На земельном участке стоит склад, ангар, павильон, навес, металлическое сооружение, ограждение или другая постройка. В документах ее могут называть зданием или сооружением, она может много лет числиться на балансе организации и даже иметь фундамент или подключение к инженерным сетям. Но из этого еще не следует, что объект является самостоятельной недвижимостью и его нужно ставить на кадастровый учет.
Чтобы определить дальнейшие действия, сначала нужно ответить на два вопроса: является ли объект капитальным или некапитальным и является ли он самостоятельным объектом недвижимости.
Это особенно важно до заказа технического плана. Если объект является самостоятельной недвижимостью и существуют основания для его кадастрового учета, можно переходить к кадастровым работам. Если строение некапитальное и самостоятельным объектом недвижимости не является, технический план для постановки такого объекта на кадастровый учет не подготавливается.
В этой статье рассматривается именно определение статуса зданий, строений и сооружений. Порядок размещения некапитальных объектов на государственных или городских земельных участках, нестационарная торговля и согласование схем размещения — отдельные вопросы и здесь не рассматриваются.
Нужно дополнительно определить, является ли он самостоятельной недвижимой вещью и существуют ли основания для кадастрового учета.
Как самостоятельный объект недвижимости в ЕГРН он не регистрируется, а технический план для такой регистрации не подготавливается.
Нужно обследовать конструкцию, изучить документы и определить возможность демонтажа или перемещения объекта.
По результатам обследования можно подготовить отдельное заключение кадастрового инженера с описанием признаков объекта и обоснованным выводом.
Что такое объект капитального строительства
Градостроительный кодекс относит к объектам капитального строительства здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
Для практического определения статуса важнее не само название постройки, а ее конструкция и связь с земельным участком.
Капитальный объект создается как сооружение, прочно связанное с землей. Его нельзя просто переместить либо разобрать и собрать в другом месте без последствий, которые имеют существенное значение для назначения или основных характеристик объекта.
Слова «склад», «ангар», «павильон», «гараж» или «сооружение» не позволяют определить статус объекта.
Два объекта с одинаковым названием могут иметь совершенно разную конструкцию: один является самостоятельным капитальным зданием, второй — сборно-разборной конструкцией.
Что такое некапитальное строение или сооружение
Некапитальным признается строение или сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивно допускает перемещение либо демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Градостроительный кодекс прямо называет в качестве примеров киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения.
Для некапитального объекта не требуется создавать отдельную запись в ЕГРН как о здании или сооружении. Такой объект не ставится на кадастровый учет как самостоятельная недвижимость.
При этом не каждый объект, который не регистрируется в ЕГРН, обязательно является отдельной движимой вещью. Например, замощение или ограждение может представлять собой неотделимое улучшение самого земельного участка.
Капитальный объект и недвижимость — это не одно и то же
Это одна из самых важных частей темы.
«Объект капитального строительства» — понятие градостроительного законодательства. «Недвижимая вещь» — понятие гражданского законодательства. Использовать их как полные синонимы нельзя.
Этот вопрос связан прежде всего с конструкцией объекта, прочной связью с землей и возможностью его демонтажа или перемещения.
Основное определение содержится в статье 1 Градостроительного кодекса РФ.
Этот вопрос определяет правовой режим имущества и возможность существования самостоятельного объекта недвижимости.
Основное правило установлено статьей 130 Гражданского кодекса РФ.
Для кадастрового учета недостаточно установить только то, что конструкция прочно связана с землей. Нужно также определить, является ли она самостоятельной недвижимой вещью, способной существовать как отдельный объект гражданских прав.
Хороший пример — ограждение. Даже если отдельные элементы забора имеют прочную связь с землей, это не превращает ограждение в самостоятельный объект недвижимости. Верховный Суд относит ограждения и замощения к неотделимым улучшениям земельного участка.
Для кадастрового учета нужно установить: является ли конкретный объект самостоятельной недвижимостью, сведения о которой должны существовать в ЕГРН.
Какие признаки проверяют при определении статуса объекта
Одного универсального признака, который дает ответ для любой конструкции, нет. Статус определяется по совокупности фактических и правовых характеристик конкретного объекта.
Проверяется способ опирания объекта, наличие фундамента, подземных конструкций, анкеров, свай и других элементов, связывающих конструкцию с участком.
Оценивается, можно ли разобрать объект без разрушения его основных конструктивных элементов и потери назначения.
Проверяется, сохранятся ли основные характеристики объекта после демонтажа, перемещения и последующей сборки.
Если перемещение требует фактического разрушения конструкции или причиняет несоразмерный ущерб ее назначению, это является значимым признаком прочной связи с землей.
