Собственник заказывает выписку из ЕГРН и обнаруживает, что в ней неправильно указана площадь помещения, адрес объекта, координаты земельного участка, местоположение здания или другие сведения. Первая мысль простая: «В Росреестре ошибка — нужно ее исправить».
Но порядок исправления зависит от того, где именно возникло неправильное значение. Если правильные сведения содержатся в документе-основании, а при внесении в ЕГРН появилось другое значение, это техническая ошибка. Если неправильные сведения уже содержались в техническом плане, межевом плане или другом документе и были перенесены из него в ЕГРН, это реестровая ошибка. Если сведения были правильными, а объект изменился позднее, ошибки в ЕГРН нет — нужно оформлять изменение объекта.
Поэтому перед подачей заявления или заказом кадастрового документа нужно установить источник расхождения.
Документ-основание содержит правильное значение, а при внесении сведений в ЕГРН появилось другое.
Росреестр перенес в ЕГРН неправильные сведения из технического, межевого или другого документа.
Например, после перепланировки, реконструкции или другого изменения характеристик.
Техническая и реестровая ошибка в ЕГРН: в чем разница
Действующий Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» разделяет ошибки в ЕГРН на технические и реестровые. Главное отличие определяется источником неправильного сведения.
Вид ошибки определяется не по неправильной цифре в выписке, а по источнику этой цифры.
Одна и та же проблема — например, неправильная площадь — имеет разные причины и поэтому исправляется разными способами.
Что такое «кадастровая ошибка» и используется ли этот термин сейчас
Выражение «кадастровая ошибка» до сих пор используют собственники, риелторы, юристы и специалисты, когда говорят о неправильных сведениях о недвижимости.
В прежнем законодательстве о государственном кадастре недвижимости действительно использовался термин «кадастровая ошибка». После создания Единого государственного реестра недвижимости с 1 января 2017 года Закон № 218-ФЗ использует термин «реестровая ошибка».
Поэтому применительно к действующему законодательству ошибку, которая уже содержалась в документе-основании и затем была воспроизведена в ЕГРН, правильно называть реестровой ошибкой.
При этом в обычной речи словосочетанием «кадастровая ошибка» часто называют вообще любое неправильное сведение в ЕГРН. Поэтому одной этой формулировки недостаточно для выбора процедуры.
Сначала нужно установить источник неправильного сведения.
Документ правильный, а ЕГРН неправильный — техническая ошибка. Ошибка уже содержится в документе-основании — реестровая ошибка. Объект изменился позднее — оформляется изменение объекта.
Что считается технической ошибкой в ЕГРН
Техническая ошибка — это описка, опечатка, грамматическая, арифметическая или подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшая к несоответствию записи ЕГРН документу-основанию.
В документе, на основании которого сведения вносились в ЕГРН, указана площадь помещения 186,4 кв. м.
В ЕГРН внесена площадь 168,4 кв. м.
Документ содержит правильное значение 186,4 кв. м, а неправильная цифра появилась только в записи ЕГРН. Это техническая ошибка.
Если значение 168,4 кв. м уже содержалось в техническом плане и Росреестр точно перенес его в ЕГРН, технической ошибки нет. Ошибка находится в документе-основании и относится к реестровой.
Как исправить техническую ошибку в ЕГРН
Техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав после ее обнаружения самим Росреестром, по заявлению любого заинтересованного лица либо на основании вступившего в законную силу решения суда.
Срок исправления составляет три рабочих дня со дня обнаружения ошибки или получения заявления.
Сопоставить запись ЕГРН с документом, на основании которого она была внесена.
Убедиться, что правильное значение уже содержится в исходном документе.
Указать объект недвижимости и сведения ЕГРН, которые не соответствуют документу-основанию.
Росреестр исправляет подтвержденную техническую ошибку либо направляет мотивированный отказ.
Если указанное в заявлении расхождение не является технической ошибкой или его нельзя исправить в этом порядке, Росреестр направляет уведомление об отказе с указанием причины.
При технической ошибке документ-основание уже содержит правильные сведения.
Поэтому для исправления технической ошибки новый технический или межевой план не готовится.
