На практике собственники часто спрашивают, можно ли разделить индивидуальный жилой дом на части, комнаты или отдельные помещения. Такая ситуация обычно возникает при разделе имущества между наследниками, бывшими супругами, родственниками или сособственниками дома.
Нередко у собственников уже есть решение суда, в котором указано, какие комнаты закрепляются за каждым участником спора. После этого люди обращаются к кадастровому инженеру и просят подготовить технический план для раздела дома, чтобы зарегистрировать за каждым собственником отдельную часть жилого дома.
Однако раздел индивидуального жилого дома на самостоятельные комнаты, помещения или части дома для кадастрового учета и регистрации отдельных прав невозможен. Если объект является индивидуальным жилым домом, поставить на кадастровый учет отдельные помещения внутри такого дома нельзя.
Можно ли разделить индивидуальный жилой дом на части
Индивидуальный жилой дом нельзя разделить на части таким образом, чтобы каждая часть стала самостоятельным объектом недвижимости в ЕГРН. Часть жилого дома, комната или группа комнат внутри индивидуального жилого дома не становятся отдельными объектами недвижимости только потому, что собственники договорились ими пользоваться отдельно или получили решение суда.
Закон прямо не допускает государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещение или помещения, в том числе жилые, в жилом доме, являющемся объектом индивидуального жилищного строительства, а также в садовом доме.
Поэтому технический план не может использоваться для того, чтобы зарегистрировать в ЕГРН отдельные комнаты или части индивидуального жилого дома как самостоятельные объекты недвижимости.
Почему решение суда не всегда помогает
Решение суда может иметь значение для отношений между собственниками. Например, суд может определить порядок пользования домом, закрепить за одним собственником одни комнаты, за другим собственником другие комнаты, указать порядок пользования кухней, коридором, санузлом, входом или хозяйственными помещениями.
Но такое решение суда само по себе не создает новые объекты недвижимости. Если суд распределил комнаты между сособственниками, это не означает, что такие комнаты можно поставить на кадастровый учет как отдельные помещения или части жилого дома.
Для Росреестра важно не только содержание решения суда, но и то, допускает ли закон образование соответствующих объектов недвижимости. Если закон не допускает кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме, технический план не может устранить этот запрет.
Чем порядок пользования отличается от раздела дома
Порядок пользования жилым домом и раздел дома как объекта недвижимости — это разные вещи.
При определении порядка пользования собственники или суд решают, кто какими комнатами фактически пользуется. При этом сам дом остается одним объектом недвижимости, а право собственности обычно сохраняется в долях.
При разделе объекта недвижимости предполагается, что вместо одного объекта появляются два или несколько самостоятельных объектов. Для индивидуального жилого дома такой раздел на комнаты, помещения или части дома для целей ЕГРН не допускается.
Поэтому даже если в решении суда подробно перечислены комнаты, площади и порядок пользования, это не означает, что кадастровый инженер может подготовить технический план на раздел дома.
Почему нельзя поставить на учет часть жилого дома
Часть индивидуального жилого дома не является самостоятельным объектом недвижимости, права на который можно зарегистрировать как на отдельное помещение. Фактически такая часть представляет собой комнаты и вспомогательные помещения внутри единого жилого дома.
Кадастровый учет предназначен для учета объектов недвижимости, предусмотренных законом: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и иных объектов, которые могут быть самостоятельными объектами права.
Но жилое помещение внутри индивидуального жилого дома не может быть поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект. Поэтому регистрация права собственности на комнату, часть дома или группу комнат в индивидуальном жилом доме невозможна.
Можно ли подготовить технический план на раздел жилого дома
Технический план подготавливается тогда, когда есть законные основания для кадастрового учета объекта недвижимости или учета его изменений. Если закон не допускает образование помещений внутри индивидуального жилого дома, технический план на такой раздел подготовить нельзя.
Кадастровый инженер не может техническим планом создать объект недвижимости, который не допускается к кадастровому учету. Поэтому если заказчик просит разделить индивидуальный жилой дом на комнаты или части дома, кадастровый инженер должен сначала проверить правовую возможность такого оформления.
Если речь идет именно об индивидуальном жилом доме и попытке зарегистрировать отдельные комнаты, помещения или части дома, вывод будет отрицательным: такой раздел невозможен.
Что делать, если суд закрепил комнаты за собственниками
Если у собственников есть решение суда, в котором за каждым закреплены конкретные комнаты, нужно внимательно смотреть, что именно решил суд. В большинстве случаев такие решения касаются порядка пользования домом или распределения фактического пользования помещениями между сособственниками.
Такое решение может использоваться между собственниками, но оно не является основанием для постановки комнат на кадастровый учет как самостоятельных объектов недвижимости.
Если в решении суда содержатся формулировки о выделе доли, прекращении общей собственности или признании права на отдельный объект, такую ситуацию нужно анализировать отдельно. Но даже в этом случае необходимо проверить, соответствует ли предполагаемый результат требованиям закона и может ли такой объект быть внесен в ЕГРН.