Определяется, существует ли объект как самостоятельная вещь либо является лишь элементом благоустройства, улучшением участка или частью другого объекта.
Анализируются проектные, разрешительные, технические и другие документы, которые показывают, что именно создавалось и каким способом.
Если статус строения или сооружения неясен, кадастровый инженер обследует объект, изучит документы и оценит конструктивные признаки, связь с землей и возможность демонтажа.
Фундамент сам по себе не делает объект капитальным
Это одно из самых распространенных заблуждений.
Наличие фундамента — важный фактический признак, но не автоматический ответ. Нужно понимать конструкцию фундамента, способ крепления к нему объекта и то, что произойдет при демонтаже.
Например, сборная конструкция может быть закреплена болтами на бетонном основании и при этом демонтироваться с сохранением основных элементов. Сам факт существования бетонного основания не превращает такую конструкцию автоматически в недвижимость.
Судебная практика также подтверждает, что наличие фундамента и подведенных коммуникаций само по себе не доказывает капитальный характер временного объекта.
Какие признаки сами по себе не дают ответа
Нужно оценивать его конструкцию и связь с самим объектом.
Подключение электричества, воды или других сетей само по себе статус не определяет.
То, что объект стоит на одном месте много лет, не превращает его в недвижимость.
Инвентарный номер и бухгалтерский учет не создают статус объекта недвижимости.
Если объект числится на балансе организации
Для государственных, муниципальных и других учреждений этот вопрос особенно актуален. На балансе организации могут числиться десятки строений, сооружений и элементов благоустройства, которые никогда не ставились на кадастровый учет.
Наличие имущества на бухгалтерском балансе не означает, что оно является самостоятельной недвижимостью и обязательно должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
Кадастровый и бухгалтерский учет решают разные задачи. Инвентарный номер, балансовая стоимость, акт приема-передачи или длительная эксплуатация подтверждают существование имущества в учете организации, но не заменяют анализ его правовой природы.
Поэтому перед подготовкой технических планов на большой перечень объектов разумно сначала разделить их на группы:
Для них проверяются документы и основания для кадастрового учета, после чего решается вопрос о подготовке технического плана.
Если самостоятельного объекта недвижимости нет, ставить такую конструкцию на кадастровый учет только из-за наличия на балансе не требуется.
Именно в таких ситуациях отдельное заключение по каждому спорному объекту или группе однотипных объектов позволяет зафиксировать результаты обследования и обосновать выбранный подход к дальнейшим действиям.
Примеры: склад, ангар, навес, забор и площадка
По названию объекта определять его статус нельзя. Для разных конструкций логика анализа выглядит следующим образом.
Само слово «склад» или «ангар» ответа не дает.
Нужно установить конструкцию основания и каркаса, способ соединения элементов, возможность демонтажа и повторной сборки и последствия перемещения.
Если объект конструктивно рассчитан на перемещение, а его демонтаж не уничтожает основные характеристики, оснований регистрировать его как самостоятельную недвижимость нет.
Наличие подключения к электричеству или размещение на бетонных блоках этого вывода не меняет.
Навес прямо приведен в Градостроительном кодексе как пример некапитального сооружения.
Для конкретного павильона статус определяется по его фактической конструкции, а не по названию в договоре или инвентарной ведомости.
Отдельное ограждение не становится самостоятельной недвижимостью только из-за наличия столбов, бетонного основания или прочного крепления к земле.
Верховный Суд относит ограждения к неотделимым улучшениям земельного участка.
Замощение и покрытие прямо исключены Градостроительным кодексом из объектов капитального строительства как неотделимые улучшения земельного участка.
Самостоятельный кадастровый учет площадки как здания или сооружения из одного факта наличия покрытия не возникает.
Для трубопровода, сети, подстанции или другого инженерного объекта нельзя использовать вывод, сделанный для навеса или павильона.
Нужно отдельно оценить назначение, конструкцию, самостоятельность объекта и документы его создания.
Отсутствие разрешения на строительство не означает, что объект некапитальный
Разрешительная документация и физический статус объекта — тоже разные вопросы.
Для отдельных объектов капитального строительства закон не требует разрешения на строительство. Поэтому формула «нет разрешения — значит объект временный и некапитальный» неверна.
Верно и обратное: существование проекта, договора строительства или другого документа с названием «здание» не заменяет обследование фактической конструкции и не создает самостоятельный объект недвижимости только за счет текста документа.
Как кадастровый инженер определяет статус объекта
Если по фотографиям и имеющимся документам однозначного ответа нет, объект нужно обследовать на месте.
Задача обследования — не просто увидеть фундамент. Нужно понять, как устроен объект, что связывает его с земельным участком, можно ли его демонтировать и сохранит ли он свои характеристики после перемещения.