Как подать заявление об исправлении технической ошибки
Заявление об исправлении технической ошибки можно представить в электронной форме через личный кабинет. Закон позволяет направить такое заявление без усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя.
Для бумажной подачи используется установленный порядок приема документов. Заявление также принимается через МФЦ.
Электронное заявление направляется через личный кабинет в установленном Росреестром порядке.
На Госуслугах доступна услуга, связанная с исправлением ошибок в ЕГРН. После выбора вида ошибки сервис показывает доступный способ подачи и необходимые сведения.
Бумажное заявление и документы принимаются через центры «Мои документы» в рамках действующего порядка взаимодействия с Росреестром.
Если неправильное значение уже содержится в документе-основании, заявление о технической ошибке не исправит сведения. Для такой ситуации применяется порядок исправления реестровой ошибки.
Что считается реестровой ошибкой
Реестровая ошибка — это неправильное сведение, которое уже содержалось в документе, поступившем в Росреестр, и было воспроизведено в ЕГРН.
Закон прямо относит к таким документам межевой план, технический план, карту-план территории и акт обследования. Реестровая ошибка также возникает, когда неправильные сведения поступили от других лиц или государственных и муниципальных органов в установленном порядке.
В техническом плане помещения ошибочно указана площадь 186,4 кв. м вместо правильной площади 183,4 кв. м.
Росреестр внес в ЕГРН 186,4 кв. м — именно то значение, которое содержалось в представленном техническом плане.
Это реестровая ошибка. Для ее исправления нужно представить документ с правильными сведениями в установленном законом порядке.
Само отличие современных обмеров от старого технического плана не доказывает наличие реестровой ошибки. Сначала нужно установить состояние объекта на соответствующую дату, происхождение старой площади и наличие либо отсутствие последующих изменений.
Как исправить реестровую ошибку в ЕГРН
Реестровая ошибка исправляется после поступления в Росреестр документов, которые подтверждают наличие ошибки и содержат сведения, необходимые для ее исправления.
Порядок определяется документом, из которого неправильные сведения попали в ЕГРН.
Если неправильные сведения были внесены в ЕГРН при кадастровом учете на основании технического или межевого плана, исправление проводится через государственный кадастровый учет с документом, содержащим правильные сведения.
Если неправильные сведения были внесены на основании документа, поступившего в порядке межведомственного взаимодействия, исправление выполняется после поступления корректных сведений от соответствующего органа.
Если исправление причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей либо третьих лиц, ошибка исправляется только по решению суда.
Срок исправления реестровой ошибки составляет пять рабочих дней со дня получения Росреестром документов, подтверждающих ошибку и содержащих необходимые для ее исправления сведения.
Пять рабочих дней отсчитываются не от момента, когда собственник впервые обнаружил проблему.
Если до обращения в Росреестр нужно выполнить обмеры, уточнить границы, подготовить технический или межевой план, получить исправленный документ другого органа либо решение суда, сначала выполняются эти действия. После поступления надлежащих документов применяется пятидневный срок исправления реестровой ошибки.
Когда для исправления реестровой ошибки нужен кадастровый инженер
Кадастровый инженер нужен тогда, когда ошибочные сведения были внесены в ЕГРН на основании результатов кадастровых работ и для исправления требуется подготовить новый кадастровый документ с правильными характеристиками.
Если реестровая ошибка содержится в сведениях о границах, координатах или площади земельного участка и исправление выполняется через кадастровый учет, кадастровый инженер подготавливает межевой план.
Если реестровая ошибка содержится в характеристиках здания, помещения или сооружения, ранее внесенных на основании технического плана, для кадастрового учета исправленных характеристик кадастровый инженер подготавливает технический план.
Если документ-основание уже содержит правильные сведения, кадастровые работы для исправления технической ошибки не требуются.
Если прежние сведения ЕГРН были правильными, а характеристики объекта изменились позднее, кадастровые работы выполняются для кадастрового учета изменений, а не для исправления ошибки.
Если сведения ЕГРН не соответствуют документам или фактическому состоянию объекта, нужно определить источник расхождения и правильную кадастровую процедуру.
