Собственник может иметь договор, свидетельство, решение суда, документы БТИ или другие бумаги на недвижимость, но при обращении в Росреестр выясняется, что самого объекта нет в ЕГРН и кадастровый номер ему не присвоен. Возникает вопрос: можно ли зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая не стоит на кадастровом учете?

Такой вопрос может возникнуть в отношении здания, сооружения, помещения, квартиры, жилого дома, гаража или земельного участка. Особенно часто проблема обнаруживается перед продажей, вступлением в наследство, оформлением ипотеки, реконструкцией или другой операцией с недвижимостью.

Во многих предусмотренных законом случаях кадастровый учет объекта и государственная регистрация права осуществляются одновременно. А если речь идет о старом объекте, прежде всего необходимо выяснить, не относится ли он к ранее учтенным объектам недвижимости и не действует ли для него другой порядок внесения сведений в ЕГРН.

Сначала нужно выяснить, чего именно нет в ЕГРН

Это главный вопрос, с которого следует начинать оформление.

Фраза «объект не зарегистрирован» на практике может означать совершенно разные ситуации:

1. Объект есть в ЕГРН и имеет кадастровый номер, но право собственности не зарегистрировано.
2. Объекта вообще нет в ЕГРН и кадастрового номера у него нет.
3. Объект существует давно, документы на него имеются, но сведения о нем отсутствуют в современном ЕГРН.
4. Объект построен или образован недавно и никогда не проходил кадастровый учет.
5. Объект существует фактически, но документов, подтверждающих законность его создания и основание возникновения права, недостаточно.

Для каждой из этих ситуаций порядок действий будет различаться.

Поэтому сначала необходимо понять, чего именно нет в ЕГРН: самого объекта недвижимости или только зарегистрированного права на него.

Кадастровый учет и регистрация права — это не одно и то же

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности решают разные задачи.

Кадастровый учет позволяет внести в ЕГРН сведения о самом объекте недвижимости и его характеристиках: виде объекта, местоположении, площади и других предусмотренных законом сведениях. При кадастровом учете объекту присваивается кадастровый номер.

Государственная регистрация права отражает в ЕГРН сведения о том, кому принадлежит этот объект и какое право зарегистрировано.

Именно поэтому фактическое существование здания, дома, гаража или помещения еще не означает, что в ЕГРН уже существует объект, на который можно зарегистрировать право.

И наоборот: объект может иметь кадастровый номер и стоять на кадастровом учете, но сведения о зарегистрированном праве конкретного собственника могут отсутствовать.

Можно ли зарегистрировать право собственности без кадастрового учета

Если сведения о самом объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, зарегистрировать право без внесения сведений об объекте нельзя.

Для государственной регистрации должен существовать объект недвижимости, который можно однозначно идентифицировать.

Однако Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает случаи, когда государственный кадастровый учет и государственная регистрация права выполняются одновременно.

Это означает, что отсутствие кадастрового номера до подачи документов не всегда является проблемой. При наличии необходимых оснований в Росреестр направляется комплект документов, по результатам рассмотрения которого объект ставится на кадастровый учет и одновременно регистрируется право собственности.

Когда кадастровый учет и регистрация права проводятся одновременно

Одновременная процедура применяется в предусмотренных законом случаях при создании или образовании объекта недвижимости.

На практике это может касаться вновь созданного жилого дома, здания, сооружения, гаража, образованного помещения, земельного участка или другого объекта, который еще не имеет собственного кадастрового номера.

Если речь идет именно о недавно построенном нежилом здании, порядок его первоначального оформления подробно разобран в статье «Как зарегистрировать построенное нежилое здание и оформить право собственности».

При этом должны существовать две составляющие:

• документы и сведения, необходимые для кадастрового учета самого объекта;
• законное основание для государственной регистрации права на него.

Для здания, сооружения, помещения, жилого дома и других объектов капитального строительства кадастровый инженер в соответствующих случаях подготавливает технический план.

Для кадастровых работ с земельным участком в предусмотренных законом случаях подготавливается межевой план.

Но технический или межевой план сам по себе не подтверждает право собственности. Одновременно должны существовать документы, являющиеся основанием возникновения или регистрации права.

Пример: построен жилой дом, но кадастрового номера нет

Предположим, на земельном участке построен индивидуальный жилой дом, но собственник еще не оформлял его в ЕГРН.

У дома нет кадастрового номера, однако это не означает, что собственнику обязательно предстоят две самостоятельные процедуры: сначала только кадастровый учет, а затем отдельная регистрация собственности.

Если имеются предусмотренные законом основания для оформления дома, кадастровый инженер подготавливает технический план жилого дома, после чего документы направляются на соответствующие учетно-регистрационные действия.