- документы на земельный участок;
- сведения ЕГРН;
- проектные и разрешительные материалы;
- инвентарные и технические документы;
- документы о создании и размещении объекта.
- основание и фундамент;
- несущая конструкция;
- материалы стен и каркаса;
- подземные элементы;
- крепления и узлы соединений;
- подключение инженерных сетей.
- какие элементы придется разрушить;
- можно ли перевезти конструкцию;
- допускается ли повторная сборка;
- сохранятся ли основные характеристики;
- останется ли прежнее назначение объекта.
Заключение кадастрового инженера о капитальности или некапитальности объекта
Если собственнику, организации или балансодержателю нужен документированный результат обследования, кадастровый инженер может подготовить отдельное заключение об объекте.
Содержание зависит от конкретного объекта, но полноценное заключение должно показывать не только итоговую фразу, а основания, по которым сделан вывод.
Если обследуется сразу несколько объектов на одной территории, их можно последовательно описать в одном комплекте материалов с отдельным выводом по каждому объекту.
Для чего такое заключение нужно государственным и муниципальным учреждениям
У учреждения на балансе может находиться большое количество объектов, которые фактически существуют на территории, но отсутствуют в ЕГРН: металлические склады, навесы, ограждения, хозяйственные конструкции, площадки и другие объекты.
Автоматически заказывать технический план на каждый объект неправильно. Сначала нужно определить, существует ли вообще самостоятельный объект недвижимости, который подлежит кадастровому учету.
Заключение кадастрового инженера позволяет:
В документе отражаются конструкция объекта и результаты непосредственного осмотра.
Становится понятно, какие объекты требуют дальнейшей кадастровой проверки, а какие самостоятельной недвижимостью не являются.
Для некапитального объекта можно документально показать, почему технический план для его постановки на учет не подготавливается.
Учреждение не тратит средства на попытку поставить в ЕГРН конструкцию, которая самостоятельным объектом недвижимости не является.
Какую юридическую силу имеет заключение кадастрового инженера
Здесь важно не приписывать документу значение, которого у него нет.
Отдельное заключение о капитальности или некапитальности не является техническим планом, межевым планом или актом обследования и само по себе не является основанием для внесения сведений в ЕГРН.
Оно также не заменяет решение суда, государственного органа или иной документ, который закон прямо требует для конкретной процедуры.
Такое заключение представляет собой профессионально обоснованный документ: кадастровый инженер фиксирует, что именно он обследовал, какие сведения изучил, какие конструктивные признаки выявил и почему пришел к соответствующему выводу.
Если статус объекта впоследствии станет предметом спора, заключение оценивается вместе с другими документами и доказательствами. Поэтому особенно важно, чтобы вывод основывался не только на цитировании закона, но и на фактическом обследовании конкретного объекта.
Фраза «фундамента нет, поэтому объект некапитальный» слишком упрощает анализ.
Сильное заключение показывает всю цепочку: конструкция → связь с землей → возможность демонтажа и перемещения → самостоятельность объекта → правовая оценка → вывод.
Что делать, если объект признан капитальным
Вывод о капитальном характере конструкции — еще не команда немедленно готовить технический план.
Сначала необходимо установить, является ли объект самостоятельной недвижимостью, имеются ли документы на земельный участок и объект и существует ли законное основание для его кадастрового учета.
Если речь идет о самостоятельном здании или сооружении, которое должно быть внесено в ЕГРН, следующим кадастровым документом становится технический план.
Если это вновь построенное нежилое здание, дальнейший порядок подробно разобран в статье «Как зарегистрировать построенное нежилое здание и оформить право собственности».
Если объект существует давно, но отсутствует в ЕГРН, сначала нужно проверить его историю и документы. Эта ситуация разобрана в статье «Можно ли зарегистрировать право собственности на объект, который не стоит на кадастровом учете».
Что делать, если объект признан некапитальным
Если обследование подтверждает, что строение или сооружение является некапитальным и самостоятельной недвижимостью не является, технический план для его постановки на кадастровый учет не подготавливается.
Такой объект не нужно пытаться регистрировать в ЕГРН как здание или сооружение только потому, что он имеет площадь, адресное описание, инвентарный номер либо находится на балансе организации.
Подробно вопрос именно о невозможности кадастрового учета некапитального объекта разобран в статье «Можно ли поставить на кадастровый учет некапитальный объект и нужен ли технический план».
Если объект уже зарегистрирован в ЕГРН, но появились сомнения в его статусе
Наличие записи в ЕГРН нельзя просто игнорировать и считать объект некапитальным на основании нового обследования.
Если право и кадастровый номер уже существуют, необходимо отдельно анализировать историю учета, документы, на основании которых объект был зарегистрирован, его фактическое состояние и правовой способ исправления ситуации.
