Собственники жилых и садовых домов выполняют пристройки, надстраивают этажи, увеличивают площадь, меняют контур здания, устраивают мансарды, веранды и иным образом изменяют параметры объекта.
После таких работ сведения ЕГРН могут перестать соответствовать фактическому состоянию дома. В выписке может быть указана прежняя площадь, другое количество этажей, старое местоположение контура здания или иные характеристики, которые уже изменились.
Если после реконструкции изменились характеристики жилого или садового дома, содержащиеся в ЕГРН, необходимо выполнить государственный кадастровый учет изменений.
Кадастровый инженер выполняет обмеры и подготавливает технический план. Дальнейший порядок зависит от того, оформляется реконструкция по уведомительной процедуре или применяется предусмотренный законом упрощенный порядок.
Когда нужно вносить изменения в ЕГРН
Изменения в ЕГРН вносятся, если после выполненных работ изменились характеристики дома, подлежащие внесению в реестр. Для жилого или садового дома это может быть площадь, количество этажей, местоположение контура здания на земельном участке и другие основные характеристики объекта.
Кадастровый учет изменений требуется, в частности, после реконструкции, если в результате пристройки, надстройки, расширения или других работ изменились параметры дома.
Если сведения ЕГРН не актуализировать, расхождение может обнаружиться при продаже дома, оформлении наследства, ипотеке, последующих кадастровых работах или другой операции с недвижимостью.
Чем реконструкция отличается от обычного ремонта
Не каждое изменение внутри дома требует кадастрового учета. Если работы не изменили площадь здания, количество этажей и местоположение его контура, одного изменения внутренней конфигурации для кадастрового учета изменений может быть недостаточно.
Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ относит к реконструкции изменение параметров объекта капитального строительства или его частей — высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройку, перестройку и расширение, а также предусмотренные законом работы с несущими строительными конструкциями.
Если в результате реконструкции изменились характеристики дома, содержащиеся в ЕГРН, подготавливается технический план и выполняется кадастровый учет изменений.
Что делать после реконструкции жилого дома
Сначала необходимо определить, какие параметры жилого дома изменились и какие сведения сейчас содержатся в ЕГРН. Для этого анализируются сведения ЕГРН, документы на земельный участок и дом, фактическое состояние объекта и выполненные строительные работы.
Кадастровый инженер выполняет обмеры, определяет актуальные характеристики дома и подготавливает технический план.
После подготовки технического плана выбирается применимый порядок подачи документов. При уведомительной процедуре технический план прилагается к уведомлению об окончании реконструкции, а при отсутствии оснований для уведомления о несоответствии уполномоченный орган направляет заявление и документы в Росреестр. В предусмотренных законом случаях учет изменений может выполняться и в упрощенном порядке.
Что делать после реконструкции садового дома
К реконструкции садового дома относятся те же вопросы изменения параметров объекта: площади, этажности, контура и других характеристик, подлежащих кадастровому учету.
Если после работ сведения ЕГРН перестали соответствовать объекту, подготавливается технический план и выполняется кадастровый учет изменений.
При этом необходимо учитывать вид разрешенного использования земельного участка, категорию земель, предельные параметры строительства и действующие ограничения использования территории.
Нужно ли оформлять уведомления
Для реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома Градостроительный кодекс РФ предусматривает уведомительный порядок: до начала работ направляется уведомление о планируемой реконструкции, а после завершения — уведомление об окончании реконструкции с техническим планом.
По действующей редакции статьи 55 ГрК РФ уполномоченный орган проверяет документы и параметры реконструированного дома. Если основания для уведомления о несоответствии отсутствуют, сведения об окончании реконструкции вносятся в соответствующий реестр, после чего документы направляются для кадастрового учета.
Но уведомительный порядок не является единственным вариантом. До 1 марта 2031 года часть 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ допускает в предусмотренных ею случаях кадастровый учет жилого или садового дома на основании технического плана без уведомлений о планируемой реконструкции и ее окончании.
Росреестр разъяснял, что этот упрощенный порядок может применяться не только при первоначальном оформлении дома, но и при кадастровом учете изменений после его реконструкции. Поэтому отсутствие уведомлений само по себе еще не означает, что реконструированный дом невозможно оформить: сначала необходимо проверить, выполняются ли условия упрощенного порядка.
Кадастровый инженер проверит сведения ЕГРН и документы на дом и земельный участок, определит актуальные характеристики объекта, выполнит необходимые измерения и подготовит технический план для применимого порядка кадастрового учета изменений.
Какие документы нужны для технического плана
Состав документов зависит от выбранного порядка оформления. Для подготовки технического плана могут потребоваться сведения ЕГРН о доме и земельном участке, правоустанавливающие документы, декларация об объекте недвижимости, проектная документация при ее наличии и документы уведомительной процедуры, если реконструкция оформляется по статьям 51.1 и 55 Градостроительного кодекса РФ.
Кадастровый инженер выполняет обмеры дома и определяет его актуальные характеристики: площадь, количество этажей, местоположение контура на земельном участке и другие необходимые сведения.
Если есть вопросы по границам земельного участка, расположению дома, ограничениям использования территории или допустимым параметрам объекта, эти обстоятельства необходимо проверить до подготовки окончательного технического плана.
Как подготавливается технический план
Кадастровый инженер анализирует исходные документы, выполняет необходимые измерения и определяет актуальные характеристики дома после реконструкции.
В техническом плане отражаются актуальные сведения о доме, в том числе его местоположение на земельном участке, площадь, количество этажей и другие характеристики, необходимые для кадастрового учета изменений.
Технический план подготавливается в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Почему может возникнуть приостановка
Приостановка кадастрового учета может возникнуть, если представленные документы не позволяют подтвердить возможность учета измененных характеристик дома, если объект расположен за пределами земельного участка, выявлены нарушения обязательных параметров или ограничений либо сведения технического плана противоречат исходным документам и ЕГРН.
Причиной также могут быть ошибки в техническом плане, противоречия между документами, проблемы со сведениями ЕГРН или несоответствие фактических характеристик дома заявленному порядку оформления.
Если кадастровый учет уже приостановлен, необходимо анализировать каждое основание, указанное Росреестром. Подробнее об этом можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».
Если дом реконструирован без оформления документов
Если реконструкция уже выполнена, а уведомительная процедура заранее не проходилась, не нужно сразу подавать технический план без проверки правового основания.
Сначала необходимо проверить расположение дома на земельном участке, его площадь, этажность и другие параметры, вид разрешенного использования участка, действующие ограничения и возможность применения упрощенного порядка по части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ.
Если условия упрощенного порядка выполняются, кадастровый учет изменений после реконструкции может проводиться без уведомлений. Если они не выполняются, необходимо определить другой законный порядок оформления выполненных работ.
Связанные услуги и статьи
После реконструкции жилого или садового дома может потребоваться технический план жилого дома и кадастровый учет изменений.
Если собственники хотят не изменить сведения о доме, а разделить индивидуальный жилой дом на комнаты или внутренние части как самостоятельные объекты недвижимости, такой кадастровый раздел не допускается. Подробнее об этом можно прочитать в статье о разделе индивидуального жилого дома на части или комнаты.
Когда обращаться к кадастровому инженеру
К кадастровому инженеру нужно обратиться до подачи документов, если после реконструкции изменилась площадь дома, количество этажей, появился новый объем или пристройка либо изменился контур здания.