Собственники жилых и садовых домов часто выполняют пристройки, надстраивают этажи, меняют конфигурацию дома, увеличивают площадь, делают мансарду, террасу, веранду или иным образом изменяют характеристики объекта.

После таких работ сведения ЕГРН могут перестать соответствовать фактическому состоянию дома. В выписке может быть указана старая площадь, прежнее количество этажей, старый контур здания или иные характеристики, которые уже не соответствуют реальному объекту.

В такой ситуации необходимо выполнить кадастровый учет изменений. Для этого кадастровый инженер подготавливает технический план, на основании которого сведения о доме могут быть актуализированы в ЕГРН.

Когда нужно вносить изменения в ЕГРН

Вносить изменения в ЕГРН необходимо, если после выполненных работ изменились характеристики дома, которые содержатся в реестре недвижимости. Например, изменилась площадь, количество этажей, высота, контур здания, конфигурация, назначение или иные сведения об объекте.

Чаще всего кадастровый учет изменений требуется после реконструкции дома: устройства пристройки, надстройки этажа, изменения площади застройки, изменения внешних параметров или изменения конфигурации здания.

Если сведения ЕГРН не обновить, в дальнейшем могут возникнуть проблемы при продаже дома, оформлении наследства, ипотеке, подключении коммуникаций, разделе имущества или иных сделках.

Чем реконструкция отличается от обычного ремонта

Не каждое изменение внутри дома требует кадастрового учета. Обычный ремонт, замена отделки, инженерных коммуникаций, окон, дверей или внутреннее переустройство, которое не меняет характеристики объекта недвижимости, обычно не требует внесения изменений в ЕГРН.

Реконструкция — это более существенное изменение объекта. Она может быть связана с изменением площади, объема, высоты, этажности, контура дома или иных параметров, которые отражаются в ЕГРН.

Если после работ дом фактически стал другим по своим кадастровым характеристикам, требуется подготовить технический план и выполнить кадастровый учет изменений.

Что делать после реконструкции жилого дома

После реконструкции жилого дома необходимо проверить, какие параметры объекта изменились и какие сведения сейчас содержатся в ЕГРН. Для этого анализируются выписка ЕГРН, документы на земельный участок, документы на дом, фактическое состояние объекта и выполненные строительные работы.

Если реконструкция изменила характеристики дома, кадастровый инженер выполняет обмеры, определяет актуальные параметры объекта и подготавливает технический план.

После подготовки технического плана документы подаются для внесения изменений в ЕГРН. В результате сведения о доме должны быть приведены в соответствие с его фактическим состоянием.

Что делать после реконструкции садового дома

Садовый дом также может изменяться в результате реконструкции. Например, собственник может пристроить помещение, изменить площадь, надстроить мансарду, изменить конфигурацию здания или фактически превратить небольшой садовый дом в более крупный объект.

Если после таких работ изменились характеристики садового дома, сведения ЕГРН также необходимо актуализировать. Для этого подготавливается технический план и выполняется кадастровый учет изменений.

При этом важно учитывать вид разрешенного использования земельного участка, категорию земель, предельные параметры строительства и иные ограничения, которые могут действовать в отношении конкретного участка.

Нужно ли оформлять уведомления

Для индивидуальных жилых домов и садовых домов в ряде случаев применяется уведомительный порядок строительства и реконструкции. Это означает, что до начала реконструкции и после ее завершения могут требоваться уведомления в уполномоченный орган.

Состав документов зависит от вида объекта, земельного участка, характера выполненных работ и того, были ли соблюдены требования градостроительного законодательства.

Если реконструкция уже выполнена, но уведомления или необходимые документы не оформлялись, ситуацию нужно анализировать отдельно. В некоторых случаях это может привести к приостановке кадастрового учета или необходимости дополнительного оформления документов.

Какие документы нужны для технического плана

Для подготовки технического плана после реконструкции жилого или садового дома могут потребоваться выписка из ЕГРН на дом, выписка из ЕГРН на земельный участок, правоустанавливающие документы, документы о реконструкции, уведомления, проектные материалы, декларация об объекте недвижимости и иные документы по объекту.

Также кадастровому инженеру необходимо выполнить обмеры дома и определить его актуальные характеристики: площадь, этажность, контур, расположение на земельном участке и другие сведения.

Если есть вопросы по границам земельного участка, пересечениям, отступам от границ или расположению дома, может потребоваться дополнительный анализ сведений ЕГРН и градостроительных ограничений.

Как подготавливается технический план

Кадастровый инженер анализирует документы, выезжает на объект при необходимости, выполняет обмеры и определяет актуальные характеристики дома после реконструкции.

Затем подготавливается технический план. В нем отражаются сведения о доме, его местоположении на земельном участке, площади, этажности, контуре, назначении и иных характеристиках, которые необходимы для внесения изменений в ЕГРН.

Технический план подготавливается в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Почему может возникнуть приостановка

Приостановка кадастрового учета может возникнуть, если реконструкция выполнена с нарушением градостроительных требований, если дом выходит за границы земельного участка, если нарушены отступы, если объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка или если документы не подтверждают законность выполненных изменений.

Также приостановка возможна, если технический план содержит ошибки, если сведения в документах противоречат друг другу, если в ЕГРН имеются неточности или если фактическое состояние дома не соответствует представленным документам.

Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать уведомление Росреестра и устранять конкретные причины приостановки. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе приостановление Росреестра.

Если дом реконструирован без оформления документов

Если реконструкция уже выполнена, но документы заранее не оформлялись, не стоит сразу подавать технический план без предварительного анализа. Сначала необходимо понять, можно ли оформить выполненные изменения, не нарушены ли градостроительные требования и какие документы потребуются.

Особенно важно проверить расположение дома на земельном участке, отступы от границ, этажность, высоту, площадь, вид разрешенного использования участка и наличие ограничений.

В некоторых случаях реконструкцию можно оформить, но иногда могут потребоваться дополнительные документы, согласования или иной порядок действий.

Связанные услуги и статьи

После реконструкции жилого или садового дома может потребоваться технический план жилого дома и кадастровый учет изменений.

Если собственники хотят не внести изменения в сведения о доме, а разделить индивидуальный жилой дом на части или комнаты, важно учитывать, что такой раздел невозможен. Подробнее об этом можно прочитать в статье о разделе индивидуального жилого дома на части или комнаты.

Когда стоит обратиться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру лучше до подачи документов в Росреестр. Это особенно важно, если после реконструкции изменилась площадь дома, появился новый этаж, пристройка, мансарда, веранда или изменился контур здания.

Московское кадастровое бюро подготавливает технические планы жилых и садовых домов после реконструкции, помогает определить, какие сведения необходимо внести в ЕГРН, и сопровождает кадастровый учет изменений.