Может ли Росреестр сам исправить реестровую ошибку
Да. Для отдельных реестровых ошибок закон предусматривает специальную процедуру их выявления и устранения Росреестром.
Она применяется к ошибкам в местоположении границ земельных участков и местоположении зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства на земельных участках.
После выявления такой ошибки орган регистрации прав принимает решение о необходимости ее устранения и направляет его правообладателю. Если правообладатель не представляет документы в установленный законом срок, Росреестр при наличии необходимых документов и материалов вносит изменения в ЕГРН по специальной процедуре.
Этот порядок относится к предусмотренным законом ошибкам местоположения границ земельных участков и контуров объектов.
Он не заменяет общий порядок исправления других реестровых ошибок.
Когда ошибку нужно исправлять через суд
Судебный порядок применяется не ко всем ошибкам.
Если исправление технической или реестровой ошибки причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей либо третьих лиц, которые полагались на сведения ЕГРН, ошибка исправляется только на основании решения суда.
Суд также требуется, когда между заинтересованными лицами существует спор о правильных границах, площади, принадлежности территории или другой характеристике объекта и административная процедура не разрешает этот спор.
Кадастровый инженер определяет характеристики объекта и подготавливает технический или межевой план.
Если между правообладателями существует спор о праве, кадастровый инженер этот спор не разрешает.
Что делать, если в ЕГРН неправильная площадь
По одному расхождению площади определить вид ошибки нельзя.
Если в документе-основании была указана правильная площадь, а при внесении в ЕГРН появилась другая цифра, это техническая ошибка.
Если неправильная площадь уже содержалась в техническом плане и была перенесена из него в ЕГРН, это реестровая ошибка.
Если прежняя площадь была правильной, а затем объект изменился после перепланировки или реконструкции, ошибки нет — нужно оформить изменение объекта.
Есть и другие причины расхождений, связанные с датой и способом определения площади. Подробно они разобраны в статье «Площадь помещения в ЕГРН не совпадает с фактической или БТИ: что делать».
Что делать, если в ЕГРН неправильно указан адрес
Неправильный адрес в ЕГРН сам по себе не означает техническую ошибку.
Если документ-основание содержит правильный адрес, а в ЕГРН при внесении сведений появился другой адрес, это техническая ошибка.
Если неправильный адрес уже содержался в документе, из которого сведения поступили в ЕГРН, технической ошибки нет. Исправляется документ или сведения источника, после чего правильные данные передаются в ЕГРН.
Если объекту официально присвоен новый адрес, внесение нового адреса является обновлением сведений, а не исправлением технической ошибки старой записи.
Что делать, если ошибка обнаружена в выписке ЕГРН
Выписка из ЕГРН отражает сведения, которые содержатся в реестре на дату ее формирования.
Поэтому исправляется не сама выписка как документ, а соответствующая запись ЕГРН. После внесения правильных сведений новая выписка будет содержать актуальные данные.
Сохраните выписку, в которой обнаружено неправильное значение, и найдите документ, с которым вы сравниваете сведения.
Если документ содержит правильное значение — это техническая ошибка. Если неправильное значение уже содержится в документе — нужно определить источник этой ошибки и порядок внесения правильных сведений.
Когда расхождение в ЕГРН не является ошибкой
Если сведения ЕГРН были правильными на момент их внесения, а объект изменился позднее, исправлять ошибку не нужно.
Например, помещение имело площадь 120 кв. м, и эта площадь была правильно внесена в ЕГРН. После перепланировки фактическая площадь стала 121,2 кв. м.
В ЕГРН нет ошибки: реестр содержит прежние характеристики объекта. Для отражения нового состояния нужно оформить выполненные изменения и провести кадастровый учет изменений объекта недвижимости.
Исправление ошибки приводит ЕГРН в соответствие со сведениями, которые должны были быть внесены правильно ранее.
Кадастровый учет изменений вносит в ЕГРН новые характеристики объекта, появившиеся после его изменения.
Какие документы подготовить для проверки ошибки
Комплект зависит от спорного сведения и его источника. Для первоначальной проверки нужно собрать документы, по которым можно проследить происхождение неправильного значения.
