На практике собственники часто спрашивают, можно ли снять с кадастрового учета объект недвижимости, который фактически существует. Например, здание стоит на участке, но не используется; объект числится в ЕГРН и облагается налогом; строение мешает сделке; объект находится на балансе организации, но собственник считает, что он не нужен или был поставлен на учет ошибочно.

Ответ должен быть однозначным: если объект недвижимости фактически не прекратил существование, снять его с кадастрового учета по акту обследования нельзя. Акт обследования подготавливается не для того, чтобы убрать из ЕГРН ненужный объект, а для подтверждения того, что объект действительно прекратил существование.

Если объект существует физически, но сведения о нем в ЕГРН не соответствуют действительности, нужно рассматривать другие способы оформления: кадастровый учет изменений, исправление ошибки, анализ статуса объекта, реконструкцию, судебный порядок или иные правовые действия.

Когда объект можно снять с кадастрового учета

Снятие объекта с кадастрового учета возможно, когда объект недвижимости прекратил существование. Например, здание снесено, сооружение демонтировано, объект незавершенного строительства уничтожен, помещение прекратило существование в связи с гибелью или уничтожением здания либо части здания, в которой оно находилось.

В такой ситуации кадастровый инженер подготавливает акт обследования. В акте обследования подтверждается, что объект недвижимости больше не существует в прежнем виде и его можно снять с государственного кадастрового учета.

Если же объект продолжает существовать, акт обследования не может подтверждать его прекращение.

Можно ли снять с учета объект, который не снесен

Снять с кадастрового учета объект, который не снесен и фактически существует, нельзя. Наличие объекта на местности означает, что он не прекратил свое существование.

Собственник может не использовать объект, считать его аварийным, ненужным, старым или экономически нецелесообразным, но это не является основанием для снятия с кадастрового учета.

Пока здание, сооружение или иной объект недвижимости фактически существует, кадастровый инженер не вправе подтвердить его прекращение существования актом обследования.

Что такое акт обследования

Акт обследования — это документ, который подготавливает кадастровый инженер по результатам осмотра места нахождения объекта недвижимости. При подготовке акта инженер учитывает сведения ЕГРН, документы на объект и фактическое состояние объекта на местности.

Главная задача акта обследования — подтвердить прекращение существования объекта недвижимости. То есть акт обследования нужен тогда, когда объект был уничтожен, снесен, демонтирован или прекратил существование по иным предусмотренным основаниям.

Акт обследования не предназначен для снятия с учета объекта, который продолжает существовать, даже если собственник хочет исключить сведения о нем из ЕГРН.

Почему нельзя снять существующий объект с учета

ЕГРН содержит сведения об объектах недвижимости. Если объект фактически существует, его нельзя исключить из реестра только потому, что он мешает собственнику, не используется или создает налоговые последствия.

Для снятия с кадастрового учета нужно подтвердить прекращение существования объекта. Если объект не снесен, не уничтожен и продолжает существовать на местности, такого основания нет.

Кадастровый инженер не может указать в акте обследования, что объект прекратил существование, если при осмотре видно, что объект фактически существует.

Если объект старый, аварийный или непригодный

Старое, аварийное или непригодное состояние объекта не означает, что объект прекратил существование. Даже если здание находится в плохом состоянии, имеет разрушенные элементы, не используется и требует сноса, оно может продолжать существовать как объект недвижимости.

В такой ситуации сначала нужно выполнить снос или демонтаж объекта, если для этого имеются законные основания и необходимые документы. Только после фактического прекращения существования объекта можно рассматривать подготовку акта обследования.

Если объект частично поврежден, но сохранился как здание или сооружение, вопрос о снятии с учета всего объекта может быть невозможен. В такой ситуации может потребоваться иной способ оформления.

Если объект частично разрушен

Частичное разрушение объекта не всегда является основанием для снятия его с кадастрового учета. Если объект частично сохранился и продолжает существовать, его нельзя снять с учета как полностью прекративший существование.

В таких случаях необходимо анализировать фактическое состояние объекта. Иногда может потребоваться кадастровый учет изменений, если изменились характеристики объекта. Иногда нужно сначала завершить демонтаж или оформить документы, подтверждающие прекращение существования объекта полностью.

Если речь идет о помещении, важно учитывать, в какой части здания оно находилось и сохранилась ли эта часть здания. Снятие с учета помещения возможно только при наличии оснований, связанных с прекращением существования помещения в составе здания или соответствующей части здания.

