Собственники спрашивают, можно ли снять с кадастрового учета объект недвижимости, который фактически существует. Например, здание стоит на участке, но не используется; объект числится в ЕГРН и облагается налогом; строение мешает сделке; объект находится на балансе организации, но собственник считает, что он не нужен или был поставлен на учет ошибочно.
Короткий ответ: если здание, сооружение или объект незавершенного строительства продолжает существовать как тот же объект недвижимости, снять его с кадастрового учета по акту обследования нельзя. Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта в связи с его гибелью или уничтожением.
При этом закон предусматривает и другие основания для снятия объекта с учета или исключения сведений из ЕГРН. Например, вступившим в силу решением суда может быть установлено, что учтенный объект вообще не является недвижимостью. Есть и специальные случаи снятия с учета помещений и машино-мест без акта обследования. Поэтому сначала нужно определить правовую причину, по которой сведения ЕГРН требуется изменить.
Если объект существует физически, но сведения о нем в ЕГРН не соответствуют действительности, нужно рассматривать другие способы оформления: кадастровый учет изменений, исправление ошибки, анализ статуса объекта, реконструкцию, судебный порядок или иные предусмотренные законом действия.
Когда объект можно снять с кадастрового учета
Снятие объекта с кадастрового учета возможно, когда объект недвижимости прекратил существование. Например, здание снесено, сооружение демонтировано, объект незавершенного строительства уничтожен, помещение прекратило существование в связи с гибелью или уничтожением здания либо части здания, в которой оно находилось.
В такой ситуации кадастровый инженер подготавливает акт обследования. В нем по результатам осмотра места нахождения объекта подтверждается прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с его гибелью или уничтожением. Для помещения или машино-места акт подтверждает прекращение существования в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения либо соответствующей их части.
Если же объект продолжает существовать, акт обследования не может подтверждать его прекращение.
Можно ли снять с учета объект, который не снесен
Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства сохраняется как тот же объект недвижимости, кадастровый инженер не вправе подтверждать его прекращение существования актом обследования.
Собственник может не использовать объект, считать его аварийным, ненужным, старым или экономически нецелесообразным, но само по себе это не является основанием для подготовки акта обследования.
При этом вопрос нельзя сводить только к тому, видны ли на местности какие-либо конструкции. При частичном разрушении необходимо установить, сохранился ли объект недвижимости как здание, сооружение или объект незавершенного строительства либо он действительно прекратил существование.
Важно: снятие с кадастрового учета возможно не только по акту обследования. Например, если вступившим в законную силу решением суда установлено, что объект, сведения о котором содержатся в ЕГРН, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с кадастрового учета с одновременным прекращением зарегистрированных прав.
Кроме того, после государственной регистрации права собственности на здание или сооружение Закон № 218-ФЗ допускает снятие с учета всех расположенных в нем помещений и (или) машино-мест по заявлению собственника здания или сооружения без представления акта обследования. Это специальная процедура и она не означает, что помещения были физически уничтожены.
Что такое акт обследования
Акт обследования — это документ, который подготавливает кадастровый инженер по результатам осмотра места нахождения объекта недвижимости. При подготовке акта инженер учитывает сведения ЕГРН, документы на объект и фактическое состояние объекта на местности.
Главная задача акта обследования — подтвердить прекращение существования объекта недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 23 Закона № 218-ФЗ. Для здания, сооружения и объекта незавершенного строительства речь идет о гибели или уничтожении объекта.
Акт обследования не предназначен для снятия с учета объекта, который продолжает существовать, даже если собственник хочет исключить сведения о нем из ЕГРН.
Если здание, сооружение или другой учтенный объект фактически прекратил существование, кадастровый инженер проверит сведения ЕГРН, осмотрит место его нахождения и подготовит акт обследования для снятия объекта с кадастрового учета.
Почему нельзя снять существующий объект с учета
ЕГРН содержит сведения об объектах недвижимости. Если объект фактически существует, его нельзя исключить из реестра только потому, что он мешает собственнику, не используется или создает налоговые последствия.
Для снятия с кадастрового учета нужно подтвердить прекращение существования объекта. Если объект не снесен, не уничтожен и продолжает существовать на местности, такого основания нет.
Кадастровый инженер не может указать в акте обследования, что объект прекратил существование, если при осмотре видно, что объект фактически существует.
Если объект старый, аварийный или непригодный
Старое, аварийное или непригодное состояние объекта не означает, что объект прекратил существование. Даже если здание находится в плохом состоянии, имеет разрушенные элементы, не используется и требует сноса, оно может продолжать существовать как объект недвижимости.
Если объект подлежит сносу или демонтажу, сначала выполняются действия и оформляются документы, необходимые для применимого порядка сноса. Подготовка акта обследования рассматривается после того, как объект действительно прекратил существование.
Если объект частично поврежден, но сохранился как здание или сооружение, оснований подтверждать прекращение существования всего объекта актом обследования нет. В такой ситуации нужно определить иной способ оформления.
Если объект частично разрушен
Само по себе частичное разрушение не подтверждает прекращение существования объекта. Если по результатам анализа и осмотра объект сохраняется как здание, сооружение или объект незавершенного строительства, акт обследования не может подтверждать его полное прекращение.