- актуальную выписку из ЕГРН;
- кадастровый номер объекта;
- документ, с которым не совпадают сведения ЕГРН;
- технический план или межевой план, если именно на их основании сведения вносились в реестр;
- старые выписки ЕГРН или кадастровые документы, если они показывают историю изменения сведений;
- документы БТИ, если вопрос связан с площадью или конфигурацией помещения;
- решения государственных или муниципальных органов, если спорное сведение поступило от них;
- другие документы, подтверждающие правильные характеристики объекта.
После сравнения документов определяется конкретная процедура: исправление технической ошибки, исправление реестровой ошибки, подготовка кадастрового документа, кадастровый учет изменений либо судебный порядок.
Сколько времени занимает исправление ошибки в ЕГРН
Сколько стоит исправление ошибки в ЕГРН
Единой цены для всех ошибок нет, потому что техническая и реестровая ошибки исправляются разными способами.
Новый технический или межевой план для исправления технической ошибки не требуется.
Если исправление проводится через кадастровый учет, применяются платежи, установленные для соответствующего учетно-регистрационного действия.
Если нужен технический или межевой план, стоимость определяется видом объекта, составом кадастровых работ и исходными документами.
Поэтому сначала определяется вид ошибки и способ ее исправления, а затем рассчитывается стоимость необходимых работ.
Что делать, если Росреестр не исправил ошибку или приостановил учет
Если реестровая ошибка исправляется через кадастровый учет с техническим или межевым планом, Росреестр проверяет представленные документы по правилам государственного кадастрового учета.
Если комплект не соответствует требованиям закона, кадастровый учет приостанавливается. Нужно проанализировать причины, указанные в уведомлении регистратора, и устранить именно их.
Если приостановка возникла при внесении изменений после перепланировки помещения, причины первоначальной приостановки разобраны в статье «Почему Росреестр приостанавливает кадастровый учет после перепланировки». Если документы уже исправлялись, но учет после перепланировки не возобновили, см. статью «Не устранены причины приостановки Росреестра: почему кадастровый учет не возобновили».
Если приостановка относится к другой ситуации — например, исправлению характеристик здания или земельного участка, — нужно анализировать конкретное уведомление Росреестра. Для этого предусмотрена услуга «Приостановление кадастрового учета и регистрации права в Росреестре».
Как определить правильный способ исправления
Главная задача — не выбрать услугу по названию ошибки, а установить источник неправильного сведения.
Определить, какое именно сведение не совпадает и когда оно появилось в реестре.
Сопоставить запись ЕГРН с техническим, межевым или другим документом-основанием.
Установить, не изменялись ли характеристики объекта после внесения сведений.
Заявление, технический план, межевой план, кадастровый учет, корректные сведения другого органа либо судебное решение.
Частые вопросы об ошибках в ЕГРН
Ответы на практические вопросы о технических, реестровых и так называемых кадастровых ошибках, заявлениях, сроках и кадастровых документах.
Чем техническая ошибка отличается от реестровой?
При технической ошибке документ-основание содержит правильные сведения, а неправильное значение появилось при внесении данных в ЕГРН.
При реестровой ошибке неправильные сведения уже содержались в техническом плане, межевом плане или другом документе и затем были воспроизведены в ЕГРН.
Кадастровая ошибка и реестровая ошибка — это одно и то же?
«Кадастровая ошибка» — термин прежнего законодательства о государственном кадастре недвижимости. Закон № 218-ФЗ использует термин «реестровая ошибка».
В обычной речи «кадастровой ошибкой» называют и другие неправильные сведения, поэтому конкретный вид ошибки определяется по ее источнику.
Нужен ли кадастровый инженер для исправления технической ошибки?
Нет. При технической ошибке документ-основание уже содержит правильные сведения, поэтому новый технический или межевой план для ее исправления не требуется.
Всегда ли для исправления реестровой ошибки нужен технический план?
Нет. Вид документа определяется источником ошибки.