В результате дом может получить кадастровый номер, а право собственности на него — быть зарегистрировано в рамках предусмотренной законом процедуры.

При этом технический план не заменяет документы, подтверждающие возможность оформления самого объекта. Конкретный комплект зависит от характеристик дома, земельного участка и порядка, по которому осуществляется его регистрация.

Пример: старое здание существует много лет, но в ЕГРН его нет

Совершенно другая ситуация возникает со зданиями, помещениями и другими объектами, которые существуют десятки лет.

У собственника могут быть старые договоры, свидетельства, документы БТИ, решения органов власти или иные документы, однако при поиске сведений в ЕГРН выясняется, что современная запись об объекте отсутствует.

В этом случае нельзя автоматически считать объект вновь созданным и пытаться поставить его на учет как новую недвижимость.

Сначала необходимо проверить историю государственного учета, технической инвентаризации и регистрации объекта и определить, не относится ли он к категории ранее учтенных объектов недвижимости.

Что такое ранее учтенный объект недвижимости

Это понятие имеет принципиальное значение при оформлении старой недвижимости.

До формирования современной системы ЕГРН недвижимость учитывалась и права на нее оформлялись по другим правилам. Поэтому отсутствие объекта при обычном поиске современных сведений еще не всегда означает, что он никогда официально не учитывался.

Могут существовать старые сведения технической инвентаризации, государственного учета, регистрации прав, условные номера и документы, оформленные до появления современной системы регистрации.

Для ранее учтенных объектов законодательством предусмотрен специальный порядок внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Есть старое свидетельство или договор, но объекта нет в ЕГРН

Это одна из наиболее распространенных ситуаций со старой недвижимостью.

Например, у собственника имеется старое свидетельство, договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение органа власти или другой документ, оформленный много лет назад.

Само отсутствие современной записи о праве в ЕГРН не всегда означает, что право собственности юридически отсутствует.

Ранее возникшие права при наличии предусмотренных законом оснований могут признаваться действительными и без современной записи о государственной регистрации.

Но если собственник хочет внести объект и свое право в современный ЕГРН, необходимо определить правильную процедуру оформления ранее учтенной недвижимости и проверить, достаточно ли имеющихся документов для идентификации объекта и подтверждения права.

Нужно ли одновременно регистрировать право на ранее учтенный объект

Если правообладатель сам обращается за внесением в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте и одновременно заявляет ранее возникшее право на него, заявление о государственной регистрации такого права подается вместе с заявлением о внесении сведений об объекте.

Поэтому документы, подтверждающие существование объекта, его характеристики и правовые основания принадлежности заявителю, нужно анализировать до подачи заявления.

Нужен ли технический план для старого здания или помещения

Наличие старого технического паспорта БТИ не означает автоматически, что для оформления объекта в современном ЕГРН больше никаких кадастровых документов не потребуется.

Конкретный комплект зависит от вида недвижимости, содержащихся в государственных информационных ресурсах сведений и процедуры, по которой объект вносится в ЕГРН.

При внесении по заявлению правообладателя сведений о ранее учтенном здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, помещении или машино-месте Закон № 218-ФЗ предусматривает правоустанавливающий документ и технический план. Для отдельных случаев законом установлены исключения.

При этом документы БТИ остаются важным источником информации об истории, конфигурации и характеристиках объекта и могут использоваться при анализе ситуации.

Для здания можно заказать технический план здания, а для самостоятельного помещения — технический план помещения, если именно такой документ необходим для выбранной процедуры.

А если на кадастровом учете не стоит земельный участок

Для земельного участка порядок зависит прежде всего от того, существует ли участок юридически и какие документы на землю имеются у заявителя.

Если земельный участок необходимо образовать, кадастровый инженер определяет его границы и подготавливает межевой план. При этом должно существовать предусмотренное законодательством основание для образования и оформления участка.

Если участок существует давно и имеются старые документы о предоставлении земли или праве на нее, необходимо проверить возможность отнесения его к ранее учтенным объектам.

Старое свидетельство или акт о предоставлении земли нельзя оценивать отдельно от сведений государственных реестров и фактических границ участка.

Есть кадастровый номер, но границы земельного участка не установлены

Это уже другая ситуация.

Если земельному участку присвоен кадастровый номер и сведения о нем содержатся в ЕГРН, участок уже стоит на кадастровом учете.

Отсутствие координат границ, соответствующих современным требованиям, не означает отсутствие кадастрового учета.

В таком случае может потребоваться уточнение местоположения границ земельного участка, а не его первоначальная постановка на кадастровый учет.

Это важно, поскольку собственники нередко видят в выписке отметку об отсутствии установленных границ и ошибочно делают вывод, что участок вообще не учтен.

Что делать, если квартира отсутствует в ЕГРН

В отношении квартиры прежде всего нужно удостовериться, что самостоятельный объект действительно отсутствует в ЕГРН.

Особенно внимательно необходимо анализировать старый жилой фонд, где сведения об объектах формировались в разные периоды и могли поступать из различных систем учета.

Если квартира существует давно и ранее учитывалась, необходимо анализировать возможность оформления ее как ранее учтенного объекта.

Если же самостоятельное помещение появилось позднее в результате раздела, объединения, перепланировки или иного преобразования недвижимости, необходимо проверить документы, на основании которых объект был или должен был быть образован.

Помещение существует фактически, но его нет в ЕГРН

Само фактическое существование помещения еще не означает, что его можно поставить на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости.

Необходимо установить его правовой и кадастровый статус.

Например, помещение может быть показано на плане БТИ, но никогда не существовать как отдельный объект права. В другом случае оно могло быть образовано в результате раздела зарегистрированного помещения, однако кадастровое оформление раздела не было завершено.

Иногда под «помещением» собственник фактически понимает комнату, кабинет, часть этажа или иную территорию внутри существующего объекта, которая сама по себе самостоятельной недвижимостью не является.

Поэтому кадастровый инженер сначала анализирует сведения ЕГРН, исходные документы и фактическую конфигурацию, а уже затем определяет, существует ли основание для подготовки технического плана на самостоятельный объект.

Можно ли оформить гараж, если у него нет кадастрового номера

Отсутствие кадастрового номера у гаража также требует анализа истории объекта.

Гараж может быть вновь созданным объектом, старым ранее учтенным объектом либо недвижимостью, для которой законодательством предусмотрен специальный порядок оформления.

Поэтому нельзя определить процедуру только по факту того, что гараж физически существует и собственник много лет им пользуется.

Необходимо проверить документы на гараж, сведения о земельном участке, старые учетные документы и основание возникновения права.

А сооружение оформляется так же, как здание?

Общие принципы кадастрового учета распространяются и на сооружения, однако такие объекты значительно отличаются друг от друга.

Сооружением может быть линейный объект, инженерная сеть, площадочный объект или иной объект капитального строительства.

Поэтому состав исходных документов и содержание технического плана определяются исходя из вида конкретного сооружения, способа его создания и основания регистрации права.

Применять к любому сооружению порядок оформления обычного здания неправильно.

Есть решение суда о праве собственности — нужен ли кадастровый учет

Вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для государственной регистрации права.

Но наличие судебного решения само по себе не отменяет необходимости идентифицировать объект недвижимости.

Если объект, на который суд признал право, отсутствует в ЕГРН, необходимо определить, какие действия нужны для внесения сведений о нем и достаточно ли имеющихся документов для кадастрового учета.

Особое значение имеет описание объекта в судебном акте: его местоположение, площадь, вид и другие характеристики должны позволять соотнести решение суда именно с оформляемой недвижимостью.

Можно ли поставить объект на учет только по техническому паспорту БТИ

На практике собственники часто считают, что старого технического паспорта достаточно для постановки объекта на кадастровый учет.

Однако технический паспорт БТИ и технический план кадастрового инженера — это разные документы.

Документация БТИ может иметь большое значение при восстановлении истории объекта, подтверждении его характеристик и анализе исходных сведений.

Но если для современной кадастровой процедуры законодательством требуется технический план, старый технический паспорт не заменяет его автоматически.

Технический план подтверждает право собственности?

Нет.

Технический план необходим для описания объекта недвижимости и внесения предусмотренных сведений в ЕГРН.

Кадастровый инженер определяет характеристики объекта, выполняет необходимые измерения и отражает сведения в техническом плане, но не устанавливает своим документом право собственности.

Поэтому наличие технического плана не решает проблему, если у заявителя отсутствует законное основание возникновения права на объект.

Для одновременного кадастрового учета и государственной регистрации должны существовать и кадастровые документы, и соответствующее правовое основание.

Можно ли поставить на учет самовольный объект и таким образом получить собственность

Нет автоматической зависимости между фактическим существованием объекта, подготовкой технического плана и возникновением права собственности.

Если здание, пристройка, гараж или иной объект создан с нарушением требований законодательства и отсутствуют документы, необходимые для его оформления, один технический план эту проблему не устраняет.

Кадастровый инженер может выполнить измерения и описать фактические характеристики, но технический план не является инструментом автоматического узаконивания самовольного строительства.

Поэтому для объектов с неясным правовым статусом сначала необходимо определить возможность их оформления, а уже затем выполнять кадастровые работы по выбранной процедуре.

Почему квитанции, налоги и длительное пользование сами по себе недостаточны

Собственник может много лет пользоваться недвижимостью, оплачивать коммунальные услуги, делать ремонт или платить связанные с объектом платежи.

Эти обстоятельства могут иметь значение при установлении истории владения объектом, но сами по себе они не заменяют документов и юридических оснований, необходимых для государственной регистрации права.

Росреестру необходимо установить не только факт пользования недвижимостью, но и существование конкретного объекта и предусмотренное законом основание возникновения права заявителя.

Как проверить, стоит объект на кадастровом учете или нет

Первым этапом следует проверить актуальные сведения ЕГРН.

Нужно установить:

• есть ли у объекта кадастровый номер;
• какой вид объекта указан в ЕГРН;
• совпадают ли адрес и местоположение;
• какая площадь содержится в реестре;
• зарегистрировано ли право собственности;
• имеются ли сведения о старом или условном номере;
• не существует ли в ЕГРН другой объект, характеристики которого соответствуют фактической недвижимости.

Последний пункт особенно важен для старых объектов.

Иногда собственник считает здание или помещение отсутствующим в ЕГРН, а при более детальном анализе выясняется, что сведения существуют, но адрес, площадь или иное описание отличаются от используемых сегодня.

Что делать, если объекта действительно нет в ЕГРН

Если проверка подтвердила, что сведений об объекте нет, необходимо определить причину и выбрать правильный порядок оформления.

Общий алгоритм выглядит следующим образом:

1. Собрать документы. Нужно поднять договоры, свидетельства, решения суда, документы БТИ, документы на земельный участок, разрешительную документацию и другие имеющиеся материалы.
2. Установить историю объекта. Когда недвижимость появилась, учитывалась ли раньше, менялась ли ее площадь, конфигурация или назначение.
3. Определить статус объекта. Нужно понять, является ли он новым, образованным, ранее учтенным либо имеет неясный правовой статус.
4. Проверить основание возникновения права. Фактического наличия недвижимости недостаточно для регистрации собственности.
5. Определить необходимые кадастровые работы. Для объекта капитального строительства может потребоваться технический план, для земельного участка — межевой план.
6. Выбрать правильную учетно-регистрационную процедуру. Это может быть одновременный кадастровый учет и регистрация права, внесение сведений о ранее учтенном объекте и регистрация права либо другая предусмотренная законом процедура.
7. Подать подготовленный комплект документов.

Именно правильное определение процедуры до подготовки кадастровых документов позволяет избежать ненужных расходов и последующих приостановок.

Какие документы могут понадобиться

Универсального комплекта для всех объектов недвижимости не существует.

В зависимости от ситуации могут понадобиться:

• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы;
• договор купли-продажи, дарения или иной договор;
• старое свидетельство о праве собственности;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда;
• акт органа государственной власти или местного самоуправления;
• документы БТИ;
• документы на земельный участок;
• проектная и разрешительная документация;
• технический план;
• межевой план;
• другие документы в зависимости от вида объекта и основания возникновения права.

Главная задача заключается не в том, чтобы собрать максимально большое количество бумаг, а в том, чтобы определить, какие документы подтверждают существование именно этого объекта и какое основание позволяет зарегистрировать право собственности.

Почему Росреестр может приостановить учет и регистрацию права

Даже наличие старых документов и технического плана не гарантирует автоматического оформления недвижимости.

Вопросы могут возникнуть, если:

• представленные документы не позволяют однозначно идентифицировать объект;
• фактические характеристики существенно отличаются от старых документов;
• площадь, адрес или конфигурация противоречат другим сведениям;
• не подтверждено законное создание объекта;
• не подтверждено основание возникновения права;
• выбран неправильный вид кадастровых работ;
• технический или межевой план подготовлен с нарушениями;
• выясняется, что в ЕГРН уже имеется объект, который может соответствовать оформляемой недвижимости;
• имеются другие предусмотренные законодательством препятствия.

Если Росреестр уже принял решение о приостановлении, не нужно повторно направлять тот же комплект документов без анализа и устранения причин приостановления.

Подробнее о работе с такими ситуациями можно посмотреть в разделе «Приостановление Росреестра».

Можно ли продать объект, который не стоит на кадастровом учете

Если самостоятельный объект отсутствует в ЕГРН и не индивидуализирован для современной государственной регистрации, оформить обычный переход зарегистрированного права на него невозможно без решения вопроса с самим объектом.

Именно поэтому проблема часто обнаруживается непосредственно перед сделкой.