В таких случаях необходимо анализировать фактическое состояние объекта. Иногда может потребоваться кадастровый учет изменений, если изменились характеристики объекта. Иногда нужно сначала завершить демонтаж или оформить документы, подтверждающие прекращение существования объекта полностью.
Если речь идет о помещении, важно учитывать, в какой части здания оно находилось и сохранилась ли эта часть здания. Снятие с учета помещения возможно только при наличии оснований, связанных с прекращением существования помещения в составе здания или соответствующей части здания.
Если объект существует, но собственник считает его некапитальным
Иногда объект фактически существует, но собственник считает, что он не является объектом недвижимости. Например, речь идет о павильоне, навесе, бытовке, контейнерной конструкции или ином объекте, который мог быть поставлен на учет ранее.
Такая ситуация не решается подготовкой акта обследования о гибели или уничтожении объекта, если соответствующее прекращение существования не произошло.
Необходимо отдельно анализировать, является ли учтенный объект недвижимостью, были ли основания для его кадастрового учета и какой способ изменения сведений ЕГРН применим. В частности, если вступившим в законную силу решением суда установлено, что учтенный объект не является недвижимостью, Закон № 218-ФЗ предусматривает его снятие с кадастрового учета.
Если объект был поставлен на учет ошибочно
Иногда собственники считают, что объект был поставлен на кадастровый учет ошибочно. Например, в ЕГРН числится объект, который фактически не является недвижимостью, дублирует другой объект или имеет неправильные характеристики.
Если объект физически существует, акт обследования о прекращении существования не используется для исправления самой по себе ошибочности его кадастрового учета. Такой акт подтверждает гибель или уничтожение объекта в предусмотренных законом случаях.
В таких случаях может потребоваться анализ реестровой ошибки, документов-оснований, технической документации, старых сведений БТИ, судебных актов и иных материалов. Способ исправления зависит от конкретной причины появления объекта в ЕГРН.
Если объект реконструирован, а не снесен
Реконструкция объекта сама по себе не означает, что объект прекратил существование. Если после реконструкции сохраняется тот же объект, но изменились его площадь, этажность, конфигурация или другие характеристики, решается вопрос о кадастровом учете изменений, а не о снятии объекта с учета как уничтоженного.
В таком случае может потребоваться подготовка технического плана и выполнение кадастрового учета изменений.
Снимать объект с учета нужно только тогда, когда прежний объект действительно прекратил существование, а не просто изменился.
Какие документы могут понадобиться
Состав исходных документов зависит от причины прекращения существования объекта. Требования к акту обследования предусматривают учет имеющихся у заказчика документов, в том числе решения собственника о сносе, уведомления о завершении сноса, документов о чрезвычайной ситуации, судебных актов и других перечисленных в требованиях документов.
При этом отсутствие у заказчика отдельных документов из установленного перечня само по себе не является нарушением требований к подготовке акта: кадастровый инженер указывает причину их неиспользования в заключении.
Кадастровый инженер выполняет осмотр места нахождения объекта и сопоставляет фактическое состояние со сведениями ЕГРН и исходными документами. Если осмотр показывает, что объект продолжает существовать как то же здание, сооружение или объект незавершенного строительства, акт обследования не может подтверждать его прекращение.
Почему Росреестр может приостановить снятие с учета
Росреестр может приостановить снятие объекта с кадастрового учета, если из представленных документов не следует, что объект прекратил существование, если акт обследования подготовлен с нарушениями, если сведения ЕГРН противоречат представленным документам или если объект фактически продолжает существовать.
Также вопросы могут возникнуть, если заявитель пытается снять с учета объект, который не был снесен, а только не используется, частично поврежден, реконструирован или ошибочно, по мнению собственника, числится в ЕГРН.
Если уже получена приостановка Росреестра, необходимо анализировать уведомление и определять, можно ли устранить причину приостановки или выбран неправильный способ оформления. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.
Что делать, если объект нельзя снять с учета
Если объект продолжает существовать и оснований для снятия его с учета по акту обследования нет, нужно определить другой способ оформления. Он зависит от причины обращения.
Если объект изменился, может потребоваться кадастровый учет изменений. Если объект поставлен на учет с ошибками, нужно анализировать исправление реестровой ошибки. Если объект не является недвижимостью, может потребоваться правовой и технический анализ его статуса. Если объект нужно убрать из ЕГРН после сноса, сначала должно быть подтверждено фактическое прекращение его существования.
Поэтому перед подачей документов важно правильно определить цель: снять объект с учета, внести изменения, исправить ошибку или подтвердить статус объекта.
Связанные услуги и статьи
Если объект недвижимости фактически существует, снять его с кадастрового учета по акту обследования нельзя. Акт обследования подготавливается только тогда, когда объект действительно прекратил существование.
Если объект существует, но сведения ЕГРН не соответствуют фактическому состоянию, может потребоваться кадастровый учет изменений, технический план или анализ причин возможной приостановки Росреестра. Если есть сомнения, является ли объект капитальным, полезна статья о техническом плане и кадастровом учете некапитального объекта.
Когда обращаться к кадастровому инженеру
К кадастровому инженеру нужно обратиться до подачи заявления в Росреестр, если объект числится в ЕГРН, но его фактическое состояние вызывает вопросы, объект частично разрушен, имеются сомнения в его капитальности или непонятно, какой вид кадастровых работ требуется.