Если ошибка содержится в техническом плане здания, помещения или сооружения и исправление проводится через кадастровый учет, готовится технический план. Если ошибка относится к границам земельного участка и исправляется через кадастровый учет, готовится межевой план. Если ошибочные сведения поступили от другого органа, правильные сведения должны поступить от соответствующего источника.
Сколько Росреестр исправляет техническую ошибку?
Техническая ошибка исправляется в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения Росреестром либо получения заявления заинтересованного лица.
Сколько времени исправляется реестровая ошибка?
Реестровая ошибка исправляется в течение пяти рабочих дней со дня получения Росреестром документов, подтверждающих наличие ошибки и содержащих необходимые для ее исправления сведения.
Срок подготовки технического или межевого плана, получения исправленных документов другого органа или судебного решения в эти пять рабочих дней не входит.
Можно ли подать заявление об исправлении ошибки через Госуслуги или МФЦ?
Заявление об исправлении технической ошибки можно представить электронно. Бумажные заявления принимаются через установленную систему приема документов, включая МФЦ.
При реестровой ошибке способ подачи определяется документом, который должен стать основанием для внесения правильных сведений.
Что делать, если ошибка обнаружена в выписке ЕГРН?
Нужно сравнить сведения выписки с документом, который подтверждает правильное значение.
Исправляется запись ЕГРН, а не сама выписка как файл. После внесения правильных сведений новая выписка будет содержать актуальные данные.
Если площадь в ЕГРН неправильная, это реестровая ошибка?
Нет. По одному расхождению площади определить вид ошибки нельзя.
Если правильная площадь была в документе-основании, а неправильная цифра появилась только в ЕГРН, это техническая ошибка. Если неправильная площадь уже содержалась в техническом плане, это реестровая ошибка. Если площадь изменилась после перепланировки или реконструкции, ошибки нет — нужно оформить изменение объекта.
Другие причины расхождений разобраны в статье «Площадь помещения в ЕГРН не совпадает с фактической или БТИ: что делать».
Если в ЕГРН неправильный адрес, это техническая ошибка?
Нет. Неправильный адрес сам по себе не определяет вид ошибки.
Если правильный адрес содержится в документе-основании, а неправильный адрес появился только в ЕГРН, это техническая ошибка. Если неправильный адрес уже был в исходном документе либо объекту позднее официально присвоили новый адрес, применяется другой порядок внесения правильных сведений.
Когда реестровую ошибку нужно исправлять через суд?
Если исправление причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей либо третьих лиц, ошибка исправляется только по решению суда.
Суд также используется для разрешения спора о границах или других характеристиках объекта, который нельзя устранить административным путем.
Сколько стоит исправление ошибки в ЕГРН?
За исправление технической ошибки госпошлина не уплачивается.
При реестровой ошибке стоимость определяется способом исправления. Если нужны кадастровые работы, отдельно оплачивается подготовка технического или межевого плана. Если исправление проводится через кадастровый учет, применяются платежи за соответствующее учетно-регистрационное действие.
Можно ли исправить ошибку, если объект на самом деле изменился?
Нет. Если прежние сведения ЕГРН были правильными, а характеристики объекта изменились позднее, ошибки нет. Нужно оформить изменение объекта и внести его новые характеристики в ЕГРН.
На чем основан порядок исправления ошибок
Основные правила исправления технических и реестровых ошибок установлены Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Определяет техническую ошибку и устанавливает трехдневный срок ее исправления после обнаружения либо получения заявления заинтересованного лица.
Определяет реестровую ошибку, пятидневный срок ее исправления после поступления надлежащих документов и порядок внесения правильных сведений в ЕГРН.
Устанавливает судебный порядок, если исправление ошибки причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей либо третьих лиц.
Устанавливают специальную процедуру исправления отдельных реестровых ошибок в местоположении границ земельных участков и контуров объектов капитального строительства.
Использовался в прежнем законодательстве о государственном кадастре недвижимости. С 2017 года применительно к соответствующей категории ошибок действующее законодательство об ЕГРН использует термин «реестровая ошибка».
Сначала устанавливается источник неправильного сведения. После этого определяется точная процедура исправления: заявление о технической ошибке, исправление документа-основания, технический или межевой план, кадастровый учет либо судебный порядок.