Если объект существует, но собственник считает его некапитальным

Иногда объект фактически существует, но собственник считает, что он не является объектом недвижимости. Например, речь идет о павильоне, навесе, бытовке, контейнерной конструкции или ином объекте, который мог быть поставлен на учет ранее.

Такая ситуация не решается простой подготовкой акта обследования. Если объект физически существует, кадастровый инженер не может подтвердить его гибель или уничтожение.

В таком случае необходимо отдельно анализировать, является ли объект недвижимостью, были ли основания для его постановки на кадастровый учет, нет ли реестровой ошибки и какой способ исправления сведений ЕГРН возможен в конкретной ситуации.

Если объект был поставлен на учет ошибочно

Иногда собственники считают, что объект был поставлен на кадастровый учет ошибочно. Например, в ЕГРН числится объект, который фактически не является недвижимостью, дублирует другой объект или имеет неправильные характеристики.

Если объект физически существует, акт обследования не всегда подходит для решения такой проблемы. Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта, а не ошибочность его постановки на учет.

В таких случаях может потребоваться анализ реестровой ошибки, документов-оснований, технической документации, старых сведений БТИ, судебных актов и иных материалов. Способ исправления зависит от конкретной причины появления объекта в ЕГРН.

Если объект реконструирован, а не снесен

Реконструкция объекта также не означает, что объект прекратил существование. Если здание изменило площадь, этажность, конфигурацию, назначение или другие характеристики, обычно речь идет не о снятии с учета, а о внесении изменений в ЕГРН.

В таком случае может потребоваться подготовка технического плана и выполнение кадастрового учета изменений.

Снимать объект с учета нужно только тогда, когда прежний объект действительно прекратил существование, а не просто изменился.

Какие документы могут понадобиться

Для подготовки акта обследования обычно могут потребоваться выписка из ЕГРН, документы на объект, документы на земельный участок, разрешение или уведомление о сносе, документы о демонтаже, фотографии, материалы обследования, а также иные документы, подтверждающие прекращение существования объекта.

Кадастровый инженер также выполняет осмотр места нахождения объекта. По результатам осмотра определяется, действительно ли объект прекратил существование.

Если при осмотре объект обнаружен на местности, подготовка акта обследования для снятия его с учета невозможна.

Почему Росреестр может приостановить снятие с учета

Росреестр может приостановить снятие объекта с кадастрового учета, если из представленных документов не следует, что объект прекратил существование, если акт обследования подготовлен с нарушениями, если сведения ЕГРН противоречат представленным документам или если объект фактически продолжает существовать.

Также вопросы могут возникнуть, если заявитель пытается снять с учета объект, который не был снесен, а только не используется, частично поврежден, реконструирован или ошибочно, по мнению собственника, числится в ЕГРН.

Если уже получена приостановка Росреестра, необходимо анализировать уведомление и определять, можно ли устранить причину приостановки или выбран неправильный способ оформления. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Что делать, если объект нельзя снять с учета

Если объект фактически существует и снять его с учета нельзя, нужно выбирать другой способ оформления. Возможные варианты зависят от причины обращения.

Если объект изменился, может потребоваться кадастровый учет изменений. Если объект поставлен на учет с ошибками, нужно анализировать исправление реестровой ошибки. Если объект не является недвижимостью, может потребоваться правовой и технический анализ его статуса. Если объект нужно убрать из ЕГРН после сноса, сначала должно быть подтверждено фактическое прекращение его существования.

Поэтому перед подачей документов важно правильно определить цель: снять объект с учета, внести изменения, исправить ошибку или подтвердить статус объекта.

Связанные услуги и статьи

Если объект недвижимости фактически существует, снять его с кадастрового учета по акту обследования нельзя. Акт обследования подготавливается только тогда, когда объект действительно прекратил существование.

Если объект существует, но сведения ЕГРН не соответствуют фактическому состоянию, может потребоваться кадастровый учет изменений, технический план или анализ причин возможной приостановки Росреестра. Если есть сомнения, является ли объект капитальным, полезна статья о техническом плане и кадастровом учете некапитального объекта.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи заявления в Росреестр. Это особенно важно, если объект числится в ЕГРН, но фактически существует, если объект частично разрушен, если есть сомнения в его капитальности или если собственник не понимает, какой способ оформления выбрать.

Московское кадастровое бюро подготавливает акты обследования для снятия с кадастрового учета объектов, которые действительно прекратили существование, а также помогает определить, какой порядок действий нужен, если объект существует, но сведения ЕГРН требуют исправления или актуализации.