Дом снесли, старый гараж разобрали, баня сгорела или нежилое здание демонтировали. Физически объекта недвижимости уже нет, однако при проверке ЕГРН выясняется, что он по-прежнему стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер, а право собственности продолжает быть зарегистрировано.
Нередко собственник узнает об этом только через несколько лет: например, когда продолжает приходить налог, необходимо продать земельный участок, оформить новый дом или совершить другую сделку с недвижимостью.
Возникает простой вопрос: как сделать так, чтобы несуществующий объект больше не числился в ЕГРН?
Если здание, сооружение, жилой или садовый дом, гараж, баня либо другой учтенный объект недвижимости действительно прекратил существование, необходимо оформить его снятие с государственного кадастрового учета. Если на объект зарегистрировано право собственности, одновременно оформляется прекращение этого права.
Для обычной ситуации последовательность выглядит так:
Что значит снять объект с кадастрового учета
Государственный кадастровый учет содержит сведения об объектах недвижимости и позволяет идентифицировать каждый из них по кадастровому номеру, виду, площади, местоположению и другим характеристикам.
Если объект прекратил существование, например был полностью снесен или уничтожен, сведения ЕГРН должны быть актуализированы. После проведения кадастрового учета прекращения существования объект больше не учитывается как существующая недвижимость.
При этом распространенная фраза «удалить кадастровый номер» не совсем точна. Кадастровый номер и история объекта не стираются из реестра так, будто объекта никогда не существовало. В ЕГРН сохраняется информация о ранее учтенном объекте и отражается факт прекращения его существования.
Если право собственности было зарегистрировано, одновременно необходимо прекратить и запись о зарегистрированном праве на несуществующую недвижимость.
В каких случаях объект можно снять с кадастрового учета
В рамках рассматриваемой процедуры речь идет именно об объекте, который фактически прекратил существование.
| Ситуация | Что обычно требуется |
|---|---|
| Старый жилой или садовый дом полностью снесен | Проверка ЕГРН, обследование места, акт обследования и снятие объекта с учета |
| Здание или гараж демонтированы | Подтверждение прекращения существования объекта и подготовка акта обследования |
| Дом или другое строение полностью уничтожено пожаром | Анализ фактического состояния и документов о пожаре или уничтожении, если они имеются |
| Объект разрушен аварией, стихийным бедствием или другим событием | Используются имеющиеся документы, подтверждающие обстоятельства прекращения существования |
| Дом снесен много лет назад, документы о сносе не сохранились | Сначала проводится анализ истории объекта и имеющихся сведений; отсутствие отдельных документов не следует оценивать самостоятельно |
| Объект фактически продолжает существовать | Снимать его с учета как уничтоженный объект нельзя — необходимо определить другую кадастровую процедуру |
Важно: акт обследования подтверждает именно прекращение существования недвижимости. Он не предназначен для того, чтобы просто убрать из ЕГРН существующий объект, который собственник больше не хочет видеть в реестре.
Подробнее такую обратную ситуацию мы разбираем в статье «Можно ли снять с кадастрового учета объект, который фактически существует».
Если объект только планируется снести
Если дом, здание или другой объект капитального строительства еще существует и собственник только планирует его демонтировать, кадастровая процедура начинается не с акта обследования.
Для обычного самостоятельного сноса объекта капитального строительства градостроительным законодательством предусмотрен уведомительный порядок.
До начала работ застройщик или технический заказчик направляет уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. Оно подается не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ.
После фактического завершения сноса направляется уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства — не позднее семи рабочих дней после окончания работ.
В Москве прием таких уведомлений осуществляется в электронном виде через портал mos.ru в рамках государственных услуг Мосгосстройнадзора.
Уведомление о завершении сноса имеет значение и при последующей подготовке акта обследования, поскольку сведения о нем могут использоваться кадастровым инженером в составе исходных документов.
При этом уведомительный порядок нельзя механически применять к любой ситуации. Например, если объект был уничтожен пожаром или чрезвычайной ситуацией либо демонтаж выполняется в рамках строительства или реконструкции другого объекта, порядок оформления может отличаться.
А если дом снесли несколько лет назад и уведомления не подавали
Это одна из самых распространенных практических ситуаций.
Например, собственник разобрал старый деревянный дом пять или десять лет назад, никаких уведомлений не направлял, документы о сносе не оформлял, а позже обнаружил, что дом до сих пор числится в ЕГРН.
Не следует автоматически делать вывод, что теперь снять объект с учета невозможно.
Для подготовки акта обследования кадастровый инженер анализирует обстоятельства прекращения существования объекта, дату или период сноса, сведения ЕГРН и имеющиеся документы. Состав исходных материалов зависит от конкретной ситуации.
Особенно часто отсутствие уведомлений встречается в отношении объектов, которые были снесены до появления современного уведомительного порядка, либо когда собственник просто не оформил документы своевременно.
