Технический план и технический паспорт — это разные документы. Они могут содержать похожие сведения об одном объекте недвижимости, но подготавливаются для разных целей и не заменяют друг друга.
Если объект нужно поставить на кадастровый учет или внести изменения в сведения ЕГРН, обычно требуется технический план кадастрового инженера. Если необходим документ технической инвентаризации с планировкой, экспликацией и характеристиками объекта, речь чаще идет о техническом паспорте БТИ.
Кроме того, на практике используется еще один похожий документ — техническое описание помещения или здания. Оно может содержать план, экспликацию и фактические характеристики объекта, но имеет другое назначение.
Главное отличие: технический план нужен прежде всего для кадастрового учета и внесения сведений в ЕГРН, а технический паспорт относится к технической инвентаризации объекта.
В большинстве кадастровых ситуаций потребуется технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Заказывают технический паспорт, поэтажный план, экспликацию или другой документ технической инвентаризации.
В отдельных ситуациях можно подготовить техническое описание с обмерами, планом и экспликацией.
Обычно требуется выписка из ЕГРН, а не технический план или технический паспорт.
Технический план и технический паспорт — основные отличия
Главная разница заключается не во внешнем виде документов, а в их назначении. Технический план относится к кадастровым работам и используется для государственного кадастрового учета. Технический паспорт относится к технической инвентаризации объекта.
| Документ | Кто подготавливает | Что содержит | Основная задача | Используется для изменения ЕГРН |
|---|---|---|---|---|
| Технический план | Кадастровый инженер | Характеристики объекта, исходные документы, текстовую и графическую части, при необходимости заключение кадастрового инженера | Кадастровый учет и внесение сведений об объекте в ЕГРН | Да, когда для соответствующего кадастрового действия требуется технический план |
| Технический паспорт | Организация технической инвентаризации, например БТИ | Характеристики объекта, планировку, поэтажный план, экспликацию и другие сведения технического учета | Техническая инвентаризация и подтверждение технических характеристик объекта | Сам по себе — нет |
| Техническое описание | На практике может подготавливаться кадастровым инженером по результатам обследования и обмеров | Характеристики объекта, площадь, план, экспликацию и другие необходимые заказчику сведения | Описание фактических характеристик объекта для конкретной практической задачи | Само по себе — нет |
| Выписка из ЕГРН | Сведения предоставляются из Единого государственного реестра недвижимости | Уже зарегистрированные сведения об объекте и правах на него | Получение сведений, которые уже содержатся в государственном реестре | Нет — выписка отображает существующие сведения |
Что такое технический план
Технический план — это документ, предусмотренный Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем указываются сведения об объекте недвижимости, необходимые для государственного кадастрового учета, либо новые сведения об уже учтенном объекте, которые требуется внести в ЕГРН.
Технический план подготавливает кадастровый инженер. В установленном для кадастрового учета виде он формируется в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Технический план может потребоваться для квартиры, помещения, здания, жилого или садового дома, сооружения, машино-места, объекта незавершенного строительства, а также в других предусмотренных законодательством кадастровых ситуациях.
Когда нужен технический план
Важно: технический план — это не просто чертеж или поэтажный план. Графическая часть является только одной из частей технического плана.
В документ также включаются сведения о кадастровых работах, заказчике и кадастровом инженере, исходных документах, характеристиках объекта и другие сведения, необходимые в конкретной ситуации.
Например, при внесении изменений после перепланировки кадастровый инженер может отразить в техническом плане новую площадь и конфигурацию помещения и обосновать полученные характеристики в заключении. Именно такая структура используется для передачи необходимых сведений в Росреестр.
Подробнее об услуге можно посмотреть на странице «Технический план в Москве».
Что такое технический паспорт БТИ
Технический паспорт относится к документам технического учета и инвентаризации недвижимости. Он может содержать адрес и характеристики объекта, сведения о площади, назначении и составе помещений, поэтажные планы, экспликацию, а в зависимости от вида объекта и формы документа — сведения о конструктивных элементах, материалах и другие технические характеристики.
