На участке может стоять павильон, навес, киоск, бытовка, контейнер, модульная конструкция или другое строение. У собственника возникает простой вопрос: можно ли сделать на такой объект технический план и поставить его на кадастровый учет?
Если объект действительно некапитальный — нет. Некапитальная конструкция не ставится на кадастровый учет как самостоятельное здание или сооружение, и технический план для этого не подготавливается.
Поэтому сначала нужно понять, что именно находится на участке: самостоятельный объект недвижимости или конструкция, которая недвижимостью не является.
Как самостоятельное здание или сооружение в ЕГРН не ставится.
Для постановки такого объекта на кадастровый учет не нужен.
Сначала изучаются документы и конструкция объекта, а уже потом решается вопрос с кадастровым учетом.
Можно ли сделать технический план на некапитальный объект
Нет, если объект действительно является некапитальным.
Технический план — это документ для кадастрового учета объектов недвижимости. Статья 24 Федерального закона № 218-ФЗ говорит о техническом плане здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства и других предусмотренных законом объектов недвижимости.
Сам по себе технический план не превращает бытовку, контейнер или сборно-разборный павильон в недвижимость.
Сначала должен существовать объект, который по своим характеристикам может быть самостоятельной недвижимостью.
Если такого объекта нет, измерения и подготовка электронного файла ничего не изменят.
Можно ли поставить некапитальный объект на кадастровый учет
Как самостоятельное здание или сооружение — нет.
То, что конструкция стоит на участке много лет, имеет площадь, инвентарный номер или числится на балансе организации, само по себе не делает ее недвижимостью.
Например, на балансе могут находиться навесы, контейнеры, металлические конструкции, ограждения и другое имущество. Бухгалтерский учет и кадастровый учет — это разные вещи.
Как понять, капитальный объект или некапитальный
Вот здесь как раз нельзя делать вывод только по названию.
Павильон, ангар, склад или другая конструкция в разных ситуациях могут иметь разный правовой статус. Само наличие фундамента, электричества или длительного использования тоже не дает готового ответа.
Градостроительный кодекс относит к некапитальным строениям и сооружениям объекты, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить либо демонтировать и затем собрать без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения основных характеристик.
Но на практике оценивается объект целиком: конструкция, связь с землей, возможность демонтажа и переноса, документы и другие обстоятельства.
Подробно это разобрано в статье «Капитальный и некапитальный объект: в чем разница и как определить статус».
Проверяются документы и основания кадастрового учета. Если они есть, можно переходить к подготовке технического плана.
Самостоятельного объекта недвижимости нет. Технический план для его постановки на кадастровый учет не подготавливается.
Если по документам и конструкции нельзя однозначно определить статус павильона, ангара, навеса или другого объекта, кадастровый инженер проведет обследование и проанализирует признаки, имеющие значение для вывода о его капитальности.
Некапитальный объект и объект незавершенного строительства — не одно и то же
Объект незавершенного строительства — это не просто «недостроенный временный объект».
Если строится объект капитального строительства и работы еще не завершены, при наличии предусмотренных законом оснований он может учитываться в ЕГРН как объект незавершенного строительства.
Некапитальная конструкция имеет другую природу. Поэтому фундамент, металлический каркас или незаконченные работы сами по себе еще не означают, что перед нами объект незавершенного строительства.
Если объект стоит на балансе организации
Наличие объекта на балансе не означает, что его нужно регистрировать в ЕГРН.
Организация может учитывать как имущество конструкции и объекты, которые самостоятельной недвижимостью не являются.
Если важно определить их статус, сначала изучаются документы и фактическая конструкция. При необходимости проводится обследование и подготавливается заключение кадастрового инженера с анализом признаков объекта.
Если разрешения на строительство нет
Отсутствие разрешения на строительство еще не означает, что объект некапитальный.
Закон предусматривает случаи, когда разрешение на строительство для объекта капитального строительства не требуется. Поэтому проверять статус только по наличию или отсутствию разрешения нельзя.
Обратное тоже верно: если в договоре или инвентарной карточке конструкция названа «зданием», от одного названия она недвижимостью не становится.
Если объект признан капитальным
Даже вывод о капитальном характере конструкции еще не означает, что объект можно сразу поставить на кадастровый учет.
Нужно отдельно проверить, является ли он самостоятельным объектом недвижимости и есть ли документы и правовые основания для учета.
Если основания есть, кадастровый инженер подготавливает соответствующий технический план.