Одно отдельное заключение кадастрового инженера само по себе не снимает существующий объект с кадастрового учета и не прекращает зарегистрированное право.
Частые вопросы о капитальных и некапитальных объектах
Что такое объект капитального строительства?
Градостроительный кодекс относит к объектам капитального строительства здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
Что такое некапитальный объект?
Некапитальное строение или сооружение не имеет прочной связи с землей, а его конструкция допускает перемещение либо демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Капитальный объект всегда является недвижимостью?
Нет. Понятие объекта капитального строительства относится к градостроительному законодательству, а понятие недвижимой вещи — к гражданскому. Для кадастрового учета нужно дополнительно установить, является ли конкретный объект самостоятельной недвижимой вещью.
Если есть фундамент, объект считается капитальным?
Нет. Фундамент является одним из исследуемых признаков, но сам по себе не определяет статус. Оцениваются конструкция объекта, способ крепления, возможность демонтажа и перемещения, ущерб при таких действиях и сохранение основных характеристик.
Может ли некапитальный объект иметь бетонное основание?
Да. Наличие бетонного основания само по себе не делает расположенную на нем сборно-разборную конструкцию капитальным объектом. Нужно определить характер связи конструкции с основанием и возможность ее демонтажа и последующего использования.
Если к объекту подведены электричество и вода, он становится капитальным?
Нет. Подключение инженерных коммуникаций учитывается при обследовании, но само по себе не определяет капитальный характер объекта.
Металлический ангар или склад является капитальным объектом?
По одному названию или материалу ответ определить нельзя. Необходимо исследовать основание, конструкцию каркаса, способ крепления, возможность демонтажа и повторной сборки и последствия перемещения объекта.
Является ли забор недвижимостью?
Отдельное ограждение не становится самостоятельной недвижимой вещью только из-за прочного крепления к земле или наличия бетонного основания. Верховный Суд относит ограждения к неотделимым улучшениям земельного участка.
Нужно ли ставить на кадастровый учет некапитальный объект?
Нет. Если строение или сооружение действительно является некапитальным и не представляет собой самостоятельный объект недвижимости, оно не ставится на кадастровый учет как здание или сооружение.
Можно ли сделать технический план на некапитальный объект?
Нет, технический план для постановки такого объекта на кадастровый учет не подготавливается. Технический план предназначен для кадастрового учета объектов недвижимости.
Что такое заключение кадастрового инженера о капитальности объекта?
Это отдельный документ, в котором кадастровый инженер описывает обследованный объект, изученные документы, конструктивные признаки, возможность демонтажа и перемещения и формулирует обоснованный вывод о статусе объекта.
Является ли такое заключение официальным документом для Росреестра?
Оно не является техническим планом, межевым планом или актом обследования и само по себе не служит основанием для внесения либо исключения сведений из ЕГРН. Это профессионально обоснованный документ, который используется с учетом цели его подготовки и других имеющихся документов.
Если объект стоит на балансе учреждения, его обязательно регистрировать в ЕГРН?
Нет. Наличие объекта на бухгалтерском балансе само по себе не определяет его как недвижимость. Сначала необходимо установить фактический и правовой статус конкретного объекта.
На чем основано определение статуса объекта
При определении статуса объекта используются нормы как градостроительного, так и гражданского законодательства. Для кадастрового учета дополнительно учитываются требования законодательства о регистрации недвижимости.
Определяет объект капитального строительства и исключает из этого понятия некапитальные строения, сооружения и неотделимые улучшения земельного участка.
Устанавливает признаки некапитального строения или сооружения: отсутствие прочной связи с землей и возможность перемещения либо демонтажа и последующей сборки без несоразмерного ущерба и изменения основных характеристик.
Определяет недвижимые вещи через прочную связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимыми, если иное не следует из закона.
Определяет технический план как документ, содержащий сведения, необходимые для государственного кадастрового учета здания, сооружения и других объектов недвижимости.
Разграничивают недвижимые постройки, движимые объекты и неотделимые улучшения земельного участка. В числе таких улучшений прямо названы замощения и ограждения.
Не нужно начинать с заказа технического плана только потому, что объект физически существует или числится на балансе.
Сначала необходимо изучить документы и конструкцию, а при недостаточности исходных данных — осмотреть объект на месте. После этого определяется дальнейший путь: технический план и кадастровый учет самостоятельной недвижимости либо заключение о том, что объект не относится к самостоятельным объектам недвижимости.
Московское кадастровое бюро проводит обследование таких объектов, анализирует исходные документы и подготавливает заключения кадастрового инженера. Если по результатам проверки объект подлежит кадастровому учету, далее можно подготовить необходимый технический план.