Форма и состав технических паспортов могут различаться в зависимости от вида недвижимости, региона, времени проведения технической инвентаризации и применяемой формы документа.
Например, в старых технических паспортах нежилых помещений можно встретить сведения о годе постройки здания, конструкциях стен и перекрытий, инженерном оборудовании, физическом износе и инвентаризационной стоимости. В современных документах технического учета акцент может быть сделан на актуальной планировке и характеристиках объекта.
Технические паспорта продолжают выдавать
Иногда можно встретить утверждение, что технические паспорта недвижимости отменены. Это не совсем правильно. Они перестали быть основным документом для государственного кадастрового учета, но техническая инвентаризация и технические паспорта продолжают существовать.
В Москве технические паспорта, поэтажные планы и экспликации можно получить в МосгорБТИ. Такие документы могут использоваться при оформлении и согласовании перепланировки, оценке недвижимости, проверке технических характеристик объекта и в других ситуациях.
Есть ли у технического паспорта срок действия
Универсального установленного законом срока, после которого технический паспорт автоматически становится недействительным, нет. При этом документ фиксирует состояние объекта на дату проведенной технической инвентаризации.
Если после обследования изменилась планировка, площадь или другие характеристики объекта, старый технический паспорт может уже не отражать его фактическое состояние. Кроме того, организация, которая запрашивает документ, может предъявлять свои требования к его актуальности.
Можно ли использовать технический паспорт вместо технического плана
В современной процедуре кадастрового учета технический паспорт сам по себе не заменяет технический план. Если для внесения сведений об объекте в ЕГРН законодательством предусмотрена подготовка технического плана, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
При этом документы БТИ могут иметь большое значение как исходные материалы. Кадастровый инженер анализирует существующие технические паспорта, поэтажные планы, экспликации, архивные документы и сопоставляет их со сведениями ЕГРН и фактическим состоянием недвижимости.
Особенно важны старые документы технической инвентаризации для объектов, история которых начинается до формирования современной системы ЕГРН. В отдельных предусмотренных законодательством ситуациях технические паспорта, изготовленные до 1 января 2013 года, могут использоваться как документы-источники.
Но это не означает, что старый технический паспорт можно просто подать вместо современного технического плана при любом кадастровом учете.
Что такое техническое описание помещения или здания
Помимо технического плана и технического паспорта на практике применяется еще один документ — техническое описание объекта недвижимости.
Такой документ может подготавливаться кадастровым инженером по результатам обследования и обмеров объекта. Его конкретный состав зависит от поставленной задачи и требований организации, для которой он готовится.
На практике техническое описание помещения или здания может содержать:
Именно поэтому визуально техническое описание может быть очень похоже на технический паспорт БТИ. В обоих документах могут присутствовать таблицы характеристик, план этажа и экспликация.
Однако юридическое назначение этих документов различается. Техническое описание кадастрового инженера не является техническим паспортом БТИ, а также не является техническим планом, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ.
Для чего заказывают техническое описание
Техническое описание может быть полезно, когда заказчику необходимо представить актуальные характеристики помещения или здания, его площадь, планировку и экспликацию, но принимающая организация не требует именно официальный технический паспорт БТИ.
На практике такие документы, например, заказывают при подготовке документации для лицензирования, при оформлении отношений между собственником и арендатором, для внутренних корпоративных процедур и в других ситуациях, когда необходимо подтвердить фактическую планировку и характеристики недвижимости.
Перед заказом технического описания желательно уточнить требования принимающей организации.
Если в перечне документов прямо указан технический паспорт БТИ, не следует автоматически заменять его техническим описанием кадастрового инженера без подтверждения, что такой документ будет принят.
Это особенно важно при лицензировании и других административных процедурах, поскольку требования к документам могут зависеть от конкретной услуги и действующего порядка ее предоставления.
Технический паспорт, поэтажный план и экспликация — это одно и то же?