Если объект существует давно, но сведений о нем в ЕГРН нет, порядок зависит от истории объекта и сохранившихся документов. Подробнее — в статье «Можно ли зарегистрировать право собственности на объект, который не стоит на кадастровом учете».
Если некапитальный объект уже есть в ЕГРН
Это отдельная ситуация.
Кадастровый номер и зарегистрированное право нельзя просто проигнорировать после нового вывода о том, что конструкция имеет признаки некапитального объекта.
Сначала нужно понять, на основании каких документов объект поставили на кадастровый учет, какие права зарегистрированы и что фактически находится на участке сейчас.
Одно новое заключение кадастрового инженера о некапитальном характере конструкции автоматически объект из ЕГРН не исключает.
Что делать, если Росреестр уже приостановил кадастровый учет
Если технический план уже подан и Росреестр вынес приостановку, сначала нужно прочитать конкретные причины из уведомления.
Если проблема в том, что представленный объект вообще не является самостоятельной недвижимостью, повторно подавать тот же технический план бессмысленно.
Сначала нужно определить, существует ли объект недвижимости, который может быть поставлен на кадастровый учет, или изначально был выбран неправильный способ оформления.
Если причина другая — например, ошибка в документах или техническом плане, — исправляется именно то замечание, которое указал Росреестр.
Частые вопросы о кадастровом учете некапитальных объектов
Можно ли поставить некапитальный объект на кадастровый учет?
Нет. Если строение или сооружение действительно является некапитальным и не представляет собой самостоятельный объект недвижимости, поставить его на кадастровый учет как здание или сооружение нельзя.
Можно ли подготовить технический план на некапитальный объект?
Нет. Технический план подготавливается для кадастрового учета объектов недвижимости. Сам по себе он не превращает некапитальную конструкцию в объект недвижимости.
Можно ли поставить на учет павильон, бытовку или контейнер?
Зависит не от названия, а от характеристик конкретного объекта. Если павильон, бытовка или контейнер является некапитальной конструкцией и самостоятельной недвижимостью не является, кадастровому учету как здание или сооружение он не подлежит.
Если у объекта есть фундамент, можно сделать технический план?
Самого наличия фундамента недостаточно. Сначала нужно определить статус всей конструкции и понять, является ли она самостоятельным объектом недвижимости.
Если объект стоит на балансе организации, его нужно ставить на кадастровый учет?
Нет. Бухгалтерский учет имущества сам по себе не означает, что перед нами самостоятельный объект недвижимости. Сначала нужно определить фактический и правовой статус объекта.
Отсутствие разрешения на строительство означает, что объект некапитальный?
Нет. Для некоторых объектов капитального строительства разрешение на строительство не требуется. Поэтому наличие или отсутствие разрешения нельзя использовать как единственный критерий.
Объект незавершенного строительства считается некапитальным?
Нет. Объект незавершенного строительства связан с созданием объекта капитального строительства. Это другой вид объекта, который при наличии законных оснований может быть поставлен на кадастровый учет.
Что делать, если непонятно, является ли объект капитальным?
Нужно изучить документы и фактическую конструкцию объекта. При необходимости проводится обследование и подготавливается заключение кадастрового инженера с анализом признаков объекта.
Можно ли снять с учета некапитальный объект, если он уже есть в ЕГРН?
Автоматически — нет. Если объект уже учтен в ЕГРН, нужно изучить документы первоначального учета, зарегистрированные права и фактическое состояние. Одного нового заключения о некапитальности недостаточно.
На чем основан этот вывод
Пункт 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяет некапитальные строения и сооружения как конструкции без прочной связи с землей, которые можно переместить либо демонтировать и затем собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Статья 24 Федерального закона № 218-ФЗ определяет технический план как документ, содержащий сведения, необходимые для кадастрового учета объектов недвижимости.
Гражданский кодекс РФ относит к недвижимости объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Поэтому технический план используется для описания существующего объекта недвижимости, а не для того, чтобы искусственно превратить некапитальную конструкцию в недвижимость.
Если уже понятно, что объект некапитальный и самостоятельной недвижимостью не является, заказывать технический план для его постановки на кадастровый учет не нужно.
Если статус объекта вызывает сомнения, сначала изучаются документы и конструкция. Подробный порядок такой проверки приведен в статье «Капитальный и некапитальный объект: в чем разница и как определить статус».
Если по результатам проверки объект является самостоятельной недвижимостью и есть основания для кадастрового учета, можно переходить к подготовке технического плана.