или числится на балансе организации.

Если объект не обладает признаками недвижимости, Росреестр не должен поставить его на кадастровый учет как здание или сооружение.

Можно ли поставить некапитальный объект на кадастровый учет

Некапитальный объект нельзя поставить на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости. Он не становится недвижимостью только из-за длительного использования, наличия инвентарного номера, адресного описания, бухгалтерского учета или размещения на земельном участке.

Для внесения сведений в ЕГРН важна правовая природа объекта. Если объект не относится к недвижимости, сведения о нем не подлежат внесению в ЕГРН как о здании, сооружении или ином объекте недвижимости.

Поэтому перед заказом технического плана необходимо сначала определить статус объекта: является ли он капитальным или некапитальным.

Почему важно не путать некапитальный объект и объект незавершенного строительства

Некапитальный объект и объект незавершенного строительства — это разные ситуации. Объект незавершенного строительства может быть объектом недвижимости, если он создается как объект капитального строительства, имеет признаки прочной связи с землей и соответствует требованиям для кадастрового учета.

Некапитальный объект, напротив, не обладает признаками недвижимости. Поэтому возможность подготовки технического плана для объекта незавершенного строительства не означает, что технический план можно подготовить для любого временного, модульного или сборно-разборного объекта.

Что делать, если статус объекта неясен

На практике статус объекта не всегда очевиден. Например, объект может иметь фундаментные элементы, инженерные подключения, значительную площадь или использоваться длительное время. В такой ситуации нужно провести анализ его конструктивных характеристик, документов, способа размещения на земельном участке и возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

Кадастровый инженер может осмотреть объект, изучить документы и помочь определить, есть ли основания рассматривать его как объект капитального строительства. Если такие основания есть, может рассматриваться вопрос о подготовке технического плана.

Если по результатам анализа объект не обладает признаками недвижимости, постановка на кадастровый учет невозможна.

Справка об отнесении объекта к капитальному или некапитальному строительству

В ситуациях, когда статус объекта вызывает сомнения, кадастровый инженер может подготовить справку об отнесении объекта к объекту капитального или некапитального строительства. Такая справка подготавливается по результатам анализа документов, сведений об объекте, его конструктивных характеристик и, при необходимости, осмотра объекта.

На практике такие справки часто требуются государственным и муниципальным учреждениям, у которых на балансе числятся различные здания, сооружения, павильоны, навесы, хозяйственные постройки или иные объекты. Объект может стоять на балансе учреждения, но при этом отсутствовать в ЕГРН, и у балансодержателя возникает вопрос: нужно ли ставить его на кадастровый учет, можно ли подготовить технический план или объект не относится к недвижимости.

Справка помогает определить дальнейший порядок действий. Если объект имеет признаки капитальности, может рассматриваться вопрос о подготовке технического плана и постановке на кадастровый учет. Если объект относится к некапитальным, его постановка на кадастровый учет как объекта недвижимости невозможна.

Стоимость подготовки такой справки зависит от количества объектов, состава имеющихся документов, необходимости выезда на объект, сложности анализа и других обстоятельств. Стоимость необходимо уточнять по телефону или по электронной почте.

Какие документы нужно проверить

Перед решением вопроса о подготовке технического плана необходимо проверить документы на земельный участок, сведения ЕГРН, разрешительную документацию, проектные материалы, документы о размещении объекта, договоры, технические характеристики объекта, сведения о фундаменте, инженерных сетях и способе монтажа.

Также важно проверить, соответствует ли размещение объекта виду разрешенного использования земельного участка, градостроительным ограничениям, правилам землепользования и застройки, а также иным требованиям, действующим для конкретной территории.

Если объект размещен без разрешения на строительство

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не означает, что объект является некапитальным. В некоторых случаях разрешение на строительство не требуется, но объект при этом может иметь признаки капитальности. В других случаях объект может быть временным и не подлежать кадастровому учету как недвижимость.

Поэтому вопрос нужно решать не только по наличию или отсутствию разрешения, а по совокупности признаков: прочная связь с землей, конструктивные характеристики, возможность перемещения, назначение, документы и фактическое состояние объекта.

Если объект уже ошибочно стоит на кадастровом учете

Иногда встречаются ситуации, когда объект, имеющий признаки некапитального, уже ранее был поставлен на кадастровый учет. Это отдельная сложная ситуация, которую нельзя решить простой подготовкой нового технического плана.

Если необходимо прекратить существование объекта в ЕГРН, обычно анализируется основание для снятия объекта с учета. В некоторых случаях может потребоваться акт обследования, но он применяется не для любого случая, а при наличии предусмотренных оснований, например при прекращении существования объекта недвижимости.

Если объект фактически не является недвижимостью, но сведения о нем уже внесены в ЕГРН, может потребоваться отдельный правовой анализ и выбор корректного способа устранения такой ситуации.

Почему может возникнуть приостановка Росреестра

Приостановка может возникнуть, если из представленных документов не следует, что объект является недвижимостью, если объект не имеет признаков капитальности, если технический план подготовлен в отношении объекта, который не может быть поставлен на кадастровый учет, или если сведения в документах противоречат друг другу.

Также вопросы могут возникнуть, если объект фактически является временным, сборно-разборным или может быть перемещен без несоразмерного ущерба назначению. В таких случаях Росреестр может не принять технический план как основание для кадастрового учета.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать уведомление Росреестра и устанавливать конкретную причину приостановки. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Связанные услуги и статьи

Если объект действительно является некапитальным и не относится к недвижимости, подготовить технический план и поставить его на кадастровый учет нельзя. В такой ситуации может потребоваться справка об отнесении объекта к капитальному или некапитальному строительству.

Если объект уже стоит на кадастровом учете, но есть сомнения в его статусе, нужно отдельно анализировать сведения ЕГРН. Если объект фактически существует, но собственник хочет снять его с учета, рекомендуем посмотреть статью о том, можно ли снять с кадастрового учета объект, который фактически существует.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подготовки технического плана и подачи документов в Росреестр. Это особенно важно, если объект похож на временный, сборно-разборный или некапитальный, но собственник или балансодержатель хочет понять, можно ли оформить его как объект недвижимости.

Московское кадастровое бюро помогает определить, относится ли объект к объектам капитального строительства, анализирует документы, подготавливает справки об отнесении объектов к капитальному или некапитальному строительству и подготавливает технические планы только в тех случаях, когда объект может быть поставлен на кадастровый учет как недвижимость.