Когда возможен другой вариант оформления
Иногда собственники имеют в виду не раздел индивидуального жилого дома на комнаты, а другое оформление. Например, дом фактически состоит из самостоятельных блоков, у каждого блока есть отдельный выход, отсутствуют проемы между блоками, а конструктивные и градостроительные характеристики позволяют анализировать вопрос о доме блокированной застройки.
Дом блокированной застройки — это не просто раздел индивидуального жилого дома по комнатам. Это отдельная градостроительная и кадастровая ситуация, при которой необходимо проверять конструктивные характеристики объекта, земельный участок, вид разрешенного использования, градостроительные регламенты, наличие отдельных выходов и иные условия.
Если обычный индивидуальный жилой дом фактически хотят превратить в несколько самостоятельных жилых объектов, может потребоваться реконструкция, оформление соответствующих документов и отдельный анализ возможности такого оформления. Простого решения суда о распределении комнат для этого недостаточно.
Чем отличается часть дома от дома блокированной застройки
Часть жилого дома — это не самостоятельный объект недвижимости. Обычно под ней понимают комнаты или часть помещений внутри одного индивидуального жилого дома.
Дом блокированной застройки — это иная правовая конструкция. Такой дом должен соответствовать установленным признакам, включая блокирование с другим жилым домом общей боковой стеной без проемов и наличие отдельного выхода на земельный участок.
Поэтому нельзя называть любую часть индивидуального жилого дома домом блокированной застройки. Если объект изначально является обычным индивидуальным жилым домом, его нельзя просто разделить техническим планом на несколько самостоятельных домов или помещений без анализа градостроительной и правовой возможности такого результата.
Какие документы нужно проверить
Перед ответом на вопрос о возможности оформления необходимо проверить выписку ЕГРН на дом, документы на земельный участок, правоустанавливающие документы, решение суда, техническую документацию, фактическую планировку дома, наличие отдельных входов, инженерных коммуникаций, конструктивных разделений и сведения о виде разрешенного использования земельного участка.
Если собственники хотят ссылаться на решение суда, нужно проанализировать его резолютивную часть. Важно понять, суд определил порядок пользования, закрепил комнаты, произвел раздел имущества между сторонами или указал на образование самостоятельных объектов недвижимости.
Также необходимо проверить, соответствует ли желаемый результат действующему законодательству. Если результатом должно стать помещение или часть внутри индивидуального жилого дома, кадастровый учет такого объекта невозможен.
Почему Росреестр может приостановить или отказать
Росреестр может приостановить кадастровый учет или отказать в регистрации, если заявитель пытается поставить на учет помещение, комнату или часть жилого дома внутри индивидуального жилого дома.
Причина в том, что закон не допускает кадастровый учет и регистрацию права собственности на помещения в индивидуальном жилом доме. Поэтому даже при наличии технического описания, поэтажного плана, решения суда или фактического отдельного пользования комнатами регистрация может быть невозможна.
Если приостановка уже получена, необходимо анализировать уведомление Росреестра и понимать, можно ли устранить причину приостановки или выбранный способ оформления изначально не соответствует закону. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.
Какие варианты можно рассмотреть вместо раздела
Если раздел индивидуального жилого дома на части невозможен, можно рассмотреть другие варианты оформления в зависимости от цели собственников.
Если нужно определить, кто какими комнатами пользуется, может рассматриваться порядок пользования домом. Если нужно оформить отношения между сособственниками, может потребоваться соглашение, судебное решение или иной гражданско-правовой способ урегулирования.
Если собственники хотят создать самостоятельные объекты недвижимости, необходимо анализировать возможность реконструкции, соответствие признакам дома блокированной застройки, земельный участок, градостроительные ограничения и иные требования. Такой вопрос решается не как простой раздел индивидуального жилого дома, а как отдельная комплексная задача.
Связанные услуги и статьи
Раздел индивидуального жилого дома на самостоятельные комнаты, помещения или части дома для кадастрового учета невозможен. Если дом фактически изменился в результате реконструкции, нужно рассматривать не раздел, а технический план жилого дома и внесение изменений в ЕГРН.
Подробнее об оформлении изменений после реконструкции можно прочитать в статье о кадастровом учете жилого или садового дома после реконструкции. Если вопрос связан с земельным участком под домом, может потребоваться межевой план.
Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру
Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи документов в Росреестр и до заказа технического плана. Это особенно важно, если у собственников уже есть решение суда и они считают, что на его основании можно разделить дом на комнаты или части.
Московское кадастровое бюро анализирует документы на жилые дома, решения суда, сведения ЕГРН и фактическое состояние объекта. Мы помогаем определить, возможен ли кадастровый учет в конкретной ситуации, и заранее предупреждаем, если раздел индивидуального жилого дома на части или комнаты невозможен по закону.