Какие документы могут понадобиться для акта обследования
Единого набора документов для всех объектов не существует. Он зависит от того, почему и когда объект прекратил существование.
Что желательно предоставить
- кадастровый номер объекта;
- выписку из ЕГРН, если она имеется;
- правоустанавливающие документы на объект;
- документы на земельный участок;
- уведомление о планируемом сносе;
- уведомление о завершении сноса;
- решение собственника о сносе;
- документы, связанные с демонтажем объекта;
- документы о пожаре, аварии или чрезвычайной ситуации;
- судебные акты или решения уполномоченных органов, если прекращение существования связано с ними;
- старую техническую документацию на объект, если она сохранилась.
Если документов почти нет
Не нужно сначала самостоятельно собирать все возможные документы.
Для предварительной проверки обычно достаточно сообщить кадастровый номер объекта, адрес и объяснить, что произошло: объект снесен, сгорел, разрушен или демонтирован.
После проверки сведений ЕГРН и обстоятельств ситуации кадастровый инженер определит, какие документы действительно требуются и возможно ли подготовить акт обследования.
Что именно делает кадастровый инженер
Акт обследования — это не обычная справка о том, что собственник сообщил о сносе дома.
Кадастровый инженер проверяет сведения ЕГРН, анализирует исходные документы и проводит осмотр места нахождения объекта. По результатам кадастровых работ он подтверждает, что соответствующее здание, сооружение или объект незавершенного строительства действительно прекратил существование.
Акт обследования подготавливается в установленной форме в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Именно этот документ становится основным кадастровым основанием для дальнейшего снятия прекратившего существование объекта с государственного кадастрового учета.
Как снять объект с кадастрового учета: порядок действий
Устанавливаем кадастровый номер, вид объекта и наличие зарегистрированного права.
Проверяем документы на объект и материалы, связанные со сносом, пожаром или разрушением.
Кадастровый инженер осматривает место, где в соответствии с ЕГРН был расположен объект.
В документе подтверждается прекращение существования недвижимости.
Комплект направляется для проведения кадастрового учета и, при необходимости, прекращения права.
После проведения процедуры объект перестает учитываться как существующая недвижимость, а зарегистрированное право прекращается.
Кто подает заявление на снятие объекта с учета
Если право собственности на прекративший существование объект зарегистрировано в ЕГРН, в обычной ситуации подается заявление о снятии объекта с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права.
Как правило, с заявлением обращается собственник объекта или его надлежащим образом уполномоченный представитель. Закон также предусматривает отдельные случаи, когда обратиться может собственник земельного участка, на котором был расположен объект, либо другое уполномоченное лицо.
Если собственник умер, юридическое лицо ликвидировано или право на объект имеет сложную историю, порядок обращения необходимо определять отдельно.
Куда подавать акт обследования и заявление
После подготовки акта обследования необходимо направить заявление и предусмотренные документы для проведения учетно-регистрационных действий.
Физическое лицо может обратиться через МФЦ либо воспользоваться электронными сервисами Росреестра при наличии технической возможности и необходимых средств электронной идентификации и подписи.
Для юридических лиц законодательством установлены более широкие требования по электронной подаче документов, поэтому способ направления документов лучше определить заранее.
Сколько занимает снятие объекта с кадастрового учета
Необходимо различать срок подготовки акта обследования кадастровым инженером и установленный законом срок рассмотрения уже поданного заявления Росреестром.
| Процедура | При поступлении непосредственно в орган регистрации прав | При подаче через МФЦ |
|---|---|---|
| Только государственный кадастровый учет | 5 рабочих дней | 7 рабочих дней |
| Кадастровый учет одновременно с государственной регистрацией прекращения права | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней |
Для отдельных категорий объектов законодательством могут быть установлены сокращенные сроки. Кроме того, если государственный регистратор выявит недостатки или противоречия в документах, процедура может быть приостановлена.
Государственная пошлина. За само снятие прекратившего существование объекта с кадастрового учета и регистрацию прекращения права в связи с прекращением существования недвижимости государственная пошлина не взимается. Отдельно оплачиваются кадастровые работы по подготовке акта обследования.
Что происходит с правом собственности
Если право собственности на дом, здание, гараж или другой объект было зарегистрировано, оно не должно продолжать существовать после юридического оформления прекращения самого объекта недвижимости.
Поэтому в соответствующей ситуации кадастровый учет прекращения существования объекта проводится одновременно с государственной регистрацией прекращения права.
Снимается ли вместе с домом земельный участок
Нет. Дом, здание, гараж и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости.
Снятие дома или другого объекта капитального строительства с кадастрового учета не означает автоматического снятия с учета земельного участка, на котором он находился.
Участок сохраняет свой кадастровый номер и правовой статус, если отсутствуют самостоятельные основания для каких-либо кадастровых действий с землей.