Нет. Эти понятия связаны между собой, но обозначают разные документы или части документации.
Поэтажный план показывает планировку объекта: стены, перегородки, помещения, их обозначения и другие графические сведения.
Экспликация представляет собой таблицу, в которой обычно указываются номера помещений или комнат, их назначение, площадь и другие характеристики.
Технический паспорт является более полным документом технической инвентаризации и может включать поэтажный план, экспликацию и дополнительные сведения об объекте.
Поэтому если организация просит предоставить только «поэтажный план и экспликацию», далеко не всегда требуется заказывать полный технический паспорт.
Что нужно после перепланировки — технический план или технический паспорт?
Здесь особенно часто возникает путаница, потому что в процедуре могут использоваться оба вида документов, но для разных целей.
Материалы БТИ позволяют увидеть прежнюю или актуальную по данным технической инвентаризации планировку. Они могут понадобиться для подготовки и согласования документов по перепланировке.
Если после выполненных изменений необходимо внести новую площадь или конфигурацию объекта в ЕГРН, в соответствующей кадастровой процедуре используется технический план.
При этом нельзя рассматривать технический план отдельно от самой процедуры оформления перепланировки. Состав документов и последовательность действий зависят от вида объекта и характера выполненных работ.
Что делать, если технический паспорт БТИ и ЕГРН не совпадают
Еще одна распространенная ситуация — в техническом паспорте или поэтажном плане БТИ указана одна площадь и конфигурация помещения, а в выписке ЕГРН содержатся другие сведения.
Само наличие различий не означает, что нужно немедленно заказывать новый технический план или пытаться «переписать» сведения одного документа в другой.
Сначала необходимо определить причину расхождения: когда выполнялись обмеры, проводилась ли перепланировка, какие документы были оформлены после изменений, на основании каких документов сведения были внесены в кадастр и не допущена ли ошибка.
Подробно такие ситуации разобраны в статье «Площадь помещения в ЕГРН не совпадает с фактической или БТИ: что делать».
Важно: технический паспорт БТИ и выписка из ЕГРН относятся к разным системам учета. Поэтому вопрос нельзя решать по принципу «какой документ новее, тот и правильный».
Нужно установить происхождение сведений и понять, требуется ли оформление перепланировки, кадастровый учет изменений, исправление ошибки либо никаких действий вообще не требуется.
Какой документ нужен в вашей ситуации
| Задача | Какой документ обычно нужен | Почему |
|---|---|---|
| Поставить построенный дом или здание на кадастровый учет | Технический план | Необходимо внести сведения о новом объекте в ЕГРН |
| Внести изменившуюся площадь или конфигурацию объекта в ЕГРН | Технический план | Для кадастрового учета изменений необходимы новые сведения об объекте |
| Оформить раздел или объединение помещений | Технический план | В результате кадастровых работ образуются или изменяются объекты недвижимости |
| Получить актуальный документ БТИ с планировкой | Технический паспорт либо поэтажный план и экспликация | Это задача технической инвентаризации |
| Получить только план помещения и таблицу площадей | Поэтажный план и экспликация | Полный технический паспорт может быть не нужен |
| Подтвердить фактические характеристики для конкретной организации | Техническое описание, если принимающая организация его допускает | Можно отразить результаты актуальных обмеров, план и экспликацию |
| Посмотреть зарегистрированную площадь, кадастровый номер и другие сведения | Выписка из ЕГРН | Необходимые сведения уже содержатся в государственном реестре |
| Получить новый кадастровый паспорт | Выписка из ЕГРН | Кадастровые паспорта в современной системе ЕГРН больше не выдаются |
А кадастровый паспорт — это еще один документ?
Кадастровый паспорт действительно существовал раньше и содержал основные кадастровые характеристики объекта. В старых документах можно увидеть площадь, назначение, этаж, кадастровые и инвентарные номера, а также графическую часть.
После перехода к Единому государственному реестру недвижимости новые кадастровые паспорта больше не выдаются. Сведения об учтенном объекте получают из ЕГРН.
Если у вас сохранился старый кадастровый паспорт, выбрасывать его не нужно: он может быть полезен при анализе истории объекта и старых характеристик. Но если сегодня организация просит «кадастровый паспорт», чаще всего необходимо уточнить, какую именно выписку или сведения ЕГРН она хочет получить.
Подробнее об этом — в статье «Кадастровый паспорт больше не выдается — как получить выписку из ЕГРН».
Частые ошибки при выборе документа
Часто задаваемые вопросы
Технический паспорт БТИ отменили?
Нет. Технические паспорта продолжают изготавливать как документы технической инвентаризации. Изменилось другое: технический паспорт больше не является основным документом, по которому выполняется современный государственный кадастровый учет.
Что нужно для Росреестра — технический план или технический паспорт?
Если необходимо поставить объект на кадастровый учет или внести в ЕГРН изменившиеся характеристики и для соответствующей процедуры требуется кадастровый документ, подготавливается технический план. Технический паспорт БТИ может использоваться как исходный материал, но сам по себе технический паспорт технический план не заменяет.
Можно ли подготовить технический план по старому техническому паспорту?
Материалы БТИ могут использоваться кадастровым инженером при анализе объекта и подготовке технического плана. Возможность использования конкретного старого документа и необходимость дополнительных документов зависят от вида объекта, даты технической инвентаризации и причины проведения кадастровых работ.
Кто имеет право подготовить технический план?
Технический план в рамках кадастровых работ подготавливает кадастровый инженер. Документ оформляется по установленным требованиям и подписывается электронной подписью кадастрового инженера.
Кто выдает технический паспорт?
Технический паспорт относится к документам технической инвентаризации. В Москве такие документы, в частности, подготавливает МосгорБТИ. Порядок и исполнители в других регионах могут отличаться.
Может ли кадастровый инженер подготовить техническое описание?
Да, на практике кадастровый инженер может выполнить обследование и обмеры объекта и подготовить техническое описание с планом, экспликацией и необходимыми характеристиками. При этом такой документ нельзя автоматически считать техническим паспортом БТИ или техническим планом для кадастрового учета.
Можно ли использовать техническое описание для получения лицензии?
Это зависит от требований конкретной лицензирующей или принимающей организации. Техническое описание нередко заказывают, когда необходимо подтвердить фактическую площадь, планировку и характеристики помещения. Перед подготовкой документа лучше получить точный перечень требований и убедиться, что техническое описание будет принято.
Сколько действует технический паспорт?
Универсального срока, после которого технический паспорт автоматически прекращает действие, нет. Но документ отражает состояние недвижимости на дату обследования и может потерять актуальность после перепланировки, реконструкции или других изменений объекта.
Нужно ли получать технический паспорт перед продажей недвижимости?
Для обычной регистрации перехода права на уже учтенный объект технический паспорт не является универсальным обязательным документом. Однако его могут запросить покупатель, банк, оценщик или другая организация, особенно если необходимо проверить фактическую планировку объекта.
Что делать, если БТИ и ЕГРН показывают разную площадь?
Сначала нужно определить причину расхождения и историю изменений объекта. Разница может быть связана с перепланировкой, разными датами обследования, особенностями определения площади или ошибкой. Заказывать новый технический план без предварительного анализа ситуации не всегда правильно.
Где заказать технический план
Если после проверки ситуации выяснилось, что для объекта требуется именно технический план, выбрать услугу можно в зависимости от вида недвижимости:
Перед заказом технического плана, технического паспорта или технического описания лучше сначала определить цель подготовки документа.
Для предварительной проверки обычно достаточно сообщить кадастровый номер объекта, показать имеющиеся документы БТИ и ЕГРН, а если документ требует банк, лицензирующий орган, арендодатель или другая организация — прислать их перечень требований.
Это позволяет заранее определить, нужен ли технический план, документы технической инвентаризации, техническое описание или достаточно получить сведения из ЕГРН.