Например, собственник много лет владеет зданием на основании старого документа и находит покупателя, но при подготовке сделки выясняется, что объект отсутствует в ЕГРН.

В такой ситуации сначала необходимо определить статус объекта, наличие ранее возникшего права и порядок внесения необходимых сведений в ЕГРН.

Поэтому кадастровый и правовой статус старой недвижимости нужно проверить до подписания сделки и передачи денежных средств.

Можно ли оформить наследство, если объекта нет в ЕГРН

Отсутствие современной записи в ЕГРН само по себе еще не означает, что недвижимость никогда не принадлежала наследодателю.

Особенно часто такой вопрос возникает в отношении старых домов, гаражей, земельных участков и помещений.

Необходимо исследовать документы наследодателя, историю объекта и наличие ранее возникшего права.

Для дальнейшего оформления наследника потребуется установить существование конкретного объекта недвижимости и правовое основание принадлежности его наследодателю.

Поэтому старые свидетельства, договоры, решения органов власти и документы технической инвентаризации в таких ситуациях могут иметь принципиальное значение.

Четыре типичные ситуации

Ситуация 1. Объект есть в ЕГРН, но право не зарегистрировано.

Кадастровый номер существует, следовательно, первоначально ставить недвижимость на кадастровый учет заново не требуется. Необходимо определить основание для государственной регистрации права.

Ситуация 2. Старый объект отсутствует в ЕГРН, но документы на него имеются.

Необходимо проверить историю объекта и возможность применения порядка, установленного для ранее учтенной недвижимости. Затем определяется необходимый комплект кадастровых и правоустанавливающих документов.

Ситуация 3. Объект построен или образован недавно.

Проверяются документы, подтверждающие возможность его оформления, выполняются кадастровые работы и при наличии оснований проводится предусмотренная законом процедура кадастрового учета и государственной регистрации права.

Ситуация 4. Объект существует фактически, но необходимых документов нет.

Просто заказать технический или межевой план недостаточно. Сначала необходимо определить правовой статус объекта и получить либо восстановить основания, необходимые для его оформления.

Главная ошибка — начинать сразу с технического плана

Когда собственник узнает, что объекта нет в ЕГРН, первым желанием часто становится заказ технического плана.

Но это не всегда правильный первый шаг.

Сначала необходимо определить, какую именно юридическую и кадастровую процедуру предстоит выполнить.

Для ранее учтенного объекта будет одна схема. Для вновь созданного — другая. Для помещения, образованного в результате раздела, — третья. Если объект имеет признаки самовольного строительства либо исходные документы противоречат фактическому состоянию, сначала может потребоваться решение других вопросов.

Кадастровые работы должны выполняться уже под правильно выбранный способ оформления.

Когда обращаться к кадастровому инженеру

Обратиться к кадастровому инженеру нужно, если:

• объект существует, но кадастрового номера нет;
• имеются только старые документы БТИ;
• есть старое свидетельство или договор, а объект не находится в ЕГРН;
• непонятно, является ли недвижимость ранее учтенной;
• фактическая площадь отличается от старых документов;
• необходимо поставить недвижимость на учет и зарегистрировать право;
• имеется решение суда, но объекта нет в ЕГРН;
• Росреестр уже приостановил оформление.

Кадастровый инженер может сопоставить документы, сведения ЕГРН и фактическое состояние недвижимости, определить необходимый вид кадастровых работ и подготовить технический или межевой план, если он требуется для выбранной процедуры.

Подробнее о работе кадастрового инженера можно посмотреть в разделе «Кадастровый инженер».

Итог: можно ли зарегистрировать право, если объект не стоит на кадастровом учете

Если сведения о самом объекте отсутствуют в ЕГРН, зарегистрировать право без внесения сведений об объекте нельзя. Но это не означает, что оформление обязательно состоит из двух последовательных обращений.

При создании или образовании недвижимости закон предусматривает случаи одновременного кадастрового учета объекта и государственной регистрации права.

Если речь идет о старом объекте, необходимо сначала проверить, относится ли он к ранее учтенной недвижимости и какие документы нужны для внесения его сведений в современный ЕГРН.

Если кадастровый номер уже существует, но право собственности отсутствует, повторно ставить объект на кадастровый учет не требуется — необходимо определить основание государственной регистрации права.

А если недвижимость существует только фактически и документов, подтверждающих законность ее создания и право на нее, недостаточно, технический или межевой план сам по себе эту проблему не решит.

Поэтому главный вопрос должен звучать не «как зарегистрировать право без кадастрового учета», а «почему объекта нет в ЕГРН и какая процедура оформления подходит именно для него».