Поэтому запрос «как снять земельный участок с кадастрового учета» относится к другой процедуре и актом обследования снесенного дома не решается.
Что делать, если дом сгорел
Если дом или другое строение было полностью уничтожено пожаром и фактически перестало существовать как объект недвижимости, его также можно снять с кадастрового учета после подтверждения прекращения существования.
При подготовке акта обследования полезно предоставить имеющиеся документы, подтверждающие пожар и последствия происшествия.
При этом сам факт пожара еще не означает автоматически, что объект прекратил существование. Если сохранились конструкции и недвижимость фактически продолжает существовать, необходимо сначала определить ее состояние.
Как снять с учета гараж, баню или хозяйственное строение
Если гараж, баня или другое строение имели собственный кадастровый номер и были учтены в ЕГРН как недвижимость, после их полного демонтажа может потребоваться такая же процедура.
Сначала необходимо убедиться, что речь действительно идет о самостоятельном объекте недвижимости, а затем проверить его кадастровый и правовой статус.
Если объект прекратил существование, кадастровый инженер определяет возможность подготовки акта обследования.
Что делать, если после сноса продолжает приходить налог
Именно из-за налога многие собственники впервые обнаруживают, что давно снесенный дом или гараж по-прежнему отображается в государственных информационных системах.
Здесь необходимо разделять две связанные, но разные задачи: актуализацию ЕГРН и прекращение налогообложения уничтоженного объекта.
ЕГРН
Акт обследования и кадастровая процедура подтверждают прекращение существования недвижимости, позволяют снять объект с учета и при необходимости прекратить зарегистрированное право.
ФНС
Для физического лица исчисление налога на уничтоженный объект прекращается с первого числа месяца его гибели или уничтожения. Если налог продолжает начисляться, стоит отдельно проверить сведения налогового органа.
Собственник вправе сообщить налоговому органу о гибели или уничтожении объекта и предоставить имеющиеся подтверждающие документы. При отсутствии заявления ФНС также может прекратить начисление налога на основании сведений, полученных от других государственных органов.
Можно ли построить новый дом, пока старый числится в ЕГРН
Если старый зарегистрированный дом уже фактически снесен, желательно привести сведения ЕГРН в соответствие с реальной ситуацией до оформления нового объекта.
Иначе в государственных сведениях продолжает существовать недвижимость, которой на земельном участке фактически уже нет, что может создавать дополнительные вопросы при последующих кадастровых и регистрационных действиях.
Почему Росреестр может приостановить снятие объекта с учета
Акт обследования и другие представленные документы проходят проверку государственного регистратора.
Приостановка возможна, например, если сведения не позволяют однозначно идентифицировать объект, имеются противоречия между документами и ЕГРН, акт обследования подготовлен с нарушением требований либо заявление подано лицом, полномочия которого не подтверждены.
Если уже получено уведомление о приостановлении, не стоит просто повторно подавать тот же комплект документов. Необходимо сначала разобрать конкретные замечания регистратора.
Подробнее такие случаи мы рассматриваем на странице «Приостановка Росреестра».
Нужно ли самостоятельно разбираться во всех документах
Нет. Для первого обращения собственнику не обязательно заранее знать, какой пункт приказа Росреестра применяется именно к его ситуации и какой документ должен подтверждать снос.
Обычно достаточно сообщить кадастровый номер, адрес объекта и обстоятельства его прекращения существования: дом снесен, объект сгорел, гараж демонтирован или здание разрушено.
После проверки сведений ЕГРН кадастровый инженер сможет определить порядок дальнейших действий, необходимый комплект исходных документов и возможность подготовки акта обследования.
Итог: как снять с кадастрового учета объект, которого больше нет
Если дом, здание, гараж, баня, сооружение или другой учтенный объект недвижимости действительно прекратил существование, одного факта сноса недостаточно для автоматического изменения сведений ЕГРН.
Если снос только планируется, сначала необходимо определить применимый порядок его оформления и, когда это предусмотрено законодательством, направить уведомления о планируемом и завершенном сносе.
После прекращения существования недвижимости кадастровый инженер проверяет сведения ЕГРН, анализирует документы, осматривает место нахождения объекта и подготавливает акт обследования для снятия с кадастрового учета.
Далее документы подаются в Росреестр. В результате объект перестает учитываться как существующая недвижимость, а если право собственности было зарегистрировано — оформляется его прекращение.
Если объект был снесен давно и документов о сносе почти не осталось, это не повод заранее отказываться от оформления. Сначала необходимо проанализировать конкретную ситуацию и имеющиеся государственные сведения.
Для предварительной проверки достаточно сообщить кадастровый номер объекта и рассказать, что с ним произошло. Московское кадастровое бюро проверит исходные сведения, определит необходимый порядок работ и подготовит акт обследования, если имеются основания для снятия объекта с